房地用途不一樣征收補償標準如何確定，依據我國相關法律的規定，房屋征收拆遷時，是依據其土地使用而確定補償標準的，土地用途與房屋用途不一致的，給予經濟補償款時房地用途不一樣征收補償標準也不一樣。《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條被征
依據我國相關法律的規定，房屋征收拆遷時，是依據其土地使用而確定補償標準的，土地用途與房屋用途不一致的，給予經濟補償款時房地用途不一樣征收補償標準也不一樣。
《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》
第三十條被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定;房屋登記未記載用途或者經城鄉規劃主管部門依法批準改變用途但未作房屋用途變更登記的，按照城鄉規劃主管部門批準的用途確定。
1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續使用的，按照改變后的用途確定。
2010年10月1日《浙江省城鄉規劃條例》施行后依法臨時改變用途的房屋在批準期限內被征收的，按照原用途確定，剩余期限的土地收益金予以退還。
按照改變后的用途補償被征收人的，對被征收人給予的補償中應當扣除被征收人依法應當補交的土地收益金。
土地使用權出讓合同變更
根據《民法典》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，土地使用權出讓合同一經依法訂立，就具有法律效力，任何部門、單位和個人不得擅自變更和解除。但是在訂立出讓合同后，由于社會經濟的發展、國內外市場供求情況變化、國家公共利益需要等原因要求改變合同約定的土地用途，如果繼續履行原來訂立的出讓合同將造成更大損失時，法律允許當事人依法變更和解除土地使用權出讓合同。
1、土地使用權出讓合同的變更
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四百七十六條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地出讓金，并辦理登記。”
2、土地使用權出讓合同的解除
土地使用權出讓合同的解除，是指在合同生效之后未全部履行之前，基于法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除的;受讓方逾期未全部支付土地出讓金的;出讓方未按合同約定提供土地使用權的;因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的;受讓方按合同約定的開發日期滿2年未開發，被出讓方收回土地使用權而使合同解除的。
29日正式征求公眾意見的《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》，對政府征收房屋的補償問題予以了專章規定。要求被征收房屋的房地產市場評估價格，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。
征求意見稿對征收補償規定了六個方面的主要問題：
一是補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。被征收人可以選擇補償方式。
二是貨幣補償的金額，由房地產價格評估機構以房地產市場評估價格確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。房地產價格評估機構，由被征收人以投票或者抽簽等方式確定。
三是房屋征收部門負責組織對被征收房屋進行調查登記，擬定補償方案，并征求被征收人的意見，經修改完善，報有關政府批準后公告；其中危舊房改造補償方案在批準前還應當征得三分之二以上被征收人的同意。
四是房屋征收部門按照補償方案與被征收人訂立補償協議；其中危舊房改造的補償協議，在簽約期限內簽約率達到三分之二以上的，方可生效。
五是補償協議訂立后，一方當事人未履行補償協議的，另一方當事人可以依法向人民法院提起訴訟。
六是政府應當為征收個人住宅的被征收人提供適當房源，符合住房保障條件的，應當為其提供保障性住房。
一、解放前房屋拆遷怎么算
不同的地區老舊房屋征收拆遷的補償標準都是不一樣的，而征收補償的標準可以參考國有土地上房屋征收與補償條例的規定制訂。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
1979年9月，J縣飲食服務公司與J縣水輪機廠合建一幢五層商住綜合樓，其中一層屬飲食服務公司開設綜合商店營業，二層至五層屬水輪機廠職工宿舍。
1999年7月20日，飲食服務公司對上述一層房屋申領了房屋所有權證，該證載明房屋設計用途為“商業”。土地證號及其權屬性質在該證中均為空格。1999年10月經公開拍賣，葉某買受了該公司上述房屋其中一間，并于同年12月領取了房屋所有權證，該證載明設計用途為“商業”，土地證號及其權屬性質在該證中均為空格。
2000年7月，葉某與J市(原J縣已撤并入J市)國土管理規劃局簽訂《劃撥土地使用權補辦出讓合同》，載明：“本合同項下的宗地，屬住宅用地。”此后土地使用權登記亦記載涉案房屋的土地用途為住宅，葉某也是按住宅用地標準繳納土地出讓金。
該市M區政府于2014年10月25日作出《征收決定》，上述房屋被列入征收范圍。從區政府選定Z公司及H公司對涉案房產及土地收益金進行評估。H公司的《土地收效金收取分戶評估報告》載明：房屋土地類型及用途，改變前為出讓、住宅，改變后為出讓、商業，所以土地使用權存在價格差額，土地收益金總價471849元。
M區政府于2015年4月4日作出《房屋征收補償決定》：經Z房地產估價師事務所有限公司評估，房屋價值1308763元，室內裝修價值13717元。經H房地產土地評估有限公司評估，扣除土地收益金471849元。
葉某對該征收補償決定中扣除土地收益金的內容不服，提起訴訟。
裁判
浙江省J市中級人民法院經審理認為，根據《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條的規定，被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定，按照改變后的用途補償被征收人的，對被征收人給予的補償中應當扣除被征收人依法應當補交的土地收益金。
原告葉某所有的房屋，其房屋所有權證登記用途為商業，國有土地使用權證登記用途為住宅。Z公司按商業用途對原告的房屋進行估價，被告據此按照土地評估機構作出的評估結果扣除土地收益金471849元符合相應的事實和法律規定。
原告葉某主張其房屋事實上一直作為商業用房，但并不能以此改變其土地登記用途為住宅的性質，故原告就此提出的理由不能成立，遂判決駁回原告葉某的訴訟請求。
葉某不服，提起上訴。浙江省高級人民法院經審理后，判決駁回上訴，維持原判。
評析
本案爭議的焦點是涉案房屋征收補償款中是否應當扣除應補交的土地收益金。小編認為，應當在房屋征收補償款中扣除應補交的土地收益金。
《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條第一款規定“被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定：房屋登記未記載用途或者經城鄉主管部門依法批準改變用途但未作房屋用途變更的，按照城鄉主管部門批準的用途確定”。該條第四款規定“按照改變后的用途補償被征收人的，對被征收人給予的補償中應當扣除被征收人應當補交的土地收益金”。
土地收益金，也稱土地增值費，指土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓或出租(含連同地面建筑物一同轉讓或出租)給第三者時，就其轉讓或出租的收入按規定比例向財政部門繳納的價款。土地用途不同，土地使用權價格(地價)不同。房屋征收補償中應補交的土地收益金，是指房屋的土地用途改變前后的土地使用權價格(地價)差額。是否應當補交土地收益金，取決于房屋征收前后土地用途性質有無改變，而不是取決于房屋所有權證登記的用途以及房屋實際用途是否改變。
涉案房屋一直作為商業用房，原告葉某通過拍賣受讓涉案房屋后，房屋登記記載設計用途為“商業”，但涉案《劃撥土地使用權補辦出讓合同》載明“本合同項下的宗地，屬住宅用地”。相關的土地登記亦記載土地用途為“住宅”。原告當時也是按住宅標準繳納土地出讓金。因此，涉案房屋的土地用途在征收前為住宅，征收后按商業用途評估并補償的，屬于上述條例規定“按照改變后的用途補償被征收人的”情形。被告婺城區政府據此作出房屋征收補償決定，從房屋征收補償款中扣除原告應補交的土地收益金，符合上述條例規定。原告葉某訴稱“涉案房屋一直用于商業，房屋登記記載設計用途為商業，房屋征收補償款中不應扣除土地收益金”的理由，系對上述條例相關規定的錯誤理解。
根據法律規定，房產登記中房屋用途與土地用途應當一致。原告葉某通過拍賣受讓涉案房屋后，在房屋用途為商業的情況下，相關政府及職能部門卻按住宅用地與權利人簽訂《劃撥土地使用權補辦出讓合同》并進行土地使用權登記，不符合相關法律規定，應當引起有關部門重視。
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內容審核：苗佳律師
來源：頭條-房地用途不一樣征收補償標準如何確定，
