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北京公房使用權交易難邁大步,北京公房可以買賣嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-24 17:26:10
作者：
圣運律師
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北京公房使用權交易難邁大步，（北京）：公房使用權交易北京公房使用權交易難邁大步(2003-7-312:23:31)2003年伊始，北京市國土資源和房屋管理局就出臺了《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》，在全市范圍內開展直管公有住

北京公房使用權交易難邁大步,北京公房可以買賣嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、北京公房使用權交易難邁大步

（北京）：公房使用權交易北京公房使用權交易難邁大步(2003-7-312:23:31)2003年伊始，北京市國土資源和房屋管理局就出臺了《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》，在全市范圍內開展直管公有住房使用權交易試點工作。此次試點對公有住房使用權轉讓或轉租即住房三級市場，敞開了上市的大門，包括樓房、平房、筒子樓、簡易樓等直管公有住房都可以上市進行交易，公房承租人可通過差價換房、有償轉讓、以使用權交換產權和轉租四種交易形式交易。

但是半年過去了，公房使用權交易卻并沒有人們想象得那樣火爆，本報記者為此采訪了關注此事的業界人士。房地產界評論人員胡景暉認為，公房使用權交易依舊平淡的原因如下：

第一、操作細則沒有出臺。早在2003年年初，公房使用權試點通知就已經出臺。各大媒體的宣傳報道鋪天蓋地，老百姓們都關注非常。但北京各大城區卻都遲遲沒有詳細的操作細則出臺，因此頭幾個月內人們被調動的熱情逐漸冷卻下來，交易積極性銳減。

第二、使用權交易費用高。使用權交易費用高是阻礙住房三級市場全面開放最重要的原因。以西城區為例，在公房使用權交易中，（1）承租人互換使用權或以公房使用權交換產權的，雙方需各繳納手續費100元，并按照雙方成交差價的20％繳納公房收益金；（2）承租人有償轉讓承租權的，雙方需各繳納手續費100元，并按照雙方成交價格的20％繳納公房收益金；（3）承租人公房使用權轉租的，需繳納轉租金額的20％作為公房轉租收益調節金。

一套使用權房屋價格一般在10－20萬元左右，收取20％左右的收益金，即在原本就不高的售價中拿走2－4萬的利潤。高額的使用權交易費大大地打擊了百姓在住房三級市場交易的積極性。

第三、試點只限直管公房。本次使用權房交易試點只適用于北京市直管公有住房，單位自管公房則不在本次試點交易范圍之內。中央在京單位的自管房屋與其他單位自管房屋在北京所有存量房中占有相當大的比例。但由于該次試點不包含這些房屋，因此也導致了北京市的公房使用權交易沒能夠火爆朝天。

北京我愛我家房地產經紀公司殷麗娟告訴本報記者，公房使用權交易其實是在租房居住（包括廉租）和購買二手房（產權）之間又增加了一種房屋使用權的差價交換，包括房屋使用權、公房使用權有償購買和公房使用權交換住房產權三個消費階梯。

同時，公房承租人將其住房使用權部分或全部轉租給他人使用，又將使租賃市場房源進一步增加，從而在三級市場出現許多廉價租賃房源。公房使用權交易將從供給層面全面打開了北京市住房消費三級市場，從而成為解決北京中低收入階層住房難問題的有效手段。

由此，專家認為，既然公房使用權已經開放交易，我們在公房使用權交易中改革就可以膽子更大一些，步子邁得更快一些。例如，在配套細則問題上更完備一些、使用權交易費用更低一些、房屋交易范圍更大一些等。

二、公房使用權交易的條件是什么

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。兩類房均為使用權房。

公房使用權交易的條件

一、持公房使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人;

二、公房使用權交易，當事人雙方應當簽訂書面協議。協議簽訂后，當事人雙方持相關材料到房屋所在地直管公房經營管理單位辦理公房使用權互換、轉讓、轉租手續。這些材料包括：申請書、雙方當事人身份證明、公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書和房屋所有權證和共有人同意意見書;

三、公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權前，公房承租人須結清房屋租金和其他與該房屋有關的應由承租人交納的各項費用;以公房使用權交換住房產權的，住房產權人亦應結清應當交納的物業管理費等與該房屋管理有關的各項費用;

四、公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權后，該公房產權性質不變，新的承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同;

五、通過公房使用權互換、有償轉讓和交換住房產權方式取得公房使用權的新承租人可以將公房使用權再次上市交易;

六、公房承租人將其所承租的公房轉租給他人使用的，應當向原出租人進行備案。轉租人繼續享有并承擔原租賃合同規定的承租人的權利和義務，受轉租人享有并承擔轉租合同規定的承租人的權利和義務，但原出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止;

七、合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權上市交易的，在同等條件下，合居另一方有優先權。合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權上市交易，不得侵犯合居另一方對共用部位和設備設施的正常使用權。

三、北京公房可以買賣嗎

1、對于公房來說，個人是不得買賣甚至出租的。后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房。出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

2、現在禁止出售公房的范圍：以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的。

3、處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；上市出售后形成新的住房困難的；擅自改變房屋使用性質的；法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

一、北京公房如何買賣？

1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當時的出售公有住房政策與公有住房權屬人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》。《公有住房買賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。

2、當事人在《出售合同》簽訂后的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區、縣房地產交易核心辦理交易過戶審核手續。

3、在收到經區、縣房地產交易核心審核的《已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房權屬人或受托人辦理購房手續，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。

4、憑《過戶審核表》及有關資料按規定分別向財稅部門和交易核心交清全部稅費或保證金后三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區、縣房地產登記處辦理變更登記手續，申領房地產權證。

5、憑區、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業管理部門辦理房屋維修基金。

二、北京市公房買賣應該注意些什么

1、以成本價購得的房屋，雖也可以取得房屋所有權，但它不同于完全意義上的商品房房屋所有權，其房產證上有未繳納土地出讓金等的標注，而以市場價購買的公房，則可以取得商品房房屋所有權證。因此，以成本價和市場價購得的住房，在轉讓時亦有所不同。

2、以成本價購買的房屋，在再行轉讓時，出售方應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增殖稅和個人所得稅等，而對于買受方來說，則需繳納土地出讓金、過戶手續費、印花稅、契稅等。但應當注意，以成本價購買的房屋在二次交易時則無需繳納土地出讓金，因為在第一次上市交易中已繳納了土地出讓金，所以此時已完成了向個人私房的轉化，而個人私房在交易時是不用繳納土地出讓金的。另外，對于以成本價購買公有住房的產權人，在自己主動補繳土地出讓金后，其房屋也可作為商品房進行上市交易。

3、以市場價購買的公有房屋，由于已經取得了商品房屋所有權證，在性質上等同于私房，所以，在進行二次交易時，買賣雙方只需按國家規定繳納契稅即可，不需再繳納土地出讓金。