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企業征收搬遷評估注意事項，企業搬遷土地補償規定:今日企業征收搬遷更新

發布時間：
2024-12-06 10:13:48
作者：
圣運律師
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企業征收搬遷評估注意事項,土地征收企業搬遷法律規定是什么,土地征收企業搬遷法律規定是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的

企業征收搬遷評估注意事項，企業搬遷土地補償規定:今日企業征收搬遷更新

一、企業征收搬遷評估注意事項,土地征收企業搬遷法律規定是什么

土地征收企業搬遷法律規定是《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第二十二條規定，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十七條規定，實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。這些規定當然適用企業拆遷。

一、拆遷資產補償費用是什么？

包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等。

1、實踐中關于土地補償費用存在的問題

企業的經營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么企業在租賃合同中的期待利益如何保障？根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規并沒有做出統一的規定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規定。

也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權的。但土地管理法中關于國有土地使用權收回方面，僅規定給予適當補償，但沒有詳細的規定。

全國各地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。

2、房屋、建筑物補償費用確定問題

對于房屋、建筑物的補償，應當以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。

二、企業搬遷土地補償規定

律師分析：

國有土地的補償費用是參照市場價格。土地補償費

用,根據高院幾個指導案例的相關判例決定的,收回

未到期的國有士地的,對于用益物權的補償標準,可

以參照國有土地周邊類似國有士地的市場價格。集體

土地的補償標準分為土地的補償費、安置補助費和地

上附著物的費用。土地補償費一般是歸土地的所有權

人,也就是村集體。安置補助費要根據土地的用地性

質來確定,比如,有的是集體企業改制過來的,有的

是純租賃的集體土地,是不一樣的。

【法律依據】：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十二條規定:房地產評估機構由被征收人協商選定商不成

的,通過多數決定、隨機選定方式確定。評估是征收

前的法定程序。

《國有土地上房屋征收與補償條例》拆遷補償對象是

國有土地上的建筑物及附屬物,對空地或凈地的補

償,拆遷法規并沒有做出統一的規定。對集體土地上

的建筑物拆遷也沒用規定。也有直接通過招拍掛或劃

撥的方式取得國有土地使用權的。

三、政府對企業征地拆遷的合法程序是什么

政府對企業征地拆遷的合法程序是什么

一、農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。

1、規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。

2、如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續。

3、如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。

二、確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。

其中，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。

三、用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。

1、建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。

2、建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：

(1)建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統一規定);

(2)預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案;

(3)需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。

3、如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。

4、國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日。

四、用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用;

環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。

五、用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

六、國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。

1、能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》(國發〔2004〕24號)實施前批準立項的，仍按原規定報批用地;實施后，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準;除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準;建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。

2、如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案;農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的，不需擬定征地方案。

3、以下建設占用土地涉及農用地轉為建設用地的，需報國務院批準：

(1)國務院批準的建設項目;

(2)國務院有關部門和國家計劃單列企業批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目;

(3)省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目;

(4)在土地利用總體規劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規模范圍內，為實施該規劃按土地利用年度計劃分批次用地。

(5)需要征用基本農田的;

(6)需要征用基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

(7)需要征用其他土地超過七十公頃的。

七、由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。

1、征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如征用農村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。

2、國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

3、征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。

4、征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

5、征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數量。而“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四到六倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地數量。

八、國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。

1、農村集體經濟組織占用本集體的農用地或單位占用國有農用地的，經批準辦理了農用地轉用手續后，國土資源局可直接發出用地文件。

2、城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地經依法批準后，國土資源部門應通過新聞媒體或其他形式向社會公開批準情況;建設單位應將農用地轉用、土地征收批準文件及建設用地批準書等在施工場地懸掛，接受社會的監督。

九、被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同(出讓供地)或向土地使用者核發劃撥決定書(劃撥供地)。用地單位按約定繳納出讓費用。

1、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，則必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標，才可獲得該國有土地的使用權。

2、國有土地出讓成交簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，必須將規劃設計條件與附圖作為《國有土地使用權出讓合同》的重要內容和組成部分。沒有城市規劃行政主管部門出具的規劃設計條件，國有土地使用權不得出讓。如因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出改變規劃設計條件的申請，經批準后方可實施。

十、簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。

1、已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種并收獲的，由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，用地單位也可以自行組織耕種;1年以上未動工建設的，按照省級規定繳納閑置費;如超過連續2年未使用的，經原批準機關批準，縣級以上政府會下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書，即無償收回土地使用權，并交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

2、國有土地使用權出讓的受讓方在簽訂《國有土地使用權出讓合同》后，應當持《國有土地使用權出讓合同》向市、縣人民政府城鄉規劃行政主管部門申請發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。城鄉規劃行政主管部門對《國有土地使用權出讓合同》中規定的規劃設計條件核驗無誤后，同時發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。

十一、如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后，轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請換發建設用地規劃許可證。

四、征收與搬遷的區別

法律分析：征收是國家基于公共利益需要，以行政權取得集體、個人財產所有權并給予適當補償的行政行為，征收時需要依照法律規定的權限和程序。搬遷是取得搬遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第五十五條土地征收是指國家為了公共利益的需要，運用國家強制力，按照法定程序將一定范圍農村集體土地的所有權轉為國家所有權，并依法對被征收土地的原權利人(包括土地所有權人、使用權人以及土地承包經營權的發包人、承包人、轉包人等)給予補償的活動。