房地產去庫存新措施，針對房地產去庫存的新措施，主要包括以下幾個方面：一、稅收政策的調整根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條，房產稅的計算是依據房產的原值，并且有一定的減除比例。這一政策可以通過調整減除比例來影響房產稅的稅額，從而對房地
針對房地產去庫存的新措施，主要包括以下幾個方面：
一、稅收政策的調整
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條，房產稅的計算是依據房產的原值，并且有一定的減除比例。這一政策可以通過調整減除比例來影響房產稅的稅額，從而對房地產庫存產生影響。如果政府希望去庫存，可能會通過提高減除比例來降低房產稅額，鼓勵消費者購買。
二、住房交易政策的優化
例如，調整個人住房轉讓營業稅政策。如對個人購買的房產不到2年但想對外銷售的，將全額繳納營業稅。這種政策可以影響投資者的投資意愿和購房者的購房決策，從而調整房地產市場的供需關系，有助于去庫存。
三、住房保障政策的實施
依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，政府在征收房屋時需要給予被征收人相應的補償，包括房屋價值的補償、搬遷和臨時安置的補償以及停產停業損失的補償。這樣的政策在保障被征收人權益的同時，也有助于推動房地產市場的活躍度，促進庫存的消化。
四、土地供應和監管政策的調整
政府可以通過調整土地供應結構，如將土地供應向保障性住房大力傾斜，以及完善土地出讓的“招拍掛”制度和加強用地監管，來影響房地產市場的供需關系，從而達到去庫存的目標。
綜上所述，房地產去庫存的新措施主要包括稅收政策的調整、住房交易政策的優化、住房保障政策的實施以及土地供應和監管政策的調整。這些措施共同作用，有助于調整房地產市場的供需關系，推動庫存的消化。
第一，積極消化存量商品房。比如，鼓勵團體性購房，引導入駐鄂爾多斯的國有大型企業、重大項目建設單位為本單位職工團購商品住房，購買職工公寓、集體宿舍或者辦公用房；回購商品房作為城市棚戶區改造安置房和保障性住房。截至目前，已經購買安置房源7666套；將部分保障性住房建設任務由新建改為回購，購買符合區位、戶型、價格等條件的商品房作為限價商品房、公共租賃房等，進一步拓展保障性住房房源；引導房地產企業讓利銷售，鼓勵企業以租代售、租售并舉，多種舉措消化存量。2013年，全市通過團購、回購、舉辦房展會方式消化存量房達4405套。第二，為有序推進全市房地產業整合重組，提高市場集中度，制定了工作方案，引導和鼓勵房地產業從三個方面進行整合重組：一是房地產企業之間的整合，二是房地產項目之間的整合，三是引入投資企業與當地房地產企業合作，完成在建項目收尾。第三，從嚴控制商品房開發規模。根據自身實際，在促進存量房消化，保證保障性住房及城市棚戶區改造等項目正常推進的同時，從嚴控制增量，決定三年內不再新建商品房。第四，推動產城聯動融合。堅持城鎮建設服務產業發展、產業發展支撐城鎮建設的理念，加快推進沿黃沿線產業帶和城市核心區產業帶建設，大力發展總部經濟，將城鎮作為園區的生活后勤基地，積極消化存量商品房，努力實現產業發展與城鎮建設的良性互動。第五，強化市場監管力度。不斷強化房地產市場監管，提高市場透明度，穩定和引導市場預期。一是建立和完善監管機制，規范工作流程，及時掌握市場動態，保證監管到位。二是全面加強房地產項目管理，實行項目全過程動態監管，重點監督市場銷售情況、資金運行情況和債務抵頂情況，及時查處項目建設過程中的各類違法違規行為。三是加強企業信用檔案管理，對有不良行為的房地產開發企業，及時記入企業信用檔案，并通過媒體向社會公布，接受社會監督。
浙江省某三線城市的一位公務人員向21世紀經濟報道表示，從2013年開始，當地樓市的投資熱降溫，該地的財政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產企業預支“未來三年”的相關稅費用以救急。如今，“預支稅費”的情況不再出現，因為企業也沒有錢了。
在經濟增速換擋、“房地產依賴癥”癥結難除的背景下，樓市“去庫存”正在由一種市場行為變成一項政治任務。
春節前后，多地出臺樓市政策，采用信貸杠桿、稅費減免、優化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式進行“去庫存”。很多地方設立了具體的任務目標，在江西省出臺的政策中，甚至包含對地方政府的“問責”條款。
在中國城市化進程中，房地產不僅是一項民生工程，而且與地方經濟、土地財政、金融體系等緊密聯系在一起。因此，在地方政府看來，樓市“去庫存”可謂茲事體大，非“上綱上線”所不能解決。
但現實情況并不樂觀。**證券統計發現，當前全國房地產庫存接近98.3億平方米，去化周期接近10年。多數受訪者認為，這主要是此前幾年“房地產經濟”帶來的必然結果。隨著當前信貸環境的寬松，房地產市場還將迎來一輪交易熱潮，但在日漸分化的市場格局下，市場仍然存在較大風險。
去庫存已成“政治任務”
本輪地方政府紛紛出臺去庫存政策的做法，肇始于去年12月召開的中央經濟工作會議。上述會議指出，2016年結構性改革抓好五大任務，“化解房地產庫存”就是其中之一。
此后，全國多個省份公開做出“去庫存”的表態。截至目前，以省級政府的名義出臺文件的，有江西、內蒙古、福建、重慶等。另外還有不少城市單獨出臺相關政策。
具體的政策措施，包括提高信貸杠桿、稅費減免、優化落戶、房價補貼、政府回購等多個方面，政府讓利的跡象十分明顯。四川眉山就直接進行房價補貼，對符合條件的購房者給予每平方米500元的補貼。
另有一些地方設定了具體的“去庫存”目標。安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%;**東營則強調，2016年，全市要實現5.5萬農業轉移人口市民化、1.9萬城中村和城邊村居民完全市民化。
江西省出臺的文件中，則明確提出“要加強檢查考核，對履行去庫存、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責”。這也是首個將“去庫存”上升為政治任務的省份。
在我國房地產調控史上，與問責掛鉤的做法僅有兩個主要先例：
從2010年到2012年，住建部連續三年與地方政府簽訂《保障性住房目標責任書》，對于保障房的建設規模、開工時間等進行約定，若完成不力，主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。
2013年2月出臺的“新國五條”，要求各地制定房價控制目標，對于未完成上述目標的城市，同樣要予以問責。
“把‘去庫存’上升到政治層面，說明房地產庫存壓力對地方經濟的影響非常大。”**地產首席分析師表示，與上述兩者不同，這是地方政府主動實施問責，更加說明問題的嚴重。
被低估的庫存
在一些機構的分析中，單是庫存規模這一點，就超出了很多人的想象。
根據截至去年十月的數據進行分析指出，房地產行業的真實庫存約為98.3億平方米。其中共有三部分構成：全國商品房待售面積6.86億方、尚未開工的企業拿地面積42.3億方、在建商品房庫存約49.1億方。
其中，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩的“重災區”。
該機構指出，以過去五年年均11.5億平米的銷售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5年方可完成全部去化。考慮到未來幾年銷售面積可能回落至10億平米/年，則相應的去化周期約為9.8年。
這部分庫存對于地方經濟的影響不可小覷。按照很多業內人士的觀點，供應過剩的結果就是企業拿地積極性下降，直接影響到地方的財政收入。根據統計局的數據，2015年全國房地產企業土地購置面積下降31.7%;土地成交價款下降23.9%。
浙江省某三線城市的一位公務人員向21世紀經濟報道表示，從2013年開始，當地樓市的投資熱降溫，該地的財政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產企業預支“未來三年”的相關稅費用以救急。如今，“預支稅費”的情況不再出現，因為企業也沒有錢了。
2015年10月，一家外地房地產公司因資不抵債而破產，老板在尚未走完破產清算程序的情況下選擇跑路，給當地銀行留下大量壞賬。春節期間，一些業主向政府部門要求退房，但問題仍未解決。
“房地產經濟”一詞概括了過去幾年很多城市的發展模式。在經濟轉型不力的情況下，房地產市場的降溫更是“雪上加霜”。因此，以去庫存為主的“房地產保衛戰”就顯得尤為重要。
事實上，與中央經濟工作會議的定調相比，地方政府對市場的感知要更早。2013年下半年，山東西南部某城市就曾因市場嚴重過剩而暫停了新區的土地供應，并向公務員攤派賣房任務。隨著行政力量的介入，類似的情況被認為還會出現。
潛在風險隱現
在多數受訪者看來，隨著“房地產保衛戰”的打響，未來將有更多的城市出臺相關政策。張*偉認為，這些政策將以“組合拳”的形式繼續推出，其手段很難超出現有的范疇，但執行力度肯定會加強。
有分析指出，未來甚至不排除中央層面出臺相關的稅費、信貸新政，繼續給房地產市場帶來利好。2月17日，央行、住建部、財政部調高公積金存款利率，即被認為是一項刺激交易的政策。
在寬松的信貸環境下，這些政策“組合拳”可能會發揮一定的作用。
央行的數據顯示，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬億元，規模創單月歷史新高，同比多增1.04萬億元。其中，住戶部門貸款增加6075億元，其中的短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元。
從過往的經驗來看，房地產市場走勢與信貸環境有著直接關系。央行罕見地大規模“放水”，無疑會刺激市場成交和房價上漲。
但他也提醒道，這種“放水”有可能出現“前松后緊”的態勢，一旦下半年出現萎縮，就可能導致整體市場的調整。
當前一線城市地價和房價不斷攀高，甚至超出居民購買力。因此，大規模“放水”有可能繼續抬高上述價格，并催生泡沫，這種風險值得警示。
我國房地產市場的區域分化特征，決定了政策手段也會有所不同。該機構認為，為了使得政策的有效性提升，應當采取因地制宜的策略，而不是“全盤通殺”。對于輕度過剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但對于供給嚴重過剩的城市，即使進行拯救效果也不大。
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內容審核：索建國律師
來源：臨律-房地產去庫存新措施，
