一、報(bào)告確定鼓勵(lì)自愿有償轉(zhuǎn)讓，你的宅基地將怎樣整治、退出？

黨的二十大報(bào)告在“全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興”部分中明確提出，要深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。保障進(jìn)城落戶農(nóng)民合法土地權(quán)益，鼓勵(lì)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。

      在實(shí)務(wù)中，宅基地制度改革已在一些縣(區(qū))試點(diǎn)多年，許多地方已制定本地的宅基地退出、整治或者盤活利用的試點(diǎn)規(guī)范。

      那么，農(nóng)村宅基地在未來(lái)幾年內(nèi)將要經(jīng)歷怎樣的改革舉措從而實(shí)現(xiàn)“盤活利用”呢?宅基地使用權(quán)的退出和整治又有怎樣的開(kāi)展要求呢?

      本文就結(jié)合海南省三亞市的相關(guān)規(guī)定為大家做一番淺析。

【何為宅基地的“盤活利用”?這里下定義了】新修訂的《土地管理法》第62條規(guī)定，國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。這就是宅基地“盤活利用”與“自愿有償退出”改革的明確法律依據(jù)。

      那么，究竟什么才是對(duì)閑置宅基地及房屋的“盤活利用”呢?法律上沒(méi)有再往下細(xì)說(shuō)，而是將解釋的空間留給了基層一線的探索實(shí)踐。海南省三亞市于2022年6月發(fā)布的《三亞市農(nóng)村閑置宅基地盤活利用管理辦法(試行)》中就對(duì)此給出了定義:

      本辦法所稱盤活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基礎(chǔ)上，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)出租、入股或者其他方式流轉(zhuǎn)宅基地經(jīng)營(yíng)權(quán)，宅基地經(jīng)營(yíng)權(quán)人開(kāi)發(fā)利用宅基地的行為。

      律師認(rèn)為，這一新定義有一突出亮點(diǎn)，即在法律現(xiàn)有的宅基地所有權(quán)、使用權(quán)和政策明確的“資格權(quán)”基礎(chǔ)上，創(chuàng)造性地運(yùn)用了“宅基地經(jīng)營(yíng)權(quán)”這一新概念，從而有效解決了法律上對(duì)宅基地使用權(quán)在行使中的限制，也與已有法可依的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”概念相對(duì)應(yīng)。

      也就是說(shuō)，下鄉(xiāng)投資創(chuàng)業(yè)的城里人依法難以取得只屬于村民的宅基地使用權(quán)，但卻可以通過(guò)租賃等方式取得宅基地的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)，從事一次簽約至多20年的文旅、康養(yǎng)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

      這也就標(biāo)志著農(nóng)村宅基地只許本村村民居住生活的“用途管制”被徹底改革了，經(jīng)營(yíng)將成為閑置宅基地和住宅的新發(fā)展道路。

【哪些情形下可申請(qǐng)自愿有償退出宅基地?】村集體收回農(nóng)村宅基地，是由《土地管理法》第66條明確規(guī)定的，三亞市的新規(guī)差不多，這里不再贅述。我們重點(diǎn)來(lái)看法律上并無(wú)明確規(guī)定的退出和整治行為。

      《三亞市管理辦法》第9-10條規(guī)定，有下列情形之一的，農(nóng)村村民可以自愿退出宅基地使用權(quán):

      (一)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員一戶一宅，有具有所有權(quán)的其他合法住所的;

      (例如該村民已響應(yīng)政策鼓勵(lì)進(jìn)城購(gòu)房，但尚未進(jìn)城落戶等情形)

      (二)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員一戶多宅、超占面積的;

      (三)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法占有宅基地。

      (二、三兩項(xiàng)系實(shí)踐中最經(jīng)典的宅基地自愿有償退出適用情形，前者系對(duì)不符合宅基地管理法規(guī)、政策歷史遺留情形的糾正，后者則專門針對(duì)非本村村民因繼承等原因取得宅基地上房屋等情形)

      進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民可以依法自愿有償退出宅基地，但是不得以退出宅基地作為農(nóng)村村民進(jìn)城落戶的條件。

      申請(qǐng)宅基地退出的村民，可以與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商確定回購(gòu)價(jià)格。回購(gòu)價(jià)格包括宅基地使用權(quán)及其地上附著物的補(bǔ)償。

      律師認(rèn)為，這里的“回購(gòu)價(jià)格可協(xié)商”規(guī)定要明顯優(yōu)于“一刀切”的直接規(guī)定補(bǔ)償價(jià)值。在實(shí)務(wù)中，考慮到閑置宅基地上房屋多數(shù)較為老舊，很多長(zhǎng)期處于無(wú)人居住的失管狀態(tài)，談不上什么裝飾裝修價(jià)值，甚至建筑結(jié)構(gòu)有的都只是最原始的土木結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)，其補(bǔ)償價(jià)值往往被定得較低。

      譬如廣西壯族自治區(qū)貴港市下轄的覃(音“勤”)塘區(qū)《農(nóng)村宅基地有償使用、流轉(zhuǎn)和退出的暫行辦法》中就規(guī)定，對(duì)自愿有償退出的宅基地按以下標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償:

      1.住房按占地面積300元每平方米補(bǔ)償;

      2.廚房和廁所等附屬用房、畜禽舍、柴火間等可按占地面積100元每平方米補(bǔ)償。

      具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)實(shí)際情況與宅基地使用權(quán)退出戶協(xié)商確定;補(bǔ)償資金從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自籌資金、宅基地有償使用費(fèi)、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金等支付。

      從補(bǔ)償資金的來(lái)源中大家不難看出，這種宅基地自愿有償退出的補(bǔ)償在資金規(guī)模上完全無(wú)法和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的征收項(xiàng)目相提并論，其只能是“花小錢辦大事”，客觀上并非按照退出宅基地上房屋的“重置成新價(jià)”和宅基地的“區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”計(jì)算的補(bǔ)償。

      簡(jiǎn)言之，在大多數(shù)此類改革試點(diǎn)中，自愿有償退出的補(bǔ)償要比法定的征收補(bǔ)償、開(kāi)發(fā)商的城中村改造搬遷補(bǔ)償?shù)偷枚?。因?yàn)檫@里的主體只是村集體，既無(wú)縣級(jí)政府也無(wú)開(kāi)發(fā)商。

      故此，如若村民真有閑置的宅基地上房屋想考慮退出，還是與村委會(huì)“議價(jià)”更有取得公平、合理補(bǔ)償?shù)目赡苄?。畢竟房子和房子的情況是不同的，在有些貧富差距較大地區(qū)的區(qū)別可能還會(huì)不小。

【宅基地整治靠“舊村改造”模式推進(jìn)，“村民自治”搬遷又迎高潮?】從操作形式上看，兩年前曾叱咤風(fēng)云的“撤村并居”搬遷就是一種典型的村民自治搬遷，有些地方的騰退項(xiàng)目也是如此。而從三亞市的新規(guī)中看，對(duì)閑置宅基地的整治也將通過(guò)舊村改造名義的村民自治搬遷來(lái)實(shí)現(xiàn)?！按迩f撤并”已為《鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》所明確不予鼓勵(lì)，但這似乎并不妨礙村民自治搬遷行為的持續(xù)開(kāi)展。

      《三亞市管理辦法》第11-13條有如下規(guī)定:

      1. 鼓勵(lì)有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照相應(yīng)規(guī)劃，采取集中建設(shè)新村、舊村改造等方式自主開(kāi)展宅基地整治。

      2. 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)展宅基地整治，應(yīng)當(dāng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)三分之二以上成員同意，或由成員大會(huì)授權(quán)的成員代表大會(huì)三分之二成員同意，并形成宅基地整治方案。

      宅基地整治方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:擬整治宅基地的位置、面積;整治宅基地需搬遷的農(nóng)村村民戶數(shù)、人數(shù)、宅基地和房屋的面積;需搬遷的農(nóng)村村民的安置補(bǔ)償辦法和安置規(guī)劃方案;整治后多余宅基地的處置方式。

      可以看到，是否進(jìn)行整治是由村集體發(fā)起，并通過(guò)村民自治程序表決決定的。“少數(shù)服從多數(shù)”的民主決策規(guī)則將在宅基地整治與否的問(wèn)題上再度發(fā)揮決定性的作用。

      當(dāng)然，《管理辦法》還是留下了最終的縣級(jí)政府批準(zhǔn)程序:公示無(wú)異議或者異議不成立的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在15個(gè)工作日內(nèi)將宅基地整治方案報(bào)經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)。

      律師認(rèn)為，這種以“宅基地整治”為名開(kāi)展的“村民自治搬遷”在操作中會(huì)與政府行為嚴(yán)格區(qū)分，區(qū)政府雖然依規(guī)要進(jìn)行批準(zhǔn)，但其批準(zhǔn)行為卻被視為一種“內(nèi)部審批流程”，不對(duì)外發(fā)生法律效力。真正對(duì)村民的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響的，只是村集體的決議、決定行為。

      這就意味著，農(nóng)民朋友們需要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)村務(wù)的知情、參與和監(jiān)督，從而避免整治行為給自己的宅基地、房屋權(quán)益造成損害。

      若宅基地整治方案已經(jīng)通過(guò)，村民切不可盲目起訴，因縣級(jí)政府的“批準(zhǔn)”行為很可能不可訴，而是一定要在專業(yè)律師的指導(dǎo)下去做個(gè)案分析，尋求對(duì)騰退房屋、土地的救濟(jì)途徑。

律師最后要提示大家的是，農(nóng)村的土地由“死”逐步放“活”的過(guò)程正在加速推進(jìn)中，對(duì)農(nóng)民而言這無(wú)疑是好事情，是靠地增收致富的歷史性機(jī)遇，大家一定要積極參與各項(xiàng)改革試點(diǎn)舉措，不要被落在后頭。

      但同時(shí)，機(jī)遇也往往意味著挑戰(zhàn)和不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在相關(guān)措施尚處于反復(fù)摸索、試點(diǎn)的階段下，法律的保障、兜底具有一定的滯后性和不確定性，這就需要農(nóng)民朋友們?cè)谟龅秸氐恼巍⑼顺鰡?wèn)題時(shí)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，充分理解方案和協(xié)議的具體內(nèi)容，從而有效利用自己的“村民自治權(quán)利”，為自己在改革試點(diǎn)中爭(zhēng)取到更多合法的切身利益。

      大家伙可千萬(wàn)不要讓自家的宅基地及房屋在稀里糊涂、一知半解之下就被“整治”“退出”了，一旦下筆簽了協(xié)議領(lǐng)了補(bǔ)償，再想反悔可就沒(méi)那么容易了。

二、改變宅基地使用用途政府如何處理

村民有按照批準(zhǔn)的用途使用土地的義務(wù)，不得擅自改變宅基地用途。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，村民擅自改變宅基地用途的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)按照《土地管理法》第65條第1款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，收回村民使用的宅基地。如果因法定的事由，村民需要改變宅基地用途的，在報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，須辦理土地變更登記手續(xù)

三、已到退休年齡，養(yǎng)老保險(xiǎn)未繳滿十五年該怎么辦

法律分析:

一是進(jìn)城落戶的村民可以有償?shù)耐顺稣亓耍ㄓ猛ㄋ椎脑拋?lái)講，就是可以買賣了）；二是進(jìn)城落戶村民的宅基地退出，要在村民自愿的前提下；三是退出的宅基地歸誰(shuí)所有，是優(yōu)先滿足本村集體成員對(duì)于宅基地的需求；四是在滿足本村集體成員對(duì)于宅基地的需求之后，如果宅基地還有空余的，其他人才能夠申請(qǐng)。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第三十五條 國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)等應(yīng)當(dāng)將退出的宅基地優(yōu)先用于保障該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地需求。

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內(nèi)容審核：黎雪雁律師

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