隨著我國現代化建設不斷深入，越來越多的城市在不斷優化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補償工作通常都是要和房屋的評估價值相掛勾。那么面臨拆遷的您，知道在房屋征收中應當如何進行評估嗎？今天圣運律師事務所王有銀主任為大家進行詳細講解。

以案說法

評估數額和拆遷戶的補償金額密不可分，今天就以一起經典案例為大家詳細解讀：

    家住貴州省的劉女士，在市中心合法擁有商業用地一塊，該商業用地上有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設了鋼混結構房300平方米，用來開辦小超市。2014年5月1日，因此地要建大型娛樂設施項目，劉女士的房屋被列入了征收范圍。

    2014年8月1日，劉女士接到當地街道辦的《通知》，方知自己的房屋已經被列入了征收范圍。2014年8月13日，街道辦工作人員請劉女士過去商談補償問題。因對補償方案未談妥，雙方未達成一致意見，劉女士于2015年4月1日委托律師爭取合法權益。

    劉女士的律師通過調查了解到：2014年9月29日，區政府已經作出了房屋征收決定并公告，隨后區政府就委托了某房地產評估機構對劉女士的房產進行了評估，并出具了評估報告。但劉女士卻于2015年的10月15日才收到此份評估報告，且該評估報告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結構房的價值。

案情分析

    律師經過介入，發現本案中區政府在評估階段的違法點重重，這些違法點也是拆遷戶必須要注意的關鍵點：

第一， 房屋評估報告是否過期。

    根據中華人民共和國建設部頒發的《房地產抵押估價指導意見》的第二十六條的規定：估價報告應用的有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。

    本案中區政府于2013年的9月29日就對劉女士的房屋進行了評估，但劉女士卻于2014年的10月15日才收到此份評估報告。由此可見，該份評估報告的時效明顯已經過了法定的1年有效期限。

第二，房屋評估機構的選定必須要有拆遷戶的參與。

    根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十條的規定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

    本案中區政府直接委托某房地產評估機構，對劉女士的房屋進行評估的做法是明顯違法的。

第三， 房屋評估范圍需要注意。

    根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十四條的規定：市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

    對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

    本案中的區政府在征收工作的前期，并未依法對劉女士后建的300平方米鋼混結構房的合法性進行認定，而是直接在房屋評估報告中沒有包含這部分價值。該做法，是明顯不合理的。

    在現實生活中，房屋征收補償價值的確定，主要是通過房屋征收估價來實現的。故而房屋征收的評估，不同于一般房地產的市場價格估價。房屋征收評估是一項政策性很強的評估業務，受土地和房地產相關法律、法規的影響非常大。因此圣運律師提醒拆遷戶，在房屋征收活動中一定要高度注意此環節。

    另外，當拆遷戶對評估結果有異議時，應當要自收到評估報告之日起的10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估，該申請應該以書面的形式提出，并且要指出評估報告中存在的問題。

    拆遷戶對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，還可以自收到復核結果之日起 10日內 ，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。但專家委員會作出的鑒定就是評估的最終結論。

    最后，如果拆遷戶對鑒定結論仍然有異議的，應當及時的咨詢律師。必要時也可以委托專業的律師，代為依法申請行政復議或提起行政訴訟，通過法律途徑來維護自己的合法權益。