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上海城中村改造最新政策解讀,上海市城中村改造政策具體內容是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-08 01:55:14
作者：
圣運律師
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上海城中村改造最新政策解讀，上海城中村改造最新政策主要涉及舊區改造和房屋征收與補償兩個方面。以下是對這些政策的詳細解讀：一、舊區改造政策上海加大了中心城區成片二級舊里以下房屋改造的力度，計劃改造一定面積，并受益一定數量的居民。為確保改造任務

上海城中村改造最新政策解讀,上海市城中村改造政策具體內容是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、上海城中村改造最新政策解讀

上海城中村改造最新政策主要涉及舊區改造和房屋征收與補償兩個方面。以下是對這些政策的詳細解讀：

一、舊區改造政策

上海加大了中心城區成片二級舊里以下房屋改造的力度，計劃改造一定面積，并受益一定數量的居民。為確保改造任務的完成，相關部門將深化完善舊改政策和相關機制，做好舊改資金平衡工作，以保障舊改資金的需求。此外，上海還以靜安區零星舊改為試點，啟動推進零星舊改專項工作，旨在摸清底數、細化目標、分類施策，并進一步完善支持政策。

二、房屋征收與補償政策

在城中村改造過程中，房屋征收與補償是一個重要環節。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，被征收人可以獲得以下補償：

被征收房屋價值的補償：這一補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值將由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償：因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費。若被征收人選擇房屋產權調換，產權調換房屋交付前，房屋征收部門還應支付臨時安置費或提供周轉用房。

因征收房屋造成的停產停業損失的補償：這一補償將根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

在房屋征收過程中，市、縣級人民政府及其有關部門將依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的行為依法予以處理。同時，對于征收范圍內未經登記的建筑，將組織有關部門依法進行調查、認定和處理。

總的來說，上海城中村改造最新政策體現了對舊區改造和房屋征收與補償的高度重視，旨在提升城市能級、創造高品質生活，并保障被征收人的合法權益。

二、上海農村宅基地房翻建政策

法律分析：戶均安置面積，按照一百到一百五十平方米控制，具體標準由區縣政府根據當地農村經濟水平、農民居住情況確定。房屋重置成新均價是則指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區縣政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400-700元/㎡幅度內確定。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百六十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

三、上海市城中村改造政策具體內容是什么

上海市農村房屋拆遷補償標準主要涉及國有土地上的房屋價值賠償，要求不低于拆遷決定公告之日類似房屋的市場價格，并由具備評估資質的機構對被征收房屋進行評估確定。上海市國有土地上有兩種補償方式：產權交換式補償和貨幣補償。產權交換式補償包括房屋價值補償、搬遷費和臨時安置費（俗稱過渡費）、停產停業損失的補償、拆遷補助和獎勵、房屋裝修補償及家電設備移機補償。貨幣補償方式包括房屋價值補償和臨時安置費、搬遷費。拆遷

法律分析

上海市農村房屋拆遷補償標準，指的是針對國有土地上的房屋價值進行的賠償。這個標準應不低于拆遷決定公告之日類似房屋的市場價格，同時需要由具備評估資質的機構對被征收房屋進行評估確定。

上海市國有土地上有兩種補償方式：一、產權交換式補償;二、貨幣補償。

上海市產權交換式補償：

一、上海市房屋價值補償標準：

這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區域被拆遷房屋的價格的，可以找當地政府建設部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

二、上海市搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%

三、上海市停產停業損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。

四、上海市拆遷補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區被征收房屋公攤基準補助系數》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當地政策。

五、上海市房屋裝修補償及家電設備移機補償

房屋裝修補償也是先有當事人協商，協商不成由評估機構評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數額以發布時征收拆遷時出具的補償標準為準。

六、上海市拆遷貨幣補償方式：

1、房屋價值補償

補償標準同產權交換一樣，不過增加了一項：即計算補償金時將公攤補助面積計算在內一同作價。

2、臨時安置費和搬遷費

參照以上標準，僅支付12個月臨時安置費，搬遷費與產權交換式搬遷費標準相同。

3、其他補償項目

對貨幣補償的被拆遷人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產停業損失，及房屋專修、家電移機補償等。

1、集體土地上房屋拆遷補償

目前，集體土地征收矛盾越來越突出，我國還沒有專門制定一項為集體土地和房屋征收規范性的法律、法規，農村土地征收補償標準仍散見于土地管理法及地方性法規，但補償標準較低，顯然不符合實際農村經濟發展情況。國家相關法制部門正在制定當中，具體什么時間實施，尚不可知。為便于做好拆遷工作，各縣市在參照國家法規情況下，因地制宜，自行制定并提高了相應的補償標準，如河北省出具了冀政(2008)32號文件。農村征收拆遷包括農用地和宅基地兩個方面，下面一一分述：

2、農村宅基地房屋補償

因國家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補償新標準，目前仍按生效的法律、法規進行補償，宅地地上房屋僅作為附著物予以補償。相信新的法規出臺后，可能完全參照國有土地房屋征收補償項目予以賠償，再次我們將拭目以待。在這里我只是簡單估算應該補償項目：1、宅基地補償費;2、房屋補償費及裝修費;3、安置費和搬遷費;4、困難補助和獎勵;5、房屋內各項家電移機補償;6、非住宅房屋營運損失補償等。

農用地征收補償：

一、土地補償費：計算方式：各政府因地制宜制定出各地區土地征收的價格(區片價)，乘以被征收土地的面積，就是土地補償費標準。未利用地按區片價的60%執行。河北省區片價見《河北省人民政府關于實行征地地區片價的通知》。如果以國家工程需要征收，則按新出臺政策再詳盡實施，未出臺具體細則的，一般按被征收耕地前三年平均年產值16倍支付土地補償費。土地補償費原則上20%歸村集體所有，80%歸承包人所有。

二、安置補助費：此補償項目一般和土地補償費合并計算，見國土資見(2004)238號文件規定，土地補償費和安置補助費合計按30倍計算。如果分開計算的話，安置費標準則按被征收耕地前三年平均年產值14倍。此費用專款專用，用于補助需安置的人員。如果是由村集體組織負責安置被征收土地人員的，該費用由村集體統一使用和安置。

上海市城中村改造拆遷補償

城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環境的一項利國利民政策，其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農村集體土地征收拆遷有本質區別。城中村改造拆遷是由政府倡導、開發商投資、村民自主拆遷一種三方結合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。而國有土地征收拆遷和農村集體土地征收拆遷，是以政府名義進行的拆遷，其拆遷主體具有本質的區別。城中村改造拆遷補償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據自身的條件和經濟狀況，通過村民代表大會或村民大會討論通過補償方案確定。但大體上分那么以下幾個項目：

一、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標準。當然各村基本參照此標準履行，也有各別村甚至會提高補償標準，如：將300平方米以套內面積發給本集體組織村民。

二、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算;這是截至2011年的標準。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應提高。

三、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標準可供參考，一般由評估機構進行評估確定，當然評估機構有評估具體標準。屋內裝修補償基本類似。

四、停產停業損失：該項費用主要很對營運性行房屋進行的補償，如對沿街門簾、在城中村內的企業或公司進行的停業期間內補償的損失，一般由協商確定或評估確定。

五、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標準，不能統一。

六、電器移機費：一般按市場價位進行補償，目前家用電器移機費：空調200元一臺;有線電視150元一戶;電話移機88元一部;熱水器100元一臺等等。如拆遷時市場價格提高也相應提高補償。

七、其他補償或補助：各村根據以上標準或參考以上標準的基礎上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要村集體組織通過補償方案確定，因村而定。

拓展延伸

根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第十二條和第十三條的規定，拆遷補助和獎勵包括以下內容：被征收房屋用于保障性安居工程、舊區改造、農村危房改造以及相關公共服務設施建設的，按照房屋建筑面積給予拆遷補助；被征收房屋用于保障性安居工程、舊區改造、農村危房改造以及相關公共服務設施建設的，按照房屋建筑面積給予拆遷獎勵；被征收房屋用于保障性安居工程、舊區改造、農村危房改造以及相關公共服務設施建設的，按照房屋建筑面積給予拆遷獎勵；被征收房屋用于保障性安居工程、舊區改造、農村危房改造以及相關公共服務設施建設的，按照房屋建筑面積給予拆遷獎勵。因此，上海市拆遷補助和獎勵的內容包括被征收房屋用于保障性安居工程、舊區改造、農村危房改造以及相關公共服務設施建設的拆遷補助和拆遷獎勵。

結語

上海市農村房屋拆遷補償標準是指針對國有土地上的房屋價值進行的賠償，應不低于拆遷決定公告之日類似房屋的市場價格，并由具備評估資質的機構對被征收房屋進行評估確定。上海市國有土地上有兩種補償方式：產權交換式補償和貨幣補償。產權交換式補償包括房屋價值補償、搬遷費和臨時安置費。貨幣補償包括困難補助、公攤補助、拆遷補助和獎勵、停產停業損失的補償以及其他補償或補助。

法律依據

國有土地上房屋征收與補償條例：第二章征收決定第十五條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

國有土地上房屋征收與補償條例：第二章征收決定第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章補償第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。