一、安置房如何計算土地增值稅

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函［2010］220號六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)［2006］187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

一、企業(yè)改制土地增值稅減免政策

（一）普通標準住宅免稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過稅法規(guī)定的扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。普通住宅標準可按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］第026號）第五條規(guī)定掌握。

（二）國家依法征用、收回的房地產(chǎn)免稅。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

（三）開征時限之前免稅規(guī)定。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

（四）個人住房免稅。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用非普通住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

（五）企業(yè)特殊經(jīng)營行為免稅。稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，自2006年3月2日起，停止享受上述免稅政策。

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

二、土地增值稅預(yù)繳有什么規(guī)定

按照《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定，“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。”

預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r核定。按照目前房地產(chǎn)稅收政策，開發(fā)商需繳營業(yè)稅、土地增值稅等。

土地增值稅簡單理解就是開發(fā)一個項目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅。

二、安置房 增值稅

法律分析：安置房繳納增值稅：

1、購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額=(計稅價格-被拆房屋拆遷補償款)×稅率。房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策的適用對象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人，或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。

2、應(yīng)納稅在減去以上減免部分外，按商品房交易計算和繳納稅費。賣方應(yīng)繳納稅費主要有：稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入為計稅基數(shù)。各類稅收共有8種，包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%;對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價的0.15‰;個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

法律依據(jù)：《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納增值稅。

三、安置房土地增值稅

法律主觀：

土地增值稅征收范圍1、一般情況下，土地增值稅會對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為進行征稅，而“出讓”國有土地使用權(quán)的情況不需要征收土地增值稅；2、土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。3、土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。土地增值稅計算方法：土地增值稅應(yīng)納稅額＝[轉(zhuǎn)讓收入-評估價格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率。相關(guān)規(guī)定：①評估價格是由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格；②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；③評估費可扣除。在計算土地增值稅的時候，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估發(fā)生的評估費可以扣除；但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用扣除不被允許；④若是已經(jīng)繳納完契稅，那么在計算土地增值稅時不允許扣除。

法律客觀：

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則第四十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：(一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。(二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目;2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算;3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。(三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。(四)審核并確認清算項目當期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。

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內(nèi)容審核：王四新律師

來源：中國法院網(wǎng)-安置房如何計算土地增值稅，