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甘肅省拆遷案例：你的房屋值多少錢？關于房產評估的那些事兒

發布時間：
2018-07-30 15:15:46
作者：
圣運律師
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【導語】房屋價值是房屋征收補償款的重要組成部分，關系著被拆遷人的切身利益。在征地拆遷中，政府、開發商借其經驗、專業知識往往處

甘肅省拆遷案例：你的房屋值多少錢？關于房產評估的那些事兒

【導語】
房屋價值是房屋征收補償款的重要組成部分，關系著被拆遷人的切身利益。在征地拆遷中，政府、開發商借其經驗、專業知識往往處于優勢地位，而群眾則顯得“弱小、可憐又無助”。對于開發商、政府等征收人送達的房產評估報告書，被拆遷人即使認為其認定房產評估價值不合理，由于缺乏這方面的法律認識，而選擇了默默接受，導致補償款遠遠低于房屋實際價值。實際上，國家為了維護被拆遷人的合法權益，保障被拆遷人能夠獲得合理的補償款，對房產評估作出了詳細的規定，下面，圣運律師將為你詳細講解如何更加合理的評估房屋價值。
要點總結
一、如何確定房屋價值
1、確定評估機構。“術業有專攻”，房屋價值既不是政府、開發商說了算，也不是被拆人說了算。根據我國《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）第五十九條規定，被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。同時，為了保證評估結果的客觀公正，該條例第三條規定：“房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會以下稱評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作并對出具的評估、鑒定意見負責。”因此，當收到拆遷補償決定時，先不要盲目質疑補償款是否合理，首先應當確認該補償決定書所依據的房產評估報告是否由具相應資質的房地產價格評估機構獨立作出的。
2、房屋價值評估時點、參考價值。不同發展時期經濟水平、生活水平的不同，決定了各階層消費水平的差異，從而帶來了房地產市場價格的波動，有些政府認為被拆遷人房屋破舊，“年齡較大”，就壓低補償價格，其實這是違法的。為了保護被征收人的財產利益，法律專門對評估時點作出了具體規定。《國有土地上房屋評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第十條規定，被征收房屋價值評估時點、用于產權調換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。此外，該辦法第二條還規定了國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值測算應當參照被征收房屋類似房地產的市場價格，所以，不能單純地憑借房屋的“房齡”來確定房屋的價值，還應當結合實際情況及相關政策合理確定其價值。
3、評估房屋價值時應當考慮的內容。根據《評估辦法》第十四條的規定，評估被征收房屋價值時應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。之所以規定的如此全面，在于確保最后的評估結果更加的公正合理。
4、評估方法。《評估辦法》的十三條規定了評估房屋價值時應當根據評估對象和當地房地產市場狀況選擇適用市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法中的一種或多種進行評估，并且選用兩種以上評估方法評估的應當選用兩種以上評估方法評估，通過對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，最終確定最為合理的評估結果。
二、被拆遷人在房產評估中享有哪些權利？
1、評估機構選擇權。在征地拆遷案件中，被拆遷人往往沒有參與任何環節，直接就收到了拆遷房的征收補償決定書，對決定書中確定的房屋價值往往處于蒙圈狀態：不知道是誰作出的、為什么與自己預估價值差異這么大等。這種情況下，實際上是由拆遷人直接選定的房產評估機構作出的，這其實是違法的，而且往往會存在拆遷房與評估機構私下串通，降低房屋實際價值謀取不正當利益的情況，國家為了防止此類狀況的出現，從而保護被拆遷人的合法權益，專門規定評估機構應當由被拆遷人協商確定。《評估辦法》第四條規定，評估機構應當由被征收人通過協商做出，給予被征收人選擇權與參與權，在被征收人意見一致時，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數或者抽簽的方式隨機產生。這樣做有利于保證評估結果的公正、合理，充分尊重了被拆遷人的意見，有利于減少糾紛。
2、知情權。《評估辦法》第九條規定了房屋征收部門將征收范圍內房屋情況的調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。第十六條規定了房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。該規定不僅有利增強評估結果的透明度，更保證被拆遷人及時得知自己的房屋評估結果，核實評估結果的真實性、合理性、公正性，若發現有不合理不公正的地方，及時提起異議，以維護自身的合法權益。
3、異議權。為了使評估結果更加公正合理，法律專門規定了救濟機制，賦予被拆遷人對評估報告的異議權。
（1）對評估結果申請復核。《征收補償條例》第十九規定：“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。”《評估辦法》第二十條規定“被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的應當自收到評估報告之日起10日內向房地產價格評估機構申請復核評估。”
（2）對復核結果申請鑒定。《征收補償條例》第十九規定：“對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。”《評估辦法》第二十條規定：“被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的應當自收到復核結果之日起10日內向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。”
基本案情
原告吳先生訴稱，其系甘肅省蘭州市榆中縣某供銷社職工，在該縣有合法房屋一套，原告與2016年4月5日收到被告榆中縣政府作出的《房屋征收補償決定書》，原告認為，被告在沒有履行合法程序的情況下作出了該《房屋補償決定書》，該決定書的實體和程序均違法，不服該決定，訴至法院，請求撤銷該決定書。
裁判結果
法院經過審理認為：本案中，被告陳述評估機構對原告房屋進行了評估，但被告在截至庭審結束時未提交評估機構對原告房屋做出的整體評估報告和分戶評估報告以及向原告送達分戶評估報告或公示的證據，且原告否認評估機構對其房屋進行了評估，亦否認房屋征收部門向其送達了分戶評估報告，依照《行政訴訟法》第三十四條的規定，視為房屋征收部門未將分戶評估報告送達原告或進行公告，致使原告對其房產評估價格申請復核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑒定的權利喪失，故被告對原告房屋評估程序違法，其作出的《房屋補償決定書》應當予以撤銷。
律師提醒
在圣運律師代理的案件中通過總結不難發現，政府往往以“嚴重影響了公共利益”為由拆除其劃定的被征收范圍內的房屋。有些政府“防患于未然”，為了避免自己因程序違法而被告上法庭，而小心翼翼地對房屋進行征收及拆遷，但是，拆除違建物、征收征用等過程涉及多個程序，環環相扣，政府往往會遺漏或忽視某個環節，這就使政府具有了違法點。與時間賽跑，當事人應當盡快找到這些違法點，認真核查政府每一個環節行為的合法性，以更好地維護自身的合法權益，圣運律師作為專業的行政拆遷律所，經過多年的辦案經驗，提示大家在遇到征地拆遷爭取合法權益情況時，最好盡快咨詢專業律師，以更好地維護自己的合法權益。

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