一、明確拆遷人與被拆遷人主體資格

簽訂拆遷安置補償協(xié)議的第一項內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體，《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當事人訂立合同，應(yīng)當具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔義務(wù)的資格。

拆遷協(xié)議中，主體是公民的其應(yīng)當是完全民事行為能力人，即年滿18周歲且無精神病等其他導致其不能正常思維的情況，同時，其可以作為拆遷安置補償協(xié)議的當事人一方的最重要條件，也是對一般民事行為能力與權(quán)利能力之外的特殊要求，即是其應(yīng)當是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權(quán)人且沒有被委托等其他有權(quán)當事人的授權(quán)的，其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的，應(yīng)當依法登記注冊，法人的權(quán)力能力與行為能力始于登記，終于注銷登記。且其能力的范圍與登記的營業(yè)范圍密切相關(guān)，如超出其登記范圍且為國家所限制的行為，則其不得實施，即使實施亦屬于無效民事行為。拆遷安置補償協(xié)議中對法人或其他組織主體的特別要求，主要是針對拆遷人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條件》(以下簡稱“拆遷條例”)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當依法取得拆遷許可證，未取得此許可證的，不具有拆遷人的資格，所簽訂的拆遷安置補償協(xié)議可能導致無效。如該協(xié)議有其他內(nèi)容且屬于法人或組織能力范圍的，該內(nèi)容為有效;關(guān)于拆遷房屋等約定內(nèi)容應(yīng)當非屬于拆遷協(xié)議的性質(zhì);如果該協(xié)議還有其他違法情況，如違反國家總體建設(shè)規(guī)劃的，則該協(xié)議還可能被認定為無效。

因此，認清協(xié)議雙方當事人的主體是否為合格主體，對協(xié)議的簽訂至關(guān)重要，雙方合格則各方權(quán)利將易于保障，同時各方義務(wù)也易于實施。各方不適格，則容易導致不能意料的糾紛，使雙方陷于認識之外的風險之中。

二、拆遷行為的前提

《拆遷條例》第二條及第三條指出：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用條例。拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

可見拆遷行為是不可以任意實施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機關(guān)批準、取得拆遷許可證外，還需要具備實質(zhì)的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實質(zhì)上的違法。無論是哪種違法，被拆遷人或者其他利害關(guān)系人認為其項目建設(shè)或拆遷行為違法上述規(guī)定的，均可向拆遷主管部門反映，請求其依法行使職能，制止拆遷人的違法拆遷活動。

本項內(nèi)容可以包括建設(shè)項目名稱、建設(shè)地點、建設(shè)單位、拆遷許可證文號等內(nèi)容，該內(nèi)容不限于上述列舉的幾項內(nèi)容。

三、被拆遷房屋概況

被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補償款是否恰當合法。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條規(guī)定：補償款的金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。則在本項內(nèi)容中首先須明確被拆遷房屋坐落何處，是否屬于拆遷范圍之內(nèi)，明確房屋坐落即明確房屋的區(qū)位補償價等項的補償標準，一旦經(jīng)雙方確認，該標準即確定，拆遷人與被拆遷人雙方將不會再就此產(chǎn)生糾紛;房屋的建筑情況，包括建筑面積、使用面積等。房屋的建筑規(guī)模是影響拆遷補償款項的重大因素之一，雙方在協(xié)議中就此達成一致認識，同樣有利于未來拆遷協(xié)議的順利履行。除上述項目外，雙方還可就房屋的裝修情況與地上附著物等情況在這里進行記載，明確相關(guān)補償項目。總之，越詳細的記載越有利于減少糾紛，同樣有利于將來糾紛的解決。

四、約定拆遷安置補償事宜

拆遷安置補償事宜的約定共分兩部分：

(一)拆遷房屋補償費。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱“拆遷條例”)第二十三條規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。則被拆遷人與拆遷人在訂立拆遷安置協(xié)議時，關(guān)于拆遷補償部分首先就要明確補償?shù)姆绞剑遣捎?ldquo;拆房補房”的方式還是“拆房補錢”的方式。對于補償方式，拆遷人須提供拆遷安置補償方案，再由被拆遷人選擇采用哪種補償方式，但拆遷租賃房屋及公益用房等法律法規(guī)另有規(guī)定的，應(yīng)當依照法律的規(guī)定進行，即使拆遷人經(jīng)批準的拆遷安置補償方案中有其他方式的，也不得采用。

對于“拆房補房”的，根據(jù)《拆遷條例》第二十四條及第五條的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當首先根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，評估被拆遷房屋的市場價格，再計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價;對于“拆房補錢”的，根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，評估確定被拆遷房屋的市場價格。其中的區(qū)位補償價由地方政府定期公布、用途分為住宅用房與經(jīng)營性用房等、建筑面積是確定補償金額的主要依據(jù)與基礎(chǔ)。被拆遷房屋的價值由有資格的房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)評估認定，但被拆遷人或者其他利益關(guān)系人有異議的，可以申請復核或者另行委托鑒定，對結(jié)果仍然不服的，可申請進行技術(shù)鑒定。對于安置用房的價值確定問題，依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十五條的規(guī)定，參照被拆遷房屋的價值確定途徑進行。則同樣需要明確安置房屋的區(qū)位、面積、用途等因素。

除上述房屋的補償款外，涉及土地征收的，對于附屬于房屋及土地上的附著物與附屬物等，在拆遷時亦應(yīng)當?shù)玫窖a償。對附著物與附屬物的補償是針對其所有人的補償，一般以其市場價值折舊進行補償，應(yīng)當實行拆多少補多少的原則。《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第四款規(guī)定：被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。實踐中一般有如下附著物與附屬物需要列入拆遷補償項目中：煤氣、獨立電表、電話、網(wǎng)線、有線電視、獨立水表、電熱等。

(二)搬遷補助費及臨時安置補助費。

《拆遷條例》第三十一條規(guī)定：拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

首先，對于被拆遷人或者承租人因為拆遷而需要搬遷的，因搬遷所造成的損失屬于賠償項目，即搬遷補助費。其次，對于被拆遷人或者承租人需要臨時安置而拆遷人又未能提供周轉(zhuǎn)用房的，應(yīng)當向被拆遷人支付臨時安置補助費，被拆遷人應(yīng)當將該費用用于租賃房屋等臨時周轉(zhuǎn)居住需要。

實踐中，被拆遷人的家庭人口數(shù)，往往是拆遷協(xié)議簽訂過程中，考慮搬遷補助費與臨時安置補助費的數(shù)額的考慮因素，如須搬遷的人口越多，則其搬遷成本越大，進行臨時安置所需的補助費亦越大。此處的人員應(yīng)當是與被拆遷人長期共同居住的人，臨時短期入住的人不應(yīng)當是補助對象。另外，對于拆遷生產(chǎn)經(jīng)營性用房的，被拆遷人生產(chǎn)設(shè)備等的搬遷費用也是簽訂協(xié)議時需要重點考慮的因素。

(三)其他補償費。

《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條指出，對于拆遷非住宅房屋，導致被拆遷人不能正常生產(chǎn)經(jīng)營的，應(yīng)當補償停產(chǎn)、停業(yè)損失，本項補償標準按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行;另外，對于被拆遷房屋的室內(nèi)裝修等設(shè)施，也應(yīng)當照價補償。其確定方法需由拆遷人與被拆遷人協(xié)商，如協(xié)商不成的，可委托評估機構(gòu)確定。

因此，在本條關(guān)于拆遷安置補償事宜的約定中，應(yīng)當明確拆遷補償方式，補償款數(shù)額或者差價數(shù)額，安置用房的面積、區(qū)位、用途等、需要補償?shù)母綄傥锛捌鋬r值、搬遷補助費數(shù)額、臨時安置補助費數(shù)額、裝修補償費及拆遷非住宅房屋的停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費等。

五、協(xié)議履行的約定

(一)補償費的支付。

補償費的支付應(yīng)當包括兩部分內(nèi)容，一是產(chǎn)權(quán)交換房屋的交付;另一是補償款的支付。

1、房屋的交付。

(1)交付時間須約定。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱“合同法”)第一百四十二條規(guī)定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。因此，確定房屋的交付時間對被拆遷人利益關(guān)系重大，涉及房屋毀損后果就由誰承擔等問題，應(yīng)在協(xié)議中首先予以明確。另外，根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第一百一十二條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。”第一百一十三條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應(yīng)當預見到的因違反合同可能造成的損失。”交付時間確定后，拆遷人義務(wù)履行時間即告確定，如拆遷人不能在約定的時間交付房屋的，被拆遷人可依約定追究對方的違約責任。方式可為要求其繼續(xù)履行義務(wù)、支付違約金、賠償損失等。

(2)交付內(nèi)容須約定。

交付房屋的，對房屋質(zhì)量及裝修情況等應(yīng)當予以約定，對房屋質(zhì)量的約定低于國家標準或者地方標準的，應(yīng)當執(zhí)行相應(yīng)標準的規(guī)定。另，訂立拆遷安置協(xié)議時，對安置房屋的結(jié)構(gòu)類型、戶型等情況亦應(yīng)當進行約定，雖然此內(nèi)容沒有法律法規(guī)等進行規(guī)定，但也是切實涉及被拆遷人利益的項目，應(yīng)當予以注意。

2、補償款的支付。

對補償款的支付，當事人可以約定一次性支付也可以約定分次支付，但對履行時間應(yīng)當進行詳細約定，該約定的目的是確定拆遷人的義務(wù)履行期限，如在約定期限內(nèi)拆遷人不履行的，則應(yīng)當承擔違約責任。對支付方式亦應(yīng)當予以約定，適當?shù)穆男蟹绞绞钱斒氯撕戏?quán)益實現(xiàn)的表現(xiàn)，如一方選擇的履行方式導致另一方接受利益困難，則顯失公平。如有造成損失的，非違約方可以要求賠償。但此種權(quán)利的救濟顯然力量不足，一是此種損失往往很小，要求公力救濟成本過高;而當事人要求私力救濟又無從依據(jù)。更重要的是，即使當事人愿意付出高成本以公力救濟維護權(quán)益，但由于雙方之間沒有確定的責權(quán)劃分，維權(quán)的過程也非常艱難。

(二)房屋的騰退。

被拆遷人房屋的騰退是房屋拆遷人權(quán)利實現(xiàn)的表現(xiàn)之一，是拆遷安置補償協(xié)議實現(xiàn)的后果。如果約定的騰退時間屆至而被拆遷人沒有履行義務(wù)的，

拆遷人可以提出申請繼而引起強制拆遷程序，以保證拆遷工程的順利進行，并保證工程項目總體進度的正常實施。同樣，對于被拆遷人來說，騰退房屋的約定限制了其對房屋享有的占有、使用與收益等權(quán)利，其權(quán)利期限截止到騰退房屋的時間。

(三)房屋等不動產(chǎn)權(quán)利的注銷。

注銷亦是房屋等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)消滅的方式，房屋與土地權(quán)利自權(quán)利登記時產(chǎn)生，自注銷登記時消滅。將被拆遷人房屋注銷后，拆遷人方可對項目建設(shè)辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。因此，對此項內(nèi)容的約定是對拆遷人權(quán)利的保護性規(guī)定。當事人雙方可共同約定被拆遷人在一定的日期內(nèi)向其移交有關(guān)房屋、土地證件并辦理注銷手續(xù)，如被拆遷人不履行義務(wù)的，拆遷人可以尋求公力救濟。

被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉(zhuǎn)戶、銷戶手續(xù)，乙方自行到有關(guān)部門申請辦理，并結(jié)清已使用的水、電、氣等費用。

六、其他事項的約定

(一)違約責任。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款規(guī)定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當承擔民事責任。” 第一百一十一條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”可見，承擔違約責任是不履行或不適當履行合同的主要不利后果，其形式包括采取補救措施及賠償損失。《中華人民共和國合同法》第一百零七條作了相同的規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。違約責任的承擔形式一般為繼續(xù)履行、修理、重做、支付違約金，造成損失的還應(yīng)當賠償損失。

可見，在協(xié)議中明確約定違約責任，對雙方當事人關(guān)系重大。如一方不依法或依約履行合同的，另一方當事人可依據(jù)法律規(guī)定及協(xié)議約定要求相對方承擔違約責任。在拆遷安置補償協(xié)議的違約責任中，一般為要求相對人履行協(xié)議及要求支付違約金和賠償損失。拆遷人與被拆遷人雙方可在協(xié)議中約定如下內(nèi)容：首先，約定拆遷人如不按協(xié)議規(guī)定的日期向被拆遷人交付各種補償費用，逾期一日，應(yīng)按所欠款額的一定比例償付違約金;拆遷人如不按協(xié)議規(guī)定的地點和面積、層次給乙方安置住房，應(yīng)向乙方償付一定數(shù)額的違約金;被拆遷人如經(jīng)拆遷人按協(xié)議規(guī)定安置住房后，仍拒不搬遷的，每逾期一日，應(yīng)向拆遷人償付違約金等。上述事項與違約金數(shù)額的明確，是對拆遷人與被拆遷人在履行協(xié)議中權(quán)利義務(wù)之后果的明確，具有一定的懲罰性，能夠督促協(xié)議當事人善意的履行協(xié)議。同時，還是該協(xié)議更具有可操作性的內(nèi)容。

(二)糾紛的處理。

糾紛是社會主體之間的一種利益對抗狀態(tài)，民事糾紛則指平等主體之間發(fā)生的，以民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的社會糾紛。我國的民事糾紛解決機制有私力救濟、公力救濟與社會型救濟等。私力救濟即指當事人在沒有第三方以中立名義介入糾紛解決的情形下，不通過國家機關(guān)和法定程序，而依靠自身或私人力量解決糾紛以實現(xiàn)權(quán)利的方式;公力救濟指通過國家公權(quán)力強制性解決糾紛的機制;社會型救濟指基于糾紛主體的合意，依靠社會力量解決民事糾紛的機制。對于此三種糾紛解決途徑，當事人可以自行選擇適用。

在糾紛處理的約定中，當事人可協(xié)議約定選擇自行和解或者仲裁與訴訟等，如涉及仲裁或訴訟的還可選擇明確的仲裁機構(gòu)或有管轄權(quán)的人民法院。

(三)協(xié)議的效力。

合同生效可為成立即生效，須經(jīng)批準或登記等手續(xù)的，在批準或登記后生效，如合同中約定生效期限或生效條件的，自期限屆至或條件成就時合同生效。合同的失效包括合同法第五十二條規(guī)定的

法定條件下的無效，合同被撤銷時合同的失效，合同解除、合同終止、合同履行完畢等情況下的失效。另外，如雙方約定合同履行期限的，期限屆滿合同失效。

合同的生效意味著雙方權(quán)利義務(wù)的開始，失效意味著雙方權(quán)利義務(wù)的結(jié)束，在拆遷安置補償協(xié)議中，協(xié)議生效后拆遷人即有權(quán)利要求被拆遷人騰退房屋，如被拆遷人無正當理由又不履行義務(wù)的，拆遷人可以通過申請?zhí)崞饛娭撇疬w程序;被拆遷人在協(xié)議生效后，有獲得安置補償與臨時安置費等權(quán)利，如拆遷人不履行義務(wù)的，被拆遷人有通過公力救濟途徑強制拆遷人履行義務(wù)的請求權(quán)。合同失效后，雙方的上述權(quán)利與義務(wù)即全部消滅。因此，對合同效力期間的約定是否明確對拆遷人與被拆遷人關(guān)系同樣非常重大，雙方應(yīng)當在協(xié)議中約定協(xié)議生效的時間，如簽字蓋章時生效或在某具體日期生效等，同時雙方可約定合同的有效期或約定合同失效的條件或者期限。如雙方約定：本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_______年，自______年 ______ 月 ______日至______年_____月_____日。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

來源：頭條-簽拆遷協(xié)議的注意事項，簽拆遷協(xié)議的注意事項