一、山東泰安：城中村改造是村民自治？法院：強拆違法！

案情簡介

陳某在山東省泰安市xx村有房屋一處。2017年4月，當?shù)卣M織城中村改造，拆遷部門以陳某父親有兩套房屋為由，拒絕對陳某房屋作出補償。 2019年10月16日，陳某房屋被街道辦組織工作人員強行拆除，屋內物品、院內樹木全部毀壞。陳某不服，以街道辦為被告提起訴訟。

案件審理過程

陳某向法院提交了《土地房產所有證存根》，證明其宅基地和房屋為祖上遺留合法財產；《房屋贈與協(xié)議》證明房屋系贈與取得；《征收土地公告》證明其房屋所在地已被納入征收范圍，此外，陳某還提交了房屋被拆除前后的照片，證明其房屋已經被拆除。

街道辦主張，涉案建筑屬于違法建設，是占用集體土地用于養(yǎng)雞的雞舍，未經村委會同意。

法院經審理查明，原告主張涉案房屋系于98年翻建，并由其一家居住使用。村委會主張涉案房屋于2000年左右建成。2018年9月11日辦事處向原告父親農村商業(yè)銀行打款45547.04元，2019年10月16日原告房屋被強行拆除。庭審中辦事處自認房屋由其拆除。

法院觀點

首先，涉案房屋由原告父親翻建而來，由原告一家居住使用，原告與涉案房屋具有利害關系，現(xiàn)涉案房屋被拆除，原告有權提起本案行政訴訟。

其次，辦事處自認對涉案房屋實施了拆除行為，且拆除前未與涉案房屋的權利人簽訂拆遷協(xié)議，單方以地上附屬物補償款的欄目打款給原告，結合村委會的陳述，應認定辦事處系涉案房屋的拆除主體。

最后，正當程序原則是行政機關依法行政應當遵循的原則。辦事處對涉案房屋實施拆除，未依照《中華人民共和國行政強制法》的相關規(guī)定，履行催告、給予當事人陳述和申辯的權利、制作強制執(zhí)行決定并進行公告、限期當事人自行拆除等法定程序，應認定其實施的拆除行為程序違法。

案件總結

房屋征收往往涉及到復雜的法律程序，但是正因為程序多耗時長，很多拆遷部門認為房屋被征收人不接受其提出的補償金額就是影響了拆遷進度，就要直接實施強拆，這都屬于違法行為，如果給被征收人造成了損失，應當進行賠償。所以，如果您也遇到了房屋征收，一定要留意是否有合法的征地公告，是否有合法的征地批準文件，如果沒有任何合法的征地文件，也沒有拿到合理補償就被強拆了房屋，一定要及時通過訴訟程序進行維權。

二、城中村改造涉及哪些法律問題

城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產開發(fā)商和村民三方主體展開。

村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。

房地產開發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復雜、變數(shù)多，過高的交易成本會使其在投資改造中的預期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是：盡力避免財政壓力，保證市場、社會穩(wěn)定。

這三類相互沖突的利益訴求主要受下列制度化要素的影響：

1、土地資源的非商品性與非市場化征用。我國憲法第10條所規(guī)定的差別化土地所有權、土地產權的變更形式，導致了城市擴容土地所有權的非市場化征用，使得城中村失地農民的合理收益被限制乃至低價剝奪。

2、產權關系模煳的村集體經濟。城郊農村社區(qū)集體經濟的突出特征是產權關系不明晰，廣大村民雖擁有所有權，但該收益的具體支配和使用則被壟斷于少數(shù)村干部手中，導致所有權與使用權、知情權脫節(jié)。

3、封閉的村（居）建設與城鄉(xiāng)分割的管理模式。城市社區(qū)由街道辦事處管理，管理的一切費用由政府財政承擔，前者具有統(tǒng)一規(guī)劃、開放式流動格局，統(tǒng)一建設與管理；而村社區(qū)則由村民委員會管理，管理的一切費用由村集體承擔，以村為單位，視人口、財力而采取不同程度的封閉建設，管理上往往各自為政。

一、2022最新城中村改造政策

推進城中村改造要實現(xiàn)建筑形態(tài)改造與社會形態(tài)改造的有機結合，以人為本，科學規(guī)劃，可持續(xù)推進我國城中村改造。

1、打破行政區(qū)劃藩籬，實現(xiàn)多種安置并行。按照政府主導、區(qū)域統(tǒng)籌原則，建議在今后城中村改造建設中，采取大分散、小集中的安置方式，依據(jù)改造村莊實際特點，因地制宜，將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結合，必要時可打破行政區(qū)劃限制，跨區(qū)域安置村民，確保村民利益的實現(xiàn)。

2、拓寬融資渠道，加大監(jiān)管扶持力度。首先，逐步完善城改項目手續(xù)，對安置先行的城改項目進行聯(lián)合預審。其次，對房企的資質和實力進行前期審查；對部分高息借貸的房企，要跟蹤調查；對違法建設的房企，要加大處罰力度。再次，擴大區(qū)級政府融資平臺，加大銀企合作力度。最后，前置商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃聽證程序，積極扶持城改項目，吸引更多優(yōu)質商家和社會資本。

3、村民有序參與建設，實現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導村民參與城中村改造附屬工程建設，變村民的被動拆遷為村民的主動建設，豐富村民參加城中村建設形式，讓廣大村民在主動建設中真正感受到城中村建設的意義；暢通村民訴求表達渠道，有疏有堵，正確對待村民的合理訴求，推動城改工作順利進行，實現(xiàn)互惠共贏。

4、大力加強教育引導，確保真正融入城市。積極教育引導村民培育正確的財富觀、就業(yè)觀，大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實體經濟；給予村民職業(yè)培訓、專業(yè)指導以及稅費減免等優(yōu)惠政策，積極幫助村民提高勞動技能；通過集中歸并、資產量化、統(tǒng)一經營等形式，變村民為股民，實現(xiàn)集體資產產權變股權，讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益，真正融入城市。

三、城中村改造如何補償

法律分析：根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例，城中村拆遷補償方式包括貨幣補償和調換房屋，村民可以自由選擇。

補償方式有兩種：

如果選擇貨幣補償，補償標準不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。這個市場價格由選出的房地產價格評估機構按照相關規(guī)范評估確定。

如果選擇調換房屋，底線是調換面積在同等地段“拆一還一”，各地區(qū)根據(jù)生活水平不同會在此基礎上增加系數(shù)補貼。同時，征收部門要結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

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