關于城市房屋拆遷評估估價時點思考，估價時點是評估房地產價格的時間界限，由于房地產市場是不斷變化的，在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價格。因此，房地產價格具有很強的時間性，在對城市房屋拆遷進行評估時，估價時點是個十分重要的問題。一、
估價時點是評估房地產價格的時間界限，由于房地產市場是不斷變化的，在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價格。因此，房地產價格具有很強的時間性，在對城市房屋拆遷進行評估時，估價時點是個十分重要的問題。
一、 合理確定拆遷評估的估價時點
根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定，“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進行房地產價格評估時，必然會涉及到評估時點的確定問題，由于房屋拆遷是個動態的過程，從開始準備拆遷到拆遷實施直到房屋安置，一般需要三至五年時間，在這樣長的時間里，以哪個時間作為拆遷評估的評估時點呢?從實踐中來看，至少有以下幾個時點：決定拆遷日、拆遷動員日、拆遷許可證核發之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時點上，比較合理的價格時點是房屋拆遷許可證核發之日。
因為根據規定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動房屋拆遷的法律依據，是拆遷人獲準房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時，必須向拆遷管理部門提供建設項目批準文件，建設用地規劃許可證，國有土地使用權批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進行認真的審查，嚴格把關。對不符合條件的拆遷項目，不發給房屋拆遷許可證;對符合條件的才發給房屋拆遷許可證。因此，核發房屋拆遷許可證之日，是整個拆遷過程中十分重要的日子，標志著拆遷工作的正式啟動與實施。從此之后，拆遷范圍內的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋;改變房屋、土地用途和租賃房屋。也就是說，拆遷許可證核發之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發之日表現的房屋市場價格，無論是對拆遷人還是被拆遷人來說，都是比較合理的。
二、 對被拆遷房屋和安置用房的估價應統一估價時點。
在拆遷評估中，對于被拆遷人來說，如果采用貨幣補償的，只涉及對被拆遷房屋的價格時點問題。如果采用產權調換的，不但要對被拆遷房屋估價，還要對安置用房進行評估。對于安置用房來說，與拆遷安置的方案有關，有的采用現房安置，有的采用期房安置。對于現房安置來說，對被拆遷房屋和安置用房的估價時點都是拆遷許可證核發之日，都是對現房的評估。但對期房評估時，因為期房有許多不確定因素，如安置房的時間、房屋的層次、朝向、室號、套型、周邊環境等等無法確定，但是基本的區位，大概的面積等是確定的。
對于期房來說，由于期房的建造時間有長有短，房價會隨著時間的變化而變化，這里就存在著一定的風險。這風險有兩種可能，一是房價上漲，二是房價下跌。采用將來的估價時點，如果房價上漲，被拆遷人要承受很大的風險;如果房價下跌，拆遷人要承受風險。特別是對被拆遷人來說，如果采用將來的估價時點，所承擔的風險概率就比較高，顯然對被拆遷人不利。那么，對期房的評估時點統一為拆遷許可證核發之日，這樣，對被拆遷人來說，安置用房的房價已基本確定，不至于承擔過多的風險，對于拆遷人來說，要根據自身的條件，抓緊落實安置用房，縮短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。總之，這樣對雙方都有利。
對期房如何進行評估呢?這在實踐中可以采取下列辦法來評估：對被拆遷房屋及其附屬物的評估，以公布的房屋貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修等因素由房地產評估機構評估確定。安置用房的估價應當與被拆遷房屋的估價同時進行，以房屋拆遷許可證核發的當年公布的房屋補償基準價為基本依據，結合安置用房的區位等因素確定，朝向層次等因素在安置用房竣工，室號具體落實后，再結算。
對于房屋的具體區位、建筑面積等因素，由估價師根據實際情況逐項評估。房屋具體區位是指評估對象所在地段的具體位置，區位差價系數在規定的幅度內由房地產估價師根據實際評估確定;建筑結構是指房屋的結構類型，不同的房屋結構考慮其結構差價率;建筑面積是指房屋所有權證或者其它合法房產憑證記載的建筑面積;成新是指房屋的新舊程度，由房地產估價師根據規定的房屋成新率標準，結合房屋的使用保養狀況評估確定;層次是指房屋所在的樓層;朝向是指房屋結構的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的戶型、特殊建筑結構形式、周邊環境等因素，其它因素差價率在規定的幅度內由房地產估價師根據實際評估確定。附屬物的補償價格根據規定的附屬物補償價格標準結合成新評估確定。裝修的補償價格根據規定的裝修補償價格標準結合成新評估確定。
總之，估價時點即是房地產評估中的一個原則性問題，又是房地產評估中的一個技術性問題，它在房地產評估中具有特殊重要的意義，對于保障拆遷當事人的合法權益，具有十分重要的作用，在拆遷評估中應引起重視。
內容審核：馮興元教授
來源：頭條-關于城市房屋拆遷評估估價時點思考，關于城市房屋拆遷評估估價時點思考
