武寧縣拆遷補償規定,某集團公司訴某村委會、某鎮政府合資合作開發房地產合同糾紛案,入庫編號2023-07-2-090-002某集團公司訴某村委會、某鎮政府合資合作開發房地產合同糾紛案——合資合作開發房地產合同中當事人未約定出資方投資權益補償的
入庫編號2023-07-2-090-002某集團公司訴某村委會、某鎮政府合資合作開發房地產合同糾紛案——合資合作開發房地產合同中當事人未約定出資方投資權益補償的，應以土地增值收益為基礎，按投資方實際投資比例確定補償金額關鍵詞民事
合資合作開發房地產合同
不可歸責于雙方當事人
合同解除
未約定
投資權益補償金額
來源：最高人民法院案例庫 （用途：郜gào云律師個人學習研究）
基本案情2002年5月11日，某集團公司作為協議乙方、某村委會作為協議甲方，簽訂《合作開發土地協議》，約定：雙方為配合閔行區關于改造“城中村”有關精神，決定對于甲方所轄區域內的地塊進行村鎮舊區改造，合作開發建造商品房，經協商一致，達成土地合作開發協議，約定由甲方負責開發地塊的動遷安置，具體事宜另行商議確定；開發地塊中使用權屬甲方，出讓給乙方，動遷安置由甲方負責；屬其他單位或個人使用的，由甲方協助乙方辦理動遷安置補償事宜。動遷安置和補償費用由乙方直接支付給被動遷方或其他相關方；開發土地的動遷安置和補償費采用承包方式，承包費為140萬元/畝，包括但不限于土地出讓金、動拆遷補償費、勞動力安置費用、青苗補償費、各項相關征地稅賦和甲方的收益等。乙方將在甲方所在地注冊登記成立項目公司，實施具體舊區改造和建設工程，甲方應提供必要的條件，予以通力合作和配合。2002年5月14日，某集團公司向某村委會支付前期投資款500萬元。2002年6月14日，某集團公司支出163.2萬元為某村委會下屬的上海某實業公司購置寶馬牌轎車一輛。2002年11月29日，某集團公司向某村委會支付前期投資款600萬元。
2003年2月27日，上海市閔行區人民政府召集規劃局、土地管理局、某鎮政府、計劃委員會、某集團公司、某村委會等單位就“某國際會展商務中心規劃、用地、動拆遷”召開前期協調會，并印發會議紀要，確定案涉地塊規劃建設某國際會展商務中心，對該項目的規劃、用地、動拆遷等事項予以協調；項目開發建設涉及的具體事宜，由某鎮政府牽頭區有關部門與某集團公司簽訂項目開發意向書，待條件成熟后簽訂正式開發協議。2003年3月12日，閔行區政府決定在某鎮某村內規劃建設某國際會展商務中心，項目立項按照區政府審批權限，由某鎮政府牽頭申報，區計委辦妥有關手續。2003年4月16日和2003年9月24日，某集團公司向某鎮“改造辦”分別支付前期投資款500萬元、1000萬元。
2006年6月30日，閔行區政府召開關于某中央商務區開發建設事宜的專題會議，明確該地塊規劃用途調整為中央商務區，鑒于D公司在該地塊的前期投入，同意西街坊內生產性服務業功能由該公司與某鎮集體經濟組織聯合開發。D公司服從區政府對該地塊規劃調整，由某鎮處理好該地塊中D公司前期投入資金的補償問題。2006年8月7日，閔行區人民政府對上述會議精神印發了專題會議紀要。
2006年10月30日，某村委會、某鎮政府“改造辦”作為甲方、某集團公司作為乙方，雙方簽訂一份《協議書》，約定：根據閔行區政府2006年8月7日的辦公會議紀要，就案涉地塊前期開發投資款項結算及補償問題達成如下協議：一、2002年5月14日至2003年9月24日，乙方分四次支付某路項目前期開發費用2600萬元給某鎮政府及某村，其中某鎮“改造辦”1500萬元、某集團公司1100萬元，作為項目開發用地“農轉非”政府貼費（包括耕地開墾費、耕地占用稅），乙方應某村委會要求，為方便項目開發工作，由乙方下屬地塊項目公司D公司代某村墊款購置寶馬車一輛，計163.2萬元。以上發生直接費用雙方確認無誤；二、甲方同意就上述投資款本金分期歸還。第一期1500萬元于本協議簽訂之日起三日內歸還，余款1263.2萬元在地塊內項目啟動時或本項目用地招標拍賣后一個月內歸還；三、根據區政府2006年8月7日會議紀要，同意給乙方下屬項目公司D公司相應補償。此補償款作為甲方對乙方在漕寶路地塊項目前期投資的回報（包括：資金利息、項目前期有關費用、適當的投資權益等），考慮到該地塊開發項目所有資金均系乙方支付，故同意將補償款直接支付給乙方。某村委會及某鎮“改造辦”在協議的甲方落款處蓋章，某集團公司在協議乙方落款處蓋章。某鎮政府作為見證方在協議的見證方落款處蓋章。2006年11月2日，某村委會向某集團公司退還投資款1500萬元。后某集團公司通過訴訟取回投資款1263.2萬元及利息。2006年11月，鄰近案涉地塊的閔行區某街道某號地塊出讓，出讓價格折合每畝424萬元。涉案地塊至今未開發，也未掛牌出讓。
某集團公司向法院起訴，主張根據《合作開發土地協議》約定，由被告某村委會、某鎮政府應當向其支付投資權益補償款9750萬元。
被告某村委會辯稱：由于政府規劃變更，導致雙方簽訂的合作開發協議無法繼續履行，并非被告違約。某村委會同樣失去了土地開發而獲益的機會。兩被告已支付了原告資金占用利息，不應再支付投資補償款。
被告某鎮政府辯稱：原告主張投資權益補償的前提是土地開發未能如期進行，由于政府規劃調整導致合作開發協議提前終止，并非被告單方面違約。被告已就原告的利息損失作了補償。提前解除協議是由區政府主導，協議中未約定投資權益補償的計算方式，因此某鎮政府無法計算原告的權益補償。
上海市閔行區人民法院于2019年12月23日作出（2018）滬0112民初22512號民事判決：被告某村委會、某鎮政府于判決生效之日起十日內支付某集團公司投資補償款2500萬元。宣判后，被告某集團公司、某鎮政府提出上訴。上海市第一中級人民法院于2020年9月24日作出（2020）滬01民終2896號民事判決：駁回上訴，維持原判。裁判理由法院生效裁判認為：某集團公司與某村委會簽訂的《合作開發土地協議》合法有效，因政府規劃變更導致協議無法繼續履行，系不可歸責于雙方當事人的原因導致合同解除，某集團公司與某村委會、某鎮政府另行簽訂《協議書》，某村委會與某鎮政府同意向某集團公司補償前期投資回報。本案需要解決當事人未約定出資方投資權益補償的具體計算方式時，如何合理確定投資權益補償的金額的問題。
一、以土地增值收益為基礎
本案中，某村委會出地，某集團公司出資，合作開發土地，共享利益，共擔風險。雖然合作開發地塊未實際開發，但《合作開發土地協議》解除時存在可以確定的利益——土地增值收益，從共享利益、共擔風險的利益共同體角度，某集團公司有權享有該土地增值收益，應以《合作開發土地協議》解除時的土地增值收益為基礎確定投資權益補償的金額。
（一）確定《合作開發土地協議》簽訂時的土地成本
根據約定，合作開發地塊暫測面積約為380畝，動遷安置和補償費用由某集團公司直接支付給被動遷方或其它相關方，開發地塊的動遷安置和補償費采用承包方式，承包費為140萬元/畝，包括但不限于土地出讓金、動拆遷補償費、勞動力安置費用、青苗補償費、各項相關征地稅賦等。據此，以某集團公司如果取得開發地塊土地使用權所需要投入的成本確定合作開發協議簽訂時的土地成本，即：140萬元/畝×380畝=5.32億元。
（二）確定《合作開發土地協議》解除時的土地價值
上海市閔行區政府于2006年6月30日召開的專題會議內容確定了合作開發地塊的規劃變更，某集團公司知曉且無異議，后某集團公司與某村委會、某鎮政府于2006年10月簽訂《協議書》，對合作開發地塊前期開發投資款項結算及補償問題達成一致意見，實際系當事人合意解除《合作開發土地協議》。由于合作開發地塊至今未掛牌出讓，無法得出當時及現在的實際土地價值，因此以臨近的閔行區某街道某地塊于2006年11月出讓時的每畝424萬元為參考標準，計算解除時的土地價值為：420萬元/畝×380畝=15.96億元。
（三）確定土地增值收益
以協議解除時的土地價值減去協議簽訂時的土地成本得出土地增值收益，即：15.96億元-5.32億元=10.64億元。
二、投資方按實際投資比例享有土地增值收益
鑒于某集團公司實際投入的前期資金為2763.2萬元，占其需要投入的5.32億元的5.2%，其享有的土地增值收益亦應以該比例計算，即某集團公司前期投資額占比5.2%的土地增值收益為：10.64億元×5.2%=5660.48萬元。
三、結合公平原則和誠實信用原則確定投資權益補償的金額
在市場經濟活動中，政府與企業都是平等的民事主體，具有平等的法律地位，享受平等的法律保護。本案中，政府與企業合作開發房地產，《合作開發土地協議》因不可歸責于雙方當事人的事由解除，雙方當事人不承擔違約責任。但當事人另行簽訂《協議書》，某村委會、某鎮政府同意向某集團公司補償關于房地產的前期投資回報，包括資金利息、項目前期費用、適當的投資權益等，某村委會、某鎮政府即應積極履行投資權益補償。考慮到某村委會、某鎮政府已向某集團公司返還前期投資金額及資金占用利息等因素，最終在略低于某集團公司按比例享有的土地增值收益5660.48萬元之50%的范圍內酌情確定投資權益補償金額為2500萬元。本案的妥善審理依法保護了民營企業的合法權益，促進經濟持續健康發展，為營造穩定公平透明、可預期的法治化營商環境提供司法服務保障。裁判要旨合資合作開發房地產合同因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同解除，當事人對出資方投資權益補償的計算方式沒有約定的，應以土地增值收益為基礎，按投資方實際投資比例，結合公平原則和誠實信用原則，合理確定投資權益補償的金額，保護企業合法權益，優化法治營商環境。關聯索引《中華人民共和國民法典》第583條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第113條）
一審：上海市閔行區人民法院（2018）滬0112民初22512號民事判決（2019年12月23日）
二審：上海市第一中級人民法院（2020）滬01民終2896號民事判決（2020年9月24日）（民一庭）
房地產開發一般是指以土地和房屋建設為主要投資對象的經營活動。按照城市房地產管理法的規定，房地產開發是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發是一項涉及面較廣、周期較長的經營性活動。開發商在組織開發活動中，從獲得土地，到發包勘查設計和建筑施工、租售建筑物，涉及到土地房產等系列管理部門和建筑施工等眾多行業以及廣大的用戶和消費者。合資、合作開發房地產合同，是指開發商在房地產開發經營過程中與其他法人或者自然人就房地產合資、合作開發經營房地產所簽訂的各種合同，如合作建房合同等。
第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。第十六條 土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第十八條 房屋實際建筑面積少于合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理;已經受理的，駁回起訴：依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準;房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證;擅自變更建設工程規劃。因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。第二十條 房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積，經有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。其它第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。本解釋施行前最高人民法院發布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。
【房屋買賣居間合同】林某訴被告黃某、被告某公司房屋買賣合同糾紛一案 上海市楊浦區人民法院 民事判決書 楊民四初字第1533號 原告林某。 委托代理人金某，某律師事務所上海分所律師。 被告黃某。 委托代理人黃某某。 被告上海T房地產經紀有限公司。 法定代表人易某，總經理。 委托代理人倪某，該公司員工。 原告林某訴被告黃某、被告上海T房地產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2008年7月21日受理后，依法適用簡易程序，由審判員劉月華獨任審判，公開開庭進行了審理。原告及其委托代理人、被告黃某及其委托代理人、被告上海T房地產經紀有限公司之委托代理人到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。 原告林某訴稱：原告于2008年6月6日與被告上海T房地產經紀有限公司簽訂居間合同一份。經其中介后又與被告黃某簽訂了《上海市房地產買賣合同》和《協議書》各一份，由原告購買被告黃某的上海市楊浦區市光三村某室房屋一套，在2008年9月5日進房地產交易中心進行交易，爾后原告將居間合同約定的款項人民幣130,000元及中介費4,150元給付了中介。中介未經原告同意將上述款項轉付給了被告黃某。嗣后，原告發現上述合同與協議中內容有不一致的地方，不符合法律，且兩被告隱瞞了系爭房屋的貸款是個人貸款而非銀行貸款的事實等。原告于2008年6月8日書面通知中介協商修改合同內容但未果。被告黃某于2008年7月4日通知原告要求解除合同及協議。故原告訴至本院，要求判令解除原告與被告黃某于2008年6月6日簽訂的買賣合同，被告黃某返還原告人民幣130,000元及銀行同期存款利息，被告T公司承擔連帶清償責任，并返還中介費4,150元。 被告黃某辯稱：不同意原告的訴訟請求，合同是雙方都在場的情況下簽訂的，沒有強迫原告。已經告知了原告房屋上有抵押，并沒有隱瞞。而且抵押雖是個人借款，但合同簽訂后就還清了，注銷了抵押，不影響房屋交易。所以被告認為是原告違約，故應扣除合同約定的違約金83,000元，余款47,000元同意返還。 被告上海T房地產經紀有限公司辯稱:合同明確房屋有抵押，雖然未告知是個人抵押貸款，但合同簽訂后抵押注銷了，不影響房屋交易。合同與補充協議都是雙方的真實意思表示，補充協議上約定的款項是裝修費補貼，不違反法律規定。原告支付給我公司的房款已交付被告黃某。我公司無過錯，不同意承擔連帶還款責任及返還居間費。 經審理查明：2008年6月6日，原告、被告黃某及被告T公司居間下簽訂了《房地產買賣居間合同》，乙方愿意委托丙方以總房款415,000元購買甲方座落上海市楊浦區市光三村某室房屋，該房設立有抵押，貸款余額200,000元。乙方向丙方交付意向金50,000元，在甲、乙雙方簽訂房地產買賣合同后三日內，乙方向甲方支付首期款130,000元，該首期款中包含房價尾款20,000元，該款項由丙方暫為保管。乙方通過銀行貸款的方式支付房款200,000元，該款項在乙方的他項權證辦結且送交貸款銀行后十五個工作日內，由貸款銀行直接支付給甲方。乙方應于簽訂買賣合同后七日內向貸款銀行申請貸款，簽訂借款抵押合同等相關協議，辦理相關手續并支付相關費用。在甲、乙雙方簽訂房地產買賣合同后，甲方應去銀行申請提前還款，并在貸款銀行許可的最短時限內全額還清貸款，并由丙方代辦抵押注銷手續。乙方于該房地產產權過戶當日向甲方支付85,000元。甲、乙雙方于2008年6月16日前，共同赴該房地產所在區房地產交易中心辦理產權過戶手續。甲方應于所有房款結清當日交房，向乙方辦理交房手續，辦理前述事項由丙方陪同，在甲方遷出戶口同時丙方將保管的房價尾款轉付給甲方。如甲方接受本協議所述買賣條件并簽訂本協議，則乙方同意將該意向金作為定金，委托丙方轉付給甲方。甲、乙雙方同意將定金交由丙方暫為保管，待甲、乙雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》后，由甲方從丙方處取回。甲、乙雙方同意于本協議生效后三日內至丙方處簽訂《上海市房地產買賣合同》，任何一方未能履行本條款，均屬違約，如乙方未能履行，則應向甲方支付違約金，同時，乙方還應向丙方支付總房款的2%的違約金，如甲方未能履行，則應向乙方返還定金，并向乙方支付違約金，同時，甲方還應向丙方支付總房款的2%的違約金。 當日,原告與被告黃某又簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定房地產轉讓價款為377,000元，雙方確認，在2008年9月5日前，共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。該合同補充條款中約定，甲方于簽訂買賣合同后七個工作日內向貸款銀行提出還款申請，且于獲貸款銀行同意提前全額還款申請后的五個工作日內還清所有貸款，并在取得抵押證及抵押注銷申請的相關材料后五日內，辦理抵押注銷申請手續并取得收件收據;在乙方抵押借款申請經貸款銀行審核通過，且甲方抵押注銷手續辦理完結后五個工作日內，甲乙雙方共同前往上海市楊浦區房地產交易中心申請辦理該房屋的產權轉移登記手續及抵押登記申請手續，并取得收件收據。附件三的付款協議中,雙方約定,乙方于2008年6月6日支付給甲方定金50,000元,于簽訂買賣合同后三日內支付給甲方房款42,000元,甲方承諾該筆款項專項用于提前歸還甲方尚欠銀行的購房貸款及注銷銀行對該房地產設有的抵押權,乙方對此知曉并同意,其中20,000元暫由中介方保管,于房屋交接驗收完畢且戶口遷出后當日，由中介方交于甲方;乙方向銀行申請貸款200,000元，該款項在乙方的他項權證辦結且送交貸款銀行后，由貸款銀行直接支付給甲方;乙方于辦理產權轉移登記當日支付給乙方房款85,000元。同時,雙方又簽訂了一份《協議書》，確認，買賣該房地產的名義成交價為377,000元，實際成交價為415,000元,差額部分為所有裝修及家具補貼款共計38,000元無正規發票,乙方放棄對該差額部分追索發票之權利,該款乙方于簽訂買賣合同后三日內支付。 2008年6月6日，原告支付給被告T公司定金50,000元。2008年6月7日，原告支付給被告T公司代收房款80,000元及中介費4，150元。2008年6月7日，被告黃某收到被告T公司轉交的房款92,000元及裝修補貼款38,000元。被告黃某將其中購房尾款20,000元,交被告T公司保管。 2008年6月8日，原告遞交給被告T公司一份《修改及補充協議意向書》，要求對抵押條款、同住人補簽字等進行修改。2008年6月18日，原告向被告T公司去函表示，因沒有得到對《修改協議意向書》的回復，故要求退還已收取的房款。2008年7月4日，被告黃某向原告發出《解除合同通知》，表示原告不提供貸款資料，不辦理抵押借款合同，構成根本違約，故通知解除合同，并按約處理違約金和賠償金。 另查明，被告黃某所有的系爭房屋系售后公房,原設有抵押，抵押權人為案外人王某，債權數額為200,000元。該抵押權于2008年6月13日注銷。該抵押權注銷后,兩被告未告知原告。 本院認為：原、被告三方簽訂的買賣居間合同與《上海市房地產買賣合同》在總房價款、辦理交易轉讓手續的時間等主要內容上不一致，且對于系爭房屋上設立的抵押權情況在上述兩份合同上均與事實有誤，且該事實對于合同的履行有重大影響。在原 告要求修改合同的情況下，被告T公司理應盡力促成雙方達成新的一致意見，對此，被告T公司未盡到其職責，存在一定責任，最終導致了雙方現均要解除合同，故不能認定違約責任。因雙方均不愿意履行該合同，故本院對于原告要求解除該合同的訴請應予支持，解除合同的時間以原告提起本案訴訟之日為準。對于被告黃某要求扣除原告違約金之抗辯，因原告并未構成違約，故本院不予采信，被告黃某應全額返還其已收取的房款。原告要求被告T公司返還中介費的訴請，因居間方未如實告知與訂立合同有關的重要事實，且合同的重要內容前后不一等導致合同解除，故本院應予支持。但原告要求被告黃某支付已付房款利息及被告T公司承擔連帶責任之訴請，無事實及法律依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第四百二十五條之規定，判決如下： 一、原告林某與被告黃某于2008年6月6日簽訂的《上海市房地產買賣合同》應予2008年7月21日解除; 二、被告黃某應于本判決生效之日十日內返還原告林某購房款人民幣130,000元; 三、被告上海T房地產經紀有限公司應于本判決生效之日起十日內返還原告林某中介費人民幣4,150元; 四、原告林某其余之訴訟請求，不予支持。 負有金錢給付義務的當事人如未按生效判決指定的期間履行給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案受理費人民幣2,900元,減半收取計人民幣1,450元，由原告林某、被告黃某各負擔人民幣483元，被告上海T房地產經紀有限公司負擔人民幣484元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
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投稿：水美
內容審核：張曙光教授
