一、拆遷補償中的細節(jié),簽訂房屋拆遷補償協(xié)議的注意事項

1、審查簽訂合同的主體是否合法我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構(gòu)，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結(jié)束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。

2、合同的主要條款內(nèi)容要明確很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷，在合同細節(jié)應(yīng)當怎么約定沒有經(jīng)驗，經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：

（1）補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。

（2）補償款的支付時間及支付方式。

（3）安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

（4）如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協(xié)議約定為準。

一、2022年拆房新政策有哪些

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

在最新的拆遷政策中，以下幾類沒有證書的房屋也將得到全額的賠償，第一種：祖上流傳下來的房屋，由于這些房屋基本都有歷史的背景，只要是在當時是按照規(guī)定建設(shè)的，就可以獲取賠償。

城市中村集體的房屋，也就是大家成說的城中村，結(jié)合改造地塊房屋的不同性質(zhì)，國有土地上的房屋應(yīng)當根據(jù)規(guī)定，按照拆遷之時，被拆遷房屋周邊類似房地產(chǎn)市場價格評估補償，如果是農(nóng)村集體土地上的房屋，應(yīng)當參照相關(guān)精神，結(jié)合周邊房屋市場價格，按照被征收人居住條件有所改善為原則，對被拆遷人進行安置補償。城中村的居民符合住房保障條件的，應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。

城中村拆遷補償包括：1、被征收房屋價值的補償（對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格）；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償（根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補償）。

二、農(nóng)村房屋拆遷補償?shù)淖⒁馐马?

1、房屋沒有證件也能補償：在農(nóng)村，其實很多真正遭遇拆遷的房屋大部分都是過去留下來的老房子，像這種年代久遠的房屋，其實證件都不是很全的，所以可能大家在面臨被拆遷的時候，會有相關(guān)人員告訴你，沒有證件是沒有辦法獲得賠償?shù)?，在這里，大家要記住，老房子有老規(guī)矩，簡單的來說就是只要房子的建造符合當時的政策要求，那么就可以獲得賠償。

2、拆遷補償新增加了兩種方式：拆遷補償?shù)姆绞街饕袃煞N，一種是直接的經(jīng)濟賠償，也就是根據(jù)農(nóng)民利益的受損程度直接給予金錢的補償，一種是等價交換，也就是農(nóng)民可以在政府規(guī)劃的區(qū)域里面采用多退少補的原則，選購商品房來彌補自己的損失，這都是按照自己的意愿選擇的，別人是強迫不了的。還就要是要記住，在拆遷的過程中，大家還可以領(lǐng)2萬元的拆遷過渡期安置補償費，這是新增的補償內(nèi)容，大家一定要記住。

3、拆遷補償實行的是雙向補償制度：以前農(nóng)村房屋在拆遷的時候，由于宅基地所有權(quán)是歸集體所有的，所以在獲得補償?shù)臅r候，只能給擁有房屋的拆遷補償，但是從明年開始，就開始實施雙向補償制度，這是什么意思呢？就是說農(nóng)民即可以獲得房屋拆遷補償，還可以獲得宅基地拆遷補償，拆遷補償范圍不僅僅是農(nóng)村房屋，還包括農(nóng)民的固定財產(chǎn)，農(nóng)房以及房屋里面的裝修，其他財產(chǎn)，也就是農(nóng)村的果園和菜園之類的。

4、這三種拆遷方式一定要禁止：農(nóng)村農(nóng)民在實際拆遷的過程中，總是會遇到一些不公平的待遇，所以為了能夠保障農(nóng)民的利益，國家明確出示了這三種拆遷行為被強行禁止的：強拆暴拆行為、先拆后補行為、拆遷沒有公示行為。宅基地房屋本身對農(nóng)民就具有很重要的意義，要是面臨被拆遷還沒有得到自己應(yīng)有的補償，那不是很不公平嗎？所以關(guān)于上面國家規(guī)定的宅基地房屋拆遷的新規(guī)定，大家一定要好好了解，來維護自己的權(quán)益。

還有一點大家要清楚，在現(xiàn)實生活中，因為歷史遺留或者是管理不規(guī)范等原因，農(nóng)村宅基地沒有辦理宅基地使用證明的現(xiàn)象還是很多的，但是這就成了很多拆遷方壓低補償?shù)慕杩?。在這里，大家要注意了，根據(jù)國家發(fā)布的相關(guān)文件內(nèi)容，明確強調(diào)了，不能夠?qū)]有頒證的炸基地直接過渡或者是忽視，所以大家要是遇到這種問題的話，要根據(jù)法律來維護自己的合法權(quán)益。

法律分析：簽訂拆遷安置補償協(xié)議應(yīng)注意以下內(nèi)容：主體不符不簽，核對與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補償協(xié)議。被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門進行確認，在沒有得到有效確認的情況下視為其未取得拆遷許可證。有些商業(yè)開發(fā)項目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、簽拆遷補償協(xié)議注意事項

法律分析：據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例（草案）》和《中華人民共和國合同法》注意事項如下：

(一)主體不符不簽，主要有以下三點：

1、拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議；

2、沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議；

3、拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議；

(二)內(nèi)容不確定慎簽

1、房屋回遷時間不定；

2、異地安置房屋交付時間和安置地點不明；

3、違約責任沒約定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、房屋拆遷需要拆遷協(xié)議嗎

拆遷房屋需要簽訂拆遷協(xié)議。拆遷協(xié)議的簽訂主體是拆遷部門與被拆遷人，協(xié)議應(yīng)寫明補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項?！痉梢罁?jù)】《國有土地上房屋征收與補償條例》第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

五、拆遷補償協(xié)議是誰簽的

法律分析：1、由于被拆遷房屋分為私有房屋和公有房屋，所以當拆遷對象為私有房屋時，拆遷人應(yīng)當與房屋所有人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，而當拆遷對象為公有房屋時，拆遷人則應(yīng)當與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

當房屋拆遷的對象為租賃房屋時，所涉人員范圍較復雜，拆遷人應(yīng)當與房屋所有權(quán)人和房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議。

2、房屋征收部門的主體可以是誰。據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當是事先由市、縣級人民政府確定的負責組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作的部門。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補償中的細節(jié)，2021拆遷補償標準明細表

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投稿：宋桂海

內(nèi)容審核：馮興元教授