土地使用權的買賣是一種財產權交易，購買者不只可以在該土地上種植植物獲得收益，還可以獨立支配和處置土地使用權。下面我們就來看一個土地出讓合同糾紛的案例及分析，了解土地出讓合同相關知識。

【基本事實】

【一審認定與判決】

金華市中級人民法院經審理認為：xx管委會依xx縣人民政府的授權與浙江xx永x電子有限公司簽訂的《土地出讓協議書》內容合法有效，故對xx管委會要求華xx公司支付土地出讓金的請求予以支持。但雙方于1996年7月1日所立的借款協議將拖欠的土地出讓金轉為借款，其內容違反有關金融法規，應屬無效，故xx管委會要求按借款協議約定的利率計算滯納金的請求不予支持。對逾期付款違約金標準應按最高人民法院有關司法解釋規定計付；華xx公司系原浙江浦江永x電子有限公司的權利義務承受者，故應負本案支付土地出讓金及逾期違約金的民事責任。該院依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第十二條、第十五條之規定，于2002年5月22日判決：由華xx公司于判決生效之日起十日內支付xx管委會土地出讓金154.5萬元，并支付逾期付款違約金(自1996年7月1日按每日萬分之四計算至實際履行之日止)。案件受理費23619，由xx管委會負擔1000元，華xx公司負擔22619元；保全費14129元，由華xx公司負擔。

【當事人上訴請求與答辯】

宣判后，華xx公司不服上述判決，上訴稱：雙方于1996年7月1日簽訂的借款協議，表明土地使用權出讓合同已履行完畢，雙方形成了另一個合同關系，即借款合同關系，原審法院判令華xx公司支付土地出讓金，屬認定事實錯誤；原審判決適用已廢除的司法解釋，判令其按萬分之四支付違約金，違反有關司法解釋的規定；由于xx管委會出讓的土地沒有按規定提供配套，華xx公司自行配套耗資80余萬元，應在借款中沖抵。據此，上訴人請求二審法院撤銷原判，改判華xx公司歸還xx管委會1108080.64元。

xx管委會辯稱：華xx公司拖欠答辯人的是土地出讓金，并非借款；華xx公司未按土地使用權出讓合同規定交納土地出讓金，依法應支付違約金；雙方簽訂的土地出讓協議中并未規定具體的配套條款，華xx公司要求在土地出讓金中抵銷其配套耗資80余萬元，無事實和法律依據，且華xx公司對此也未提出反訴。因此，原審法院認定事實和適用法律正確，請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。

【二審認定與判決】

浙江省高級人民法院經審理認為：雙方當事人簽訂的土地使出讓協議書，內容合法，主體適格，其效力應予認定。由于公司未按協議約定支付土地出讓金，雙方雖經協商將土地出讓金未付部分轉為借款，并簽訂了借款協議，但雙方之間并不存在真實的借貸關系。華xx公司提出雙方已形成另一合同關系即借款關系上訴理由，不予支持。華xx公司應支付尚欠土地出讓金154.5萬元，并承擔逾期付款的違約責任，違約責任應按最高人民法院關于逾期付款違約金的相關司法解釋規定處理。關于配套費抵銷問題，因華xx公司未能提供有效證據證明其主張，故上訴理由亦不予支持。據此，浙江省高級人民法院依照《中民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條、《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條之規定，判決如下：

變更金華市中級人民法院(2002)金中民一初字第xx號民事判決書主文，即由華xx公司于判決生效之日起十日內支付xx管委會土地出讓金154.5萬元，并支付逾期付款違約金(自1996年7月1日起按每日萬分之四計算至實際履行之日止)為華xx應支付給xx管委會尚欠土地出讓金154.5萬元，并支付逾期付款滯納金(自1996年7月1日起按中國人民銀行同期同類逾期貸款利率計算至實際履行完畢之日止)，于本判決生效之日起十日內付清。

【對本案的解析】

本案有兩個問題值得探討：

1.本案性質究竟系借款糾紛還是土地出讓金糾紛；2.華xx公司在訴訟中主張配套費與出讓金的抵銷，是否必須以反訴形式提出。

關于本案糾紛的性質

關于土地使用權出讓金的支付問題，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》設有明文。該條例第十四條規定：使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。”第十六條規定：“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。”因此，從該兩條規定看，只要受讓人(土地使用者)實際獲得國有土地使用權證，即意味著受讓人已經繳清全部土地出讓金。但實踐中，受讓人沒有全部繳清土地出讓金而辦出土地使用權證的情況大量存在，在一些地方只要繳四成地價款就可以辦《國有土地使用證》，并導致了較為嚴重的后果。此種不規范的做法，是如何依法行政的問題，并非民事審判權力范圍所及，審判中對此沒有必要進行評價。但是，有關行政部門為了達到形式上依法行政的效果，通常會采取一些“迂回”的手法。本案中，xx管委會將華xx公司欠交的土地出讓金轉為借款，可能有這方面的考慮。

本案中，雙方當事人僅就欠繳的土地出讓金問題重新簽訂借款協議，約定將土地出讓金轉為借款，是否應當認定雙方形成了新的借貸法律關系呢？

有觀點認為，就土地使用權出讓合同的履行而言，xx管委會已經給華xx公司發放了土地使用權證，剩下的僅是土地出讓金余款的支付問題。當事人僅就該款的支付問題進行協商，說明就該出讓合同的履行而言，除了該款的支付問題外，其余問題并無爭議。當事人雙方同意將該款的支付問題轉為借款后，形成的是借款合同關系。借款關系一旦形成，當事人間的土地使用權出讓臺同關系即行終結，原合同約定的所有權利義務關系即行終止。這是當事人意思自治的表現，法院沒有必要對此進行干預。由此產生爭議的，可僅就借款合同的履行問題進行審理。也就是說，對土地使用權出讓合同，在實質上可以認為華xx公司已經繳清了全部的土地出讓金。土地出讓金的余款，在性質上已轉為借款，是xx管委會借給華xx公司的。以后就該款的支付問題引起爭議的，應以借款糾紛進行處理。

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內容審核：范美華律師

來源：臨律-土地出讓合同糾紛案例及分析，