房屋拆遷是圍繞房屋價值來進行的，確定合理的補償標準是拆遷的關鍵，因此對于估價時點的選擇顯得至關重要。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。目前，《國有土地上房屋征收評估辦法(征求意見稿)》第15條規定“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”。

在拆遷行為中，無論貨幣安置還是房屋產權調換最重要的原則是按照原房屋的市場價值進行安置兌換。對原房進行評估不僅是貨幣補償安置的依據，也是房屋產權調換結算差價的依據。因此，對原房的價值評估成為拆遷矛盾的焦點。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，“評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行評估”。

對于房屋的物理屬性來說，其所屬的區位、房屋結構、地理位置相對來說變化比較小，在拆遷辦證的短時期內，房屋屬性基本不變，評估價格基本能真實反映房屋的價值。隨著拆遷期限的延長，房地產市場發生變化，拆遷房屋的價值也在悄然變化。因此，房屋價值的評估很重要的因素是時間問題，在拆遷評估和賠償時需要選擇同樣的時間點，才能真正體現房屋的價值。

拆遷工作有兩個基本原則，一是房屋拆遷圍繞房屋的價值進行拆遷的原則。無論是以產權調換的形式還是貨幣補償的形式，都必須保證通過評估的形式體現原房的真實價值。《物權法》規定物權包括所有權、用益物權、擔保物權，用益物權又包括占有、使用、收益權。房屋拆遷不僅是對所有權的補償，還包括用益物權的補償，特別是收益權的調整，房屋物權的價值在拆遷過程中，是由評估來體現的。采取實物調換，在同等地段其房屋面積是不變的，物權可以保障，不同地段其面積發生上浮或下降，可以體現用益物權的價值。而采取貨幣補償的標準是原房價值的體現，也是同時問段內同等地段同等面積的房屋貨幣金額。拆遷時間與評估時間的不同，直接導致用益物權的損失，保護原房價值是對房屋物權的保護，不能因為拆遷期限的延長，導致被拆遷人原有房屋的價值發生貶值或者是房屋物權的減少或滅失。

二是保證拆遷的公平性、公正性、合理性的原則。保護拆遷雙方利益不受侵害是保證拆遷公平、公正、合理的前提。黨的十六屆三中全會明確“保障所有市場主體的平等法律地位和發展權利”，對于不進入交易市場的財產，《憲法》也規定“公民合法的私有財產不受侵犯”。被拆遷人是被動參與拆遷過程，對于房屋利益更應合理保護。無論被拆遷人選擇貨幣補償還是房屋調換的形式進行安置，都應保證原有房屋面積不減少，實現拆遷雙方利益的對等交換。我國民法的一項重要原則是對權利人的權利實行平等保護，《物權法》第4條“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。

在房屋拆遷過程中，由于拆遷過程延長，以及政府配套設施或城市建設的加快，被拆遷地塊的土地價值也在增長。但由于拆遷評估時點確定頒發拆遷許可證的時點，對于被拆遷房屋的價值評估也定位于辦證之時，對于后期的地塊升值、房屋升值，被拆遷人不能合法享有，而對于拆遷人修建的房屋則按房地產市場定價。特別是在城市大發展、基礎設施建設加大的同時，城市房屋銷售價格更存在水漲船高的現象，無論新房還是舊房的價格都將隨著建設力度的加大而上升。如果按照辦證時點進行評估，敏感的房價早己開始上漲了，注定選擇貨幣安置的房屋此時已經發生貶值。在瞬息萬變的房地產市場，新房的價格可以隨市場而定價，被拆遷房屋的價格卻定格在過去的時間，違背了市場經濟規律，也違背了公平原則。

拆遷評估報告不僅決定拆遷談判中房屋的價值，在拆遷過程中也是管理機關及法院判決的依據。評估報告對于拆遷補償有決定性作用，法律地位也相當重要。而補償標準的高低，是引發拆遷矛盾的一個主要因素。能否讓群眾分享城市化及土地升值帶來的溢價收益，以及合理提高征地和拆遷的補償標準，是拆遷立法和實踐中應該予以關注的一個問題。

被拆遷人的利益受保護需要法律的保障。建立合理的評估制度，對被拆遷房屋價值進行合理的評估，簽約前評估師進行修正，評估時點應為簽訂合同之日，實現房屋的經濟價值，保證被拆遷人原有房屋的物權。

政府對拆遷活動必須進行有效的監督和管理，以確保拆遷的公開、公平、公正。因此，對拆遷中的房屋補償價格，政府應當出臺指導價格標準，以維護拆遷當事人的合法權益。細化拆遷評估指導價，根據不同時間的區位地段細化房屋價格，拆遷指導價的制定可以定期向社會公布，并且公布數據來源。被拆遷的房屋可按照評估價格協商補償價格，對于低于政府拆遷評估指導價的評估，可按照“指導價”標準執行。

“拆遷”不僅是“拆”，不是簡單的將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除;而更重于“遷”，應該是對原土地使用者的暫時或永久遷移。在城市發展的過程中，建設應該是拆遷雙方互惠互利，城市發展的成果應該人人享有。拆遷人能夠順利征地拆遷，合理運用資金取得利益;被拆遷人的居住環境、居住條件得到改造;城市發展得到提高，城市居民享受城市發展的共贏結果。保護被拆遷人的合法權益是根本解決拆遷矛盾的關鍵，只有合法合理的保護各方利益，才不致因拆遷失掉民心，杜絕各類拆遷上訪極端事件的發生。

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內容審核：鄧海鳳律師

來源：中國法院網-對拆遷評估時點的思考，對拆遷評估時點的思考