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征地補(bǔ)償糾紛調(diào)查問卷？征地補(bǔ)償糾紛調(diào)查：今日在線強(qiáng)拆評估法律咨詢

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2024-07-04 14:39:15
作者：
圣運(yùn)律師
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征地補(bǔ)償糾紛調(diào)查，時(shí)下，城中村改造時(shí)，村民對集體土地的補(bǔ)償不滿，往往成為引發(fā)矛盾、沖突的導(dǎo)火索。有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，土地法中對農(nóng)地的補(bǔ)償，除了標(biāo)準(zhǔn)過低，還存在利益分配不公。2009年冬天，藏?fù)Q菊跪在冰冷的推土機(jī)前，這名河北南宮市北街社員試圖阻止

征地補(bǔ)償糾紛調(diào)查問卷？征地補(bǔ)償糾紛調(diào)查：今日在線強(qiáng)拆評估法律咨詢

時(shí)下，城中村改造時(shí)，村民對集體土地的補(bǔ)償不滿，往往成為引發(fā)矛盾、沖突的導(dǎo)火索。有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，土地法中對農(nóng)地的補(bǔ)償，除了標(biāo)準(zhǔn)過低，還存在利益分配不公。

2009年冬天，藏?fù)Q菊跪在冰冷的推土機(jī)前，這名河北南宮市北街社員試圖阻止搭在田里的守夜棚被鏟除.因?yàn)樗粷M意征地所給的補(bǔ)償---1年1200元。同樣覺得補(bǔ)償不公的村民王再英，拿著瓦塊磚頭，睡在自己屋頂阻止拆遷，后被拆遷公司的人打死。國家信訪局的數(shù)據(jù)表明，2003年-2006年接待的上訪人數(shù)中，有近40%涉及拆遷;而這一期間建設(shè)部統(tǒng)計(jì)的比例則高達(dá)70%-80%。中國社科院在此時(shí)間段完成的調(diào)查報(bào)告表明：只有2%的上訪能夠解決問題。

北大法學(xué)院副院長沈巋教授認(rèn)為，我國現(xiàn)行的征地補(bǔ)償制度只是一種純粹的補(bǔ)償關(guān)系，這在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下是合理和適用的，但是在市場經(jīng)濟(jì)條件下卻顯得不合理。

對于補(bǔ)償不公，研究者們首先給出的解釋是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低。有研究者統(tǒng)計(jì)了西部地區(qū)的征地補(bǔ)償，他們指出，按目前農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出計(jì)算，這些補(bǔ)償只能維持7年左右的生活;而按目前城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出計(jì)算，僅能維持2年多的生活。東部沿海地區(qū)相對高些，如浙江省，農(nóng)村土地征用一次性現(xiàn)金補(bǔ)償每畝約為3萬元-12萬元。

《土地管理法》規(guī)定了征地的補(bǔ)償方式---土地的年產(chǎn)值乘以一個(gè)倍數(shù)(土地法中，倍數(shù)規(guī)定為30)。比如，河北南宮市張建林承包的地被征收后，獲得1500斤小麥的時(shí)令價(jià)，支付40年。

而細(xì)心的學(xué)者很快發(fā)現(xiàn)，這種補(bǔ)償方式所存在的問題，不是支付價(jià)低，而是一種不公。因?yàn)楫a(chǎn)值代表的是一種使用價(jià)值(即使用權(quán)的價(jià)值)。而土地征收，意味著一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，集體土地變?yōu)閲小?/p>

土地法沒制訂宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);地方政府參照城市拆遷只補(bǔ)房不補(bǔ)地，村民不滿城中村改造時(shí)，更多的流血事件往往發(fā)生在對宅基地的征收。北京的王再英是為了阻止開發(fā)公司拆除宅基地上的房屋，而被打死。

宅基地相對于耕地更具有一種私人權(quán)利的意味。在中國傳統(tǒng)中，每個(gè)成家的男性村民都有權(quán)利從村集體獲得一處宅基地。村民的觀念里，宅基地被視為一項(xiàng)私人財(cái)產(chǎn)，是可以繼承的。雖然現(xiàn)有土地制度對宅基地的轉(zhuǎn)讓采取嚴(yán)厲限制，只能向本集體符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓，不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。但在中國鄉(xiāng)村早已形成這樣的慣例：若老人去世，已獲得城鎮(zhèn)戶口的子女可以繼承該宅基地。

而現(xiàn)有的土地制度中，對宅基地的征收基本沒有規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。《土地管理法》第四十七條規(guī)定，被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。這是土地法中唯一能與宅基地補(bǔ)償有關(guān)的條款。而這里所補(bǔ)償?shù)囊膊皇钦氐牡貎r(jià)，而是地面附著物，即房屋。由于沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對于宅基地上房屋的補(bǔ)償，方式各一。揚(yáng)州有地方實(shí)行的是“拆一補(bǔ)二”;富裕的深圳，在拆除漁民村時(shí)實(shí)行“拆一補(bǔ)四”。

既便如此，釘子戶仍屢見不鮮。這里不排除人性中固有的貪婪。但是，釘子戶們提出的問題也具有現(xiàn)實(shí)意義，“只補(bǔ)房屋不補(bǔ)地價(jià)的補(bǔ)償方式是否合理?”尤其是那些在城中的“村民”，他們愈來愈清晰地意識到，自己擁有的不僅是地面上那些房屋，還有那些宅基地。河北清河縣張保俊對宅基地的權(quán)益觀念十分清晰。他的地距縣城最繁華的商業(yè)中心僅500米。2005年就有人想以60萬-80萬的價(jià)格購買他的地。他沒賣。2009年縣政府來征地時(shí)，他表示，“不要房屋補(bǔ)償，我只要地。”張保俊很清楚，擁有房屋的所有權(quán)和宅基地的權(quán)益是不同的。隨后，縣政府以違章建筑之名，將張的房屋拆除。

城市國有土地的市場形成后，“不平權(quán)”的集體土地被阻擋在市場之外，除非它被征收。為什么在現(xiàn)有的《土地管理法》中，對一些基本權(quán)益會缺少保障?我們只有沿著時(shí)間的河流，去追溯土地制度與人們權(quán)益觀的歷史變遷，或許才能看清些真相。改革開放前，中國社會是清一色的公有制。土地的利益主體，非常單純，要么是國家，要么就是農(nóng)村集體。當(dāng)時(shí)任何單位、個(gè)人出租、租用土地都屬違法。

改革開放后，城市土地開始實(shí)行市場化。而純粹的土地公有制結(jié)構(gòu)里，如何生成市場化?經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁耗去10年時(shí)間，研究“私有權(quán)利究竟怎樣從國家維護(hù)的公有制里產(chǎn)生出來?”最后，他清晰地給出了之所以產(chǎn)生“土地的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離”的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋。其實(shí)，中國農(nóng)村承包制出現(xiàn)之際，就已經(jīng)觸及了這個(gè)核心問題。

這一次，城市國有土地的經(jīng)營權(quán)也從所有權(quán)中分離出來。它們被交給開發(fā)商，開發(fā)商或建工廠，或建商品房。通過商品房，土地的使用權(quán)又流轉(zhuǎn)到購房者手中。當(dāng)經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)一旦從所有權(quán)中完成分離，“私有權(quán)”也就被創(chuàng)造出來。同時(shí)，伴隨著城市土地市場的形成，一個(gè)新的利益結(jié)構(gòu)---地方政府、開發(fā)商與被拆遷人，逐步固定下來。而原先單純的土地利益主體被瓦解。

針對這種利益格局的變化，法律法規(guī)也在做相應(yīng)的演進(jìn)。2002年，國土資源部規(guī)定經(jīng)營性用地必須通過招拍掛形式出讓，再加上設(shè)計(jì)出來的土地價(jià)格評估方法，這就保證了城市國有土地的經(jīng)營權(quán)能在一套市場機(jī)制中流轉(zhuǎn)，改變以往的協(xié)議出讓模式。于是，就有了相對的公平。2004年修改后的《憲法》、2007年的《物權(quán)法》，又開始把土地使用權(quán)視為公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，并對此進(jìn)行最高形式的法律保護(hù)。于是，就有了名義上的公正。

2010年，舊的“拆遷條例”將被廢除，新的“房屋征收與補(bǔ)償條例”開始征詢社會意見，這意味著“財(cái)產(chǎn)權(quán)”進(jìn)一步得到保障。中國改革開放的進(jìn)程，在很多人還未完全明白其意義的時(shí)候，就已經(jīng)完成了制度變遷最關(guān)鍵的步驟。

而這一切還只是一個(gè)開始，土地市場化只行進(jìn)到半途，只完善了城市國有土地中的利益結(jié)構(gòu)。關(guān)于集體土地的使用權(quán)仍不能和國有土地一樣，進(jìn)入同一個(gè)市場流轉(zhuǎn)。除非它被征為國有。可是，那個(gè)日漸成熟、且能產(chǎn)生巨大財(cái)富的國有土地市場，又開始深刻影響集體土地的所有者：村集體。

土地法雖提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但仍無法對農(nóng)地準(zhǔn)確估值;有學(xué)者認(rèn)為，土地收益中農(nóng)民只占5%變化更多地發(fā)生在城中村，村集體或者村集體的代表開始意識到土地開發(fā)的財(cái)富效應(yīng)。

北京李各莊的王再英，生前抵制的“拆遷辦”不是來自地方政府，而是來自村委會。是村支書張玉良要利用村里的宅基地開發(fā)別墅。李各莊離密云縣城只有10分鐘車程，低廉的別墅價(jià)格吸引著縣領(lǐng)導(dǎo)干部到村里購房。[page]

張玉良接受采訪時(shí)曾表示，他不愿意將村里的土地讓政府開發(fā)，這樣村集體的收益就少了。現(xiàn)有的土地制度并沒有“回應(yīng)”張玉良的利益訴求。它依然堅(jiān)持著既定的政策框架：集體土地只得進(jìn)行農(nóng)業(yè)建設(shè);不得私自轉(zhuǎn)為建設(shè)用地;不得進(jìn)入國有土地市場。

但是，《土地管理法》也意識到時(shí)代的變化，也在跟著改變。只是幅度“略小”些。1986年實(shí)行的《土地管理法》作過3次修改。每一次都有些“細(xì)微”處的變動。1988年第一次修改，根據(jù)當(dāng)年的憲法修正案，刪除了“禁止出租土地”的內(nèi)容。10年后的第2次修改，將補(bǔ)償總額提高至年產(chǎn)值的30倍，原先是20倍。

2004年的修改，在原第二條第四款“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用”后面，增加了“并給予補(bǔ)償”的規(guī)定。這些變動似乎很難跟上土地轉(zhuǎn)讓后的升值速度。在寸土寸金的深圳，改造崗廈村時(shí)只能自定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅每平方米獲1.28萬元補(bǔ)償，商業(yè)物業(yè)每平方米獲2.38萬元補(bǔ)償。村里570名房東一夜間成為千萬甚至億萬富翁。

山東聊城在拆除陳莊時(shí)也只能按照城市拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給于補(bǔ)償。陳莊村民陳甲亮表示，“除了補(bǔ)償我們的房屋，還應(yīng)該給我們宅基地的補(bǔ)償，不能無償征用。”聊城東昌府區(qū)辦公室副主任劉凱生也很無奈，他不知道該從哪兒去尋找標(biāo)準(zhǔn)，來補(bǔ)償村民們的宅基地。

研究者朱東愷與施國慶利用相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，土地收益的分配很不平衡。他們提供的數(shù)據(jù)顯示：土地用途轉(zhuǎn)變增值的收益分配中，政府大約得60%-70%，村一級經(jīng)濟(jì)組織得25%-30%，農(nóng)民只得5%-10%。

北大教授沈巋認(rèn)為，在開發(fā)性項(xiàng)目用地(如房地產(chǎn)開發(fā)等)，應(yīng)引入談判機(jī)制，讓集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民作為市場主體一方，逐步直接參與市場交易。沈巋認(rèn)為，要加快“城中村”農(nóng)民建房制度的配套改革。以“城中村”連片改造和建設(shè)村民公寓為契機(jī)，按城市功能分區(qū)要求統(tǒng)籌安排各類建設(shè)用地，將城市整體規(guī)劃與村一級管理體制協(xié)調(diào)起來，打破行政村的界線，采取組團(tuán)式集中連片與局部分散相結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展模式，形成在地域上相對集中、新轉(zhuǎn)居人員與老市民混居的具有規(guī)模效益的功能小區(qū)。

在兩會期間，全國政協(xié)委員、四川省政協(xié)副主席吳正德建議，借鑒《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》立法經(jīng)驗(yàn)，加快制訂《農(nóng)村集體土地征收與房屋補(bǔ)償條例》，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動產(chǎn)征收法律制度。他表示，現(xiàn)行農(nóng)村集體土地和房屋的征收與拆遷補(bǔ)償還沒引入市場評估機(jī)制。盡管有些地方的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已超出了《土地管理法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，卻完全忽視了對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所帶來的巨大增值收益做出利益補(bǔ)償安排，應(yīng)予以修改。