一、北京公房使用權(quán)交易難邁大步

（北京）：公房使用權(quán)交易北京公房使用權(quán)交易難邁大步(2003-7-312:23:31)2003年伊始，北京市國(guó)土資源和房屋管理局就出臺(tái)了《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》，在全市范圍內(nèi)開展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作。此次試點(diǎn)對(duì)公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租即住房三級(jí)市場(chǎng)，敞開了上市的大門，包括樓房、平房、筒子樓、簡(jiǎn)易樓等直管公有住房都可以上市進(jìn)行交易，公房承租人可通過差價(jià)換房、有償轉(zhuǎn)讓、以使用權(quán)交換產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)租四種交易形式交易。

但是半年過去了，公房使用權(quán)交易卻并沒有人們想象得那樣火爆，本報(bào)記者為此采訪了關(guān)注此事的業(yè)界人士。房地產(chǎn)界評(píng)論人員胡景暉認(rèn)為，公房使用權(quán)交易依舊平淡的原因如下：

第一、操作細(xì)則沒有出臺(tái)。早在2003年年初，公房使用權(quán)試點(diǎn)通知就已經(jīng)出臺(tái)。各大媒體的宣傳報(bào)道鋪天蓋地，老百姓們都關(guān)注非常。但北京各大城區(qū)卻都遲遲沒有詳細(xì)的操作細(xì)則出臺(tái)，因此頭幾個(gè)月內(nèi)人們被調(diào)動(dòng)的熱情逐漸冷卻下來，交易積極性銳減。

第二、使用權(quán)交易費(fèi)用高。使用權(quán)交易費(fèi)用高是阻礙住房三級(jí)市場(chǎng)全面開放最重要的原因。以西城區(qū)為例，在公房使用權(quán)交易中，（1）承租人互換使用權(quán)或以公房使用權(quán)交換產(chǎn)權(quán)的，雙方需各繳納手續(xù)費(fèi)100元，并按照雙方成交差價(jià)的20％繳納公房收益金；（2）承租人有償轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的，雙方需各繳納手續(xù)費(fèi)100元，并按照雙方成交價(jià)格的20％繳納公房收益金；（3）承租人公房使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，需繳納轉(zhuǎn)租金額的20％作為公房轉(zhuǎn)租收益調(diào)節(jié)金。

一套使用權(quán)房屋價(jià)格一般在10－20萬元左右，收取20％左右的收益金，即在原本就不高的售價(jià)中拿走2－4萬的利潤(rùn)。高額的使用權(quán)交易費(fèi)大大地打擊了百姓在住房三級(jí)市場(chǎng)交易的積極性。

第三、試點(diǎn)只限直管公房。本次使用權(quán)房交易試點(diǎn)只適用于北京市直管公有住房，單位自管公房則不在本次試點(diǎn)交易范圍之內(nèi)。中央在京單位的自管房屋與其他單位自管房屋在北京所有存量房中占有相當(dāng)大的比例。但由于該次試點(diǎn)不包含這些房屋，因此也導(dǎo)致了北京市的公房使用權(quán)交易沒能夠火爆朝天。

北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司殷麗娟告訴本報(bào)記者，公房使用權(quán)交易其實(shí)是在租房居住（包括廉租）和購買二手房（產(chǎn)權(quán)）之間又增加了一種房屋使用權(quán)的差價(jià)交換，包括房屋使用權(quán)、公房使用權(quán)有償購買和公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)三個(gè)消費(fèi)階梯。

同時(shí)，公房承租人將其住房使用權(quán)部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用，又將使租賃市場(chǎng)房源進(jìn)一步增加，從而在三級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)許多廉價(jià)租賃房源。公房使用權(quán)交易將從供給層面全面打開了北京市住房消費(fèi)三級(jí)市場(chǎng)，從而成為解決北京中低收入階層住房難問題的有效手段。

由此，專家認(rèn)為，既然公房使用權(quán)已經(jīng)開放交易，我們?cè)诠渴褂脵?quán)交易中改革就可以膽子更大一些，步子邁得更快一些。例如，在配套細(xì)則問題上更完備一些、使用權(quán)交易費(fèi)用更低一些、房屋交易范圍更大一些等。

二、公房使用權(quán)交易的條件是什么

公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。兩類房均為使用權(quán)房。

公房使用權(quán)交易的條件

一、持公房使用權(quán)上市交易一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是公有住房合法承租人;

二、公房使用權(quán)交易，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后，當(dāng)事人雙方持相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位辦理公房使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)。這些材料包括：申請(qǐng)書、雙方當(dāng)事人身份證明、公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書和房屋所有權(quán)證和共有人同意意見書;

三、公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應(yīng)由承租人交納的各項(xiàng)費(fèi)用;以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)管理費(fèi)等與該房屋管理有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用;

四、公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同;

五、通過公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得公房使用權(quán)的新承租人可以將公房使用權(quán)再次上市交易;

六、公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的，應(yīng)當(dāng)向原出租人進(jìn)行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，受轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止;

七、合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權(quán)上市交易的，在同等條件下，合居另一方有優(yōu)先權(quán)。合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權(quán)上市交易，不得侵犯合居另一方對(duì)共用部位和設(shè)備設(shè)施的正常使用權(quán)。

三、北京公房可以買賣嗎

1、對(duì)于公房來說，個(gè)人是不得買賣甚至出租的。后來國(guó)家出臺(tái)了房改政策，允許個(gè)人將該種類型的房屋買下產(chǎn)權(quán)，變成了房改房、已購公房。出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

2、現(xiàn)在禁止出售公房的范圍：以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的。

3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；上市出售后形成新的住房困難的；擅自改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

一、北京公房如何買賣？

1、公有住房承租人在落實(shí)受買人后，先按當(dāng)時(shí)的出售公有住房政策與公有住房權(quán)屬人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》。《公有住房買賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡(jiǎn)稱《出售合同》）。

2、當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應(yīng)持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請(qǐng)表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易核心辦理交易過戶審核手續(xù)。

3、在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易核心審核的《已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡(jiǎn)稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房權(quán)屬人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項(xiàng)和首期房屋維修基金。

4、憑《過戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財(cái)稅部門和交易核心交清全部稅費(fèi)或保證金后三天內(nèi)，憑稅費(fèi)或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。

5、憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。

二、北京市公房買賣應(yīng)該注意些什么

1、以成本價(jià)購得的房屋，雖也可以取得房屋所有權(quán)，但它不同于完全意義上的商品房房屋所有權(quán)，其房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金等的標(biāo)注，而以市場(chǎng)價(jià)購買的公房，則可以取得商品房房屋所有權(quán)證。因此，以成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)購得的住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)亦有所不同。

2、以成本價(jià)購買的房屋，在再行轉(zhuǎn)讓時(shí)，出售方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增殖稅和個(gè)人所得稅等，而對(duì)于買受方來說，則需繳納土地出讓金、過戶手續(xù)費(fèi)、印花稅、契稅等。但應(yīng)當(dāng)注意，以成本價(jià)購買的房屋在二次交易時(shí)則無需繳納土地出讓金，因?yàn)樵诘谝淮紊鲜薪灰字幸牙U納了土地出讓金，所以此時(shí)已完成了向個(gè)人私房的轉(zhuǎn)化，而個(gè)人私房在交易時(shí)是不用繳納土地出讓金的。另外，對(duì)于以成本價(jià)購買公有住房的產(chǎn)權(quán)人，在自己主動(dòng)補(bǔ)繳土地出讓金后，其房屋也可作為商品房進(jìn)行上市交易。

3、以市場(chǎng)價(jià)購買的公有房屋，由于已經(jīng)取得了商品房屋所有權(quán)證，在性質(zhì)上等同于私房，所以，在進(jìn)行二次交易時(shí)，買賣雙方只需按國(guó)家規(guī)定繳納契稅即可，不需再繳納土地出讓金。

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內(nèi)容審核：王四新律師

來源：中國(guó)法院網(wǎng)-北京公房使用權(quán)交易難邁大步，