拆遷談補償注意事項,被拆遷人談判應該注意哪些事項,一、征地拆遷中補償拆遷人是誰？拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定給予的補償。二、房屋拆遷補償標準的計算公式：拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的
一、征地拆遷中補償拆遷人是誰？
拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定給予的補償。
二、房屋拆遷補償標準的計算公式：
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
1、房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價＝宅基地區位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。
三、被拆遷人談判應該注意哪些事項？
1、在拆遷談判中絕對不要對補償款進行折中補償
拆遷中對補償的討價還價并不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中并不是一種真正公平的補償方式。
2、一定要學會應對沒有決定權的拆遷人
在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權，有沒有權利代表拆遷人進行談判，最高談判權限是什么。
進入了拆遷談判的關鍵關節，對方往往會以沒有授權、說了不算等借口來進行推脫。
3、學會應對拆遷談判補償的僵局
如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
4、只要是在補償的某一項問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。
1、提出高于預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。
2避免對抗性的拆遷補償談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。
3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。
如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。
4、學會在接受拆遷人關于拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。
5、拆遷談判中鉗子策略的使用。
一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。
一、農村征地,怎么才能拿到合理補償
對于農民而言，之所以在拆遷補償談判時不占優勢，一是因為信息不對稱，很多項目信息、被占地拆遷標準農戶根本不知道；二是因為拆遷的流程農戶也不清楚，相關的條條款款心里沒數；三是因為農戶個人和拆遷公司實力懸殊，根本沒有談判的優勢。
怎樣才能維護自己的權益呢？
1.消除信息偏差，拆遷項目摸底
其實按流程拆遷之前必須與農戶進行商議并將項目信息公開，但是很多時候并沒有按照流程走，因此農戶最好自家想辦法弄清楚以下幾個關鍵問題。
拆遷施工工期是多少？(不能按時完成拆遷對方有損失)；目前實際的拆遷進度？(這個很容易)；其他被拆遷戶是怎么談的？(多鄰里走動)；目前拆遷方給出來最高的價格是什么？(了解上限)；要求信息公開透明，了解項目的立項、規劃、資金等情況。
2.要求簽字的文件務必謹慎
在簽署拆遷相關文件時，由于涉及的文件比較繁多，一定要看清楚其中具體的條條款款再簽字，否則一旦簽了字就沒有反悔的機會了。此時文件已經產生了法律效力，之后如果還想改變其中的條款，就會困難重重翻盤機會十分渺茫啊！
3.不輕易提交房屋產權證、土地使用證原件
房屋產權證、土地使用證確權證等，都是你的房屋土地最重要的身份證件，有些地方的拆遷隊伍前期會趁機潛入被拆遷農戶家里索要證件原件。這時候千萬不要隨便交給他們，否則以后出了什么問題，你的維權就會變得很困難。
4.勿要草率報價
一般在談判之前拆遷隊肯定會問農戶，想要多少錢啊、有啥要求啊之類的問題，這個時候千萬不要輕易說出口。其實這時候是他們在打探你的心里價位，草率報價的結果一般只能是吃虧，這說白了就是他們的套路。
5.表明維權決心
在與對方談判時，千萬不要抱著維權決心不大的心態，否則拆遷方會覺得你很好搞定，也會大幅度壓低你的賠償金額，畢竟5萬就能搞定的事，哪個單位都不會愿意花10萬搞定。
二、沒簽拆遷協議，房子就被強拆了怎么辦？
1、堅決守房
為了避免自己在拆遷過程中吃虧，被拆遷人可以提前聘請征地拆遷方面的專業律師。隨著拆遷項目的不斷推進，被拆遷人可以與律師進行及時溝通，隨時掌握強拆發生的可能性。如果提前預計到強拆可能發生，則需要守護好自己的房屋，并在發生強拆時及時通知律師，以免遺失證明強拆的第一手證據。
2、第一時間報警，要求警方制止違法強拆
有很多被拆遷人覺得拆遷是經過審批的，便認為報警是在做無用功。這種想法是錯的，盡早及時報警，對警方的出警時間和強拆的情形進行記錄，可以避免訴訟過程中的困難和麻煩。同時還要多人多次報警，使強拆難以進行。
3、保持冷靜的頭腦，做好證據的收集工作
在未簽拆遷協議前突然遭遇違法強拆，首先要穩住自己的情緒，不要和拆遷工作人員發生沖突，可以上前要求對方出示強拆許可的依據和文件。其次要保留好強拆過程的證據，從多角度多位置進行錄音、錄像和拍照。最后，可以委托律師與強拆工作的負責人協商和溝通，爭取讓拆遷工作回到談判桌前。
4、必須要有的心態：平和淡定
在自己沒有任何準備前，房子突然強拆，任何人都有焦慮、憤怒、害怕等不安的情緒，這是正常的，但是我們要及時轉變為平和的心態，沉著應對強拆，為最終的合理補償創造條件，從而維護好自己的利益。
沒有簽訂拆遷協議，很多問題沒協商清楚的情況下，遇到違法強拆，肯定會對被拆遷人的利益造成很大影響。為了維護好自己的合法權益，被拆遷人在實施以上措施的前提下，需要分析當前的狀況，在必要時求助律師，不被拆遷方牽著鼻子走。
1、提出高于預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。
2避免對抗性的拆遷補償談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。
3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。
如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。
4、學會在接受拆遷人關于拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。
5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用
一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。
律師談判的實際應用及效果進程的影響
1、律師的作用在于對案件進程的把握，每一次談判其實是整個維權過程的一部分，換句話說就是一種手段，談判時推動案件進行的重要措施。一方面可以固定證據，為當事人的維權進行了充足的準備，另一方面，可以把握拆遷方在拆遷及補償的過程中底線，了解案件的進展，拆遷中的相關因素，最后，如果進展順利，可以在最短的時間內結束拆遷補償問題的談判，滿足當事人的合理要求。
2、在地位上，律師和普通的老百姓相比，律師是法律的代表，其有法律規定的法律權利來進行維權，例如調查證據，進行辯護等等，因此政府或是其他的拆遷方不會以一種地位不平的態度來進行對待，在做事的時候必將有所收斂，因此有利于維護當事人的合法權利。
3、在時間上，律師的工作的一個主要的作用在于時間的把控，什么時候進行談，怎么談，談什么，如何談，談完了干什么等等，都要心理有數，因此在談的過程中，律師能夠很好收集信息，為其他的維權行動打基礎，無論是訴訟還是調解等。
4、在進程上，拆遷是一個復雜的過程，辦案的過程不可能通過一個行為就能完成，而是其他的行為的整合體，例如調查政府公開的信息、訴訟、談判、調解等，在這些過程及手段之中，律師的工作會針對一系列的事情進行總結，來進行整體的把控。
拆遷談判技巧二十條如下：1、知己知彼，百戰不殆。這是拆遷協商談判前的準備工作；2、少說多聽，不要輕易亮底。征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預期；3、跟有決定權的人談判。與對方談判有意義的前提是雙方對談判結果都有執行權，也就是要確定和你談判的是能說了算的人；4、合理報價，不漫天要價。給自己定一個心理預期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的；5、找出征收方的違法點，以備靈活運用。征收方在拆遷整個過程中的違法點經常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等；6、房子不能輕易搬，簽訂協議要謹慎。房子和拆遷補償協議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼；7、適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要。
1、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對拆遷政策有一個詳細的了解，這樣才不會一談三不知。2、知己知彼，做好心理預期。對拆遷的進行要有了解、掌握。具體包括拆遷的期限、施工工期、拆遷進度、談判進程、同等條件下的拆遷補償標準，這些拆遷事項都要有所了解。3、找準負責人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識別溝通的對象，找準溝通的負責人。4、先確定補償原則，再談細節。談判首先要對關鍵性原則性問題達成共識，才能進一步的就細節問題進行協商。5、步步為營，找準時機保價。在談判中不要過早暴露自己的低價，穩扎穩打，步步推進，不要急于求中，對原則性問題達成共識之后，在談判的合適時機再選擇報價。6、營造良好的溝通，以理服人。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對方溝通，以“和”取勝，以理服人。法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》 第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
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投稿：鄒梓華
內容審核：郭建煒律師
