一、土地征收和拆遷

法律分析：

土地征收和拆遷還是存在區(qū)別的，土地征收和拆遷的區(qū)別主要有三點：一是適用的法律程序不同。國家建設征收土地適用《土地管理法》及其配套法規(guī)中關于國家建設征收土地的規(guī)定;城市房屋拆遷適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定；二是適用范圍不同。國家建設征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地;城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地；三是行為所指向的標的不同。國家建設征收土地指向的標的是農(nóng)村集體土地所有權;城市房屋拆遷指向的標的是房屋；四是法律后果不同。國家建設征收土地導致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權的消滅;城市房屋拆遷導致的法律后果是被拆遷房屋所有權的消滅以及房屋產(chǎn)權的等價調(diào)整或者價值的交換。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?

二、征收土地和拆遷的區(qū)別

法律分析：征地和拆遷的區(qū)別是：征地是對土地的征收，拆遷是對土地上房屋及其他建筑物的拆遷。征地是國家為了公共利益的需要而進行的拆遷，補償原則是合理、適當；拆遷多是出于商業(yè)目的或非公共利益而進行的拆遷，補償原則應是充分、合理。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。

三、土地征收與房屋拆遷有哪些相關法律問題

1、征收農(nóng)村集體土地和農(nóng)房拆遷的主要法律法規(guī)及省、市配套政策依據(jù)有哪些?

征地拆遷工作所依照的最根本的法律法規(guī)是《中華人民共和國土地管理法》、國務院《中華人民共和國土地管理法》實施條例、四川省《中華人民共和國土地管理法》實施辦法。

2、征地補償費用有哪些，如何分配使用?

征收土地的補償費用有四種：土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費。土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，應在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配;安置補助費必須?？顚Ｓ茫坏门沧魉?，優(yōu)先用于安排被安置人員的保險費用;青苗補償費及地上附著物補償費歸青苗及地上附著物的所有者所有。

3、征地補償倍數(shù)是如何確定的?

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》相關規(guī)定，征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均產(chǎn)值的6—10倍，征收其他土地的土地補償費，按征收耕地的土地補償費的一半計算、征收耕地的安置補助費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4—6倍，征收其他土地的安置補助費，按征收耕地安置補助費的一半計算。

4、農(nóng)房拆遷安置方式有哪些?

對被征地拆遷的住房采取統(tǒng)建還房、貨幣補償、劃地自建三種方式相結合安置。市、縣(區(qū))行政中心所在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，原則上不再實行“劃地自建”安置，一律采取“統(tǒng)建還房”和“貨幣補償”安置。

5、農(nóng)村房屋拆遷補償有哪些費用?

房屋拆遷補償費用包括房屋及附屬物補償費、搬家補助費、過渡費和獎勵費，選擇貨幣安置的被拆遷戶還應計發(fā)貨幣補償安置費。

6、哪些人員應計入拆遷安置人員?

(1)在被征地農(nóng)村集體組織有承包地并參加集體經(jīng)濟組織分配且在被拆遷住房常住的農(nóng)業(yè)人口，雖無承包地并且未參加集體經(jīng)濟組織分配，但依法取得了宅基地，并有住房且戶口遷入被征地村組的(包括正?；檫w、生育人口)。

(2)原屬于本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)業(yè)人口，因國家征地已農(nóng)轉非未享受住房安置現(xiàn)仍在被拆遷住房常住的。

(3)原常住戶口在被拆遷住房中，現(xiàn)正在部隊服兵役的士兵(不包括軍官、文職人員和10年以上的士官)、正在大中專院校就讀的學生、正在服刑或勞教的人員。

(4)原屬被征地集體經(jīng)濟組織成員因各種原因戶口遷出，現(xiàn)已退職、退休在被拆遷住房中居住，戶口已遷回的人員，且在原工作單位未享受過房改房、集資建房和經(jīng)濟適用房等屬國家福利性質(zhì)住房的。

7、被拆遷農(nóng)房中的底層商鋪如何補貼?

根據(jù)《土地管理法》和《物權法》相關規(guī)定，農(nóng)村宅基地建房主要用于解決農(nóng)業(yè)人員居住，需拆遷農(nóng)房中的商業(yè)鋪面不得以經(jīng)營性用房進行補償。但城鄉(xiāng)結合部農(nóng)房大多建有底層商鋪，只對農(nóng)房拆遷中租賃手續(xù)齊全且在正常經(jīng)營并具有工商、稅務登記的底層商鋪按8元—12元/㎡·月的標準(根據(jù)地段確定)給予一次性補貼，補貼時間與過渡費計算時間一致。住房出租經(jīng)營的不予補貼。

8、征地補償費分配的原則和程序是什么?

一是主要用于被征地農(nóng)民的原則。二是公開公平公正原則。三是?？顚Ｓ迷瓌t。四是民主議定及合法性原則。

根據(jù)《四川省實施辦法》第26條、第27條規(guī)定，征地補償費分配主要程序是：成立分配工作小組——參與分配成員確定——擬定分配方案——召開成員(村民)會議通過方案——公開組織實施分配決議方案。

9、被征地前已農(nóng)轉非人員按城鎮(zhèn)職工或個體工商戶身份參加了基本養(yǎng)老保險的，能否享受被征地農(nóng)民社會保障的社會保障政策?

被征地前已農(nóng)轉非的人員不屬于在征地時有農(nóng)村集體土地承包權的在冊農(nóng)業(yè)人口,不符合政策規(guī)定,因此不能享受被征地農(nóng)民的社會保障政策。

10、臨時用地如何使用?

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第57條規(guī)定，臨時用地須經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門批準后方可使用。根據(jù)土地權屬，由業(yè)主與有關土地行政主管部門或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時用地合同，并按照合同約定支付臨時使用土地補償費。辦理臨時用地審批手續(xù)時，業(yè)主單位應提供經(jīng)審查的土地復墾方案，并書面承諾做好土地復墾工作或繳納土地復墾保證金。土地使用完畢后由業(yè)主單位組織復墾后移交產(chǎn)權人繼續(xù)使用。

11、被征地農(nóng)轉非人員社會保障政策中，涉及哪些社會保險?

被征地農(nóng)轉非的人員社會保障政策中涉及基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險。

國有土地房屋征收知識：

12、哪些機關有權實施國有土地上房屋征收?

市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

13、哪些情形下，市、縣級人民政府可以作出房屋征收決定?

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條的規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

14、棚戶區(qū)及棚戶區(qū)改造的概念是什么?

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。

15、棚戶區(qū)改造土地及房屋征收補償原則是什么?

按照先補償、后搬遷的原則進行。房屋征收部門與被征收人應當訂立補償協(xié)議，被征收人(戶數(shù))征收補償協(xié)議的簽約率達到90%以上，協(xié)議生效，統(tǒng)一進行補償，按照征收補償協(xié)議約定的搬遷時間進行搬遷。

16、土地及房屋征收補償對象是哪些?

包括被征收土地及房屋的產(chǎn)權人和按承租約定享受權益的承租人。

17、征收國有土地上的房屋如何補償?

征收國有土地上的房屋，在市場評估的基礎上，被征收人可以選擇貨幣補償，或者房屋產(chǎn)權調(diào)換，也可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換相結合的方式。

征收房屋的補償包括以下內(nèi)容：被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;房屋室內(nèi)裝飾裝修、室外附屬設施的補償。

18、國有土地上的房屋征收涉及搬遷、過渡及獎勵有何政策?

搬遷費和過渡費的具體標準由各棚戶區(qū)改造項目根據(jù)當?shù)鼐唧w情況自行制定，均以被征收房屋的證載建筑面積或實測建筑面積向被征收人支付。個人房屋征收可享受簽約、搬遷和貨幣獎勵;企事業(yè)單位房屋征收可享受簽約、搬遷獎勵。

19、違法建筑是否給予補償?

違法建筑不作補償，不作安置依據(jù)。

20、被征收人對房屋征收決定不服的如何處理?

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第14條的規(guī)定，被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：臨律-土地征收和拆遷 ，