一文了解集體經營性建設用地入市！， 01 什么是集體經營性建設用地 農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單
01
什么是集體經營性建設用地
農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地。
農村集體經營性建設用地是農村集體建設用地中的一類，其他兩類為宅基地和公益性公共設施用地。
農村集體經營性建設用地入市，是指這部分土地在市場上流轉，具體包括轉讓、出租和入股等方式，實質是農村集體經營性建設用地使用權在市場上優化配置過程。
02
農村集體經營性建設用地入市歷程
(一)改革開放至20世紀90年代末——嚴格控制階段
1992年《關于發展房地產業若干問題的通知》:集體所有土地不得直接出讓;
1998年修訂《土地管理法》:嚴禁農村集體土地用于任何非農建設;
1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》:嚴禁城市居民在農村建設及購買住宅;
總之，政府明確不允許農村集體建設用地入市交易。
(二)21世紀初至2008年——探索階段
2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》提出“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地的使用權可以依法流轉”，允許一部分符合規劃的農村集體建設用地進入流轉市場的新規定。隨后，國土資源部發布了“增減掛鉤”政策。
這一時期工業化與城鎮化對土地的需求快速上升，中央也開始在部分地區進行試點推進，部分地區農村集體建設用地管理制度改革創新取得了積極進展。
據廣東省國土部門統計，在珠江三角洲地區，超過半數的農村集體建設用地已經流轉。
(三)2008年至2013年——逐步開放階段
2008年，黨的十七屆三中全會《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》首次提出建立“城鄉統一的建設用地市場”的改革目標，逐步建立讓集體土地與國有土地享有平等權益等新政策。
2009年，《關于促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》強調農村土地的確權登記和城鄉統一建設用地市場的逐步建立。
2013年，黨的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地入市”。這是農村集體經營性建設用地入市交易的先決條件，是促進社會主義市場經濟發展的有力舉措。此階段的地方實踐更多，改革力度也更大。
(四)2014年至2017年——全面深化階段
2014年1月19日，中共中央、國務院印發了《關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》指出，加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配制度，要求有關部門出臺更為具體的政策法規和方案推動農村集體經營性建設用地上市。
2014年12月31日，中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，決定在全國選取30左右縣(市)行政區域進行試點。
2015年2月25日，出臺《關于授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定(草案)》。這一階段中央在全國范圍內選取試點區域，為農村集體經營性建設用地上市在全國鋪開奠定基礎。
(五)2018年至今——立法開放階段
2018年12月25日，《土地管理法》修正草案第一次提請全國人大常委會會議審議，標志著集體經營性建設用地入市首度由試點進入立法程序。刪去了現行《土地管理法》關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定;對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
2019年6月25日，《土地管理法》修正案草案提交十三屆全國人大常委會第十一次會議二次審議。
2020年1月1日，新修改的《土地管理法》刪除了原法第43條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意者的條件下，可通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權后，還可以轉讓、互換或者抵押。
03
農村集體經營性建設用地入市條件
根據新《土地管理法》第二十三條、第五十九條及第六十三條第一款和第二款的相關規定，集體經營性建設用地應當符合以下條件:
1.入市的集體經營性建設用地應當符合土地利用總體規劃、城鄉規劃，規劃用途應當為工業或者商業等經營性用途。
2.入市前集體經營性建設用地必須要經過依法登記。
3.集體經營性建設用地入市應經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
4. 入市的集體經營性建設用地應當已在土地利用年度計劃中作出安排。
5.其他條件。除了上述四項條件外，實踐中，集體經營性建設用地入市通常還存在著其他限定性條件，比如，未被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利，以及符合產業政策和環保要求等。
04
農村集體經營性建設用地入市程序
入市實施主體:農村集體經營性建設用地入市主體為代表其所有權的農民集體，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。
分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權，
屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織代表集體行使所有權;
也可以探索由代表其所有權的農民集體委托授權的具有市場法人資格的土地股份合作社、土地專營公司等作為入市實施主體，代表集體行使所有權。
出讓底價:根據各試點地區的實踐情況，通常情況下，試點地區規定出讓底價不得低于農村集體經營性建設用地(或出讓地塊所在地區)基準地價的一定比例(比如70%)，或者同時規定出讓底價不得低于國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。
入市方案:包含入市宗地位置、面積、權屬、土地用途、建設規模、土地使用條件、使用年限、土地評估價格、入市方式〔出讓、租賃或作價出資(入股)〕、入市交易方式(招標、拍賣、掛牌或協議)、競買要求及用地監管等內容。
進入公共資源交易平臺交易:集體經營性建設用地進入公共資源交易平臺交易時，通常由入市實施主體與公共資源交易中心或區(縣、地級市)自然資源主管部門簽訂委托書，委托代理入市交易等有關事項。
土地增值收益調節金:指農村集體經營性建設用地入市環節入市收入扣除取得成本和土地開發支出后的凈收益，以及再轉讓環節的再轉讓收入扣除取得成本和土地開發支出后的凈收益。
05
農村集體經營性建設用地二級市場流轉
(一)流轉形式
集體經營性建設用地的流轉形式包含轉讓、出租(轉租)、抵押等。
(二)流轉條件
1.流轉形式為轉讓、出租
(1)不存在權屬爭議或者被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利等禁止入市的情形;
(2)按照出讓合同、租賃合同或作價出資(入股)協議的約定，履行完畢支付地價款、租金或分配股權的義務，繳納完畢土地增值收益調節金及其他稅費，并取得集體土地使用權證(或不動產權證書)〔針對一級市場上以出讓、作價出資(入股)形式入市〕或土地他項權利證明書(針對一級市場上以租賃形式入市);
(3)集體經營性建設用地使用權人按照出讓合同、租賃合同或作價出資(入股)協議約定期限、用途和條件等進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
2.流轉形式為抵押
(1)權屬清晰、不存在權屬爭議;
(2)未被司法機關依法查封;
(3)未被依法納入拆遷征地范圍;
(4)未擅自改變用途;
(5)依法進行不動產登記并取得縣級以上人民政府或政府相關主管部門頒發的農村集體經營性建設用地權屬證書并可辦理抵押登記;
(6)符合土地利用總體規劃及城鄉規劃;
(7)農村集體經營性建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物未設定影響處置變現和銀行業金融機構優先受償的其他權利;
(8)具備入市條件的，應具備所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押、試點縣(市、區)政府同意抵押的證明材料等;
(9)法律、行政法規和中國銀監會規定的其他條件。
實踐中，各試點地區對集體經營性建設用地抵押還有特殊的規定:
(1)海南省文昌市規定，農村集體經營性建設用地在土地一級市場上以租賃方式入市的，租賃期間，出租人與承租人均不得為其設定抵押;
(2)上海市松江區規定，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的抵押人限于通過出讓或轉讓方式取得農村集體經營性建設用地使用權的境內外自然人、法人和其他組織(除法律另有規定外)，且集體經營性建設用地使用權抵押時所擔保的主債權僅限于開發建設該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額;
(3)浙江省義烏市規定，以出讓、作價出資(入股)和轉讓方式取得的農村集體經營性建設用地使用權可參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理，而以租賃方式取得的農村集體經營性建設用地使用權抵押的，其抵押最高期限不得超過租金支付期限，抵押登記證應當注明租賃土地的租賃期限和租金交納情況。
(三)流轉期限
參照國有建設用地使用權流轉期限的規定，在土地二級市場上，集體經營性建設用地使用權轉讓期限為出讓合同〔或作價出資(入股)協議〕規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限，出租(轉租)期限不得超過20年，抵押期限不得超過出讓合同、租賃合同或作價出資(入股)協議規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
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農村集體經營性建設用地入市案例
1.2016年北京大興區西紅門項目
入市方式:出讓;
出讓土地性質:F81綠隔產業用地，主要用于公建、商服、辦公、多功能等與產業相關的項目建設;
土地所有權人:北京市大興區西紅門鎮第四經濟合作社;
入市實施主體:北京盛世宏祥咨詢管理有限公司;
出讓條件:保障當地農民利益和集體資產，同時設置履約擔保用房;
定價:參照國有商業建設用地的定價水平;
出讓收入分配:1億元支付土地增值收益調節金、1億元支付農民收入、3億元用于償還貸款，3億用于前期拆遷騰退。
2.陵水黎族自治縣首宗集體經營性建設用地入市案例
入市方式:出租;
土地所有權人:甘塘二經濟社;
入市主體:隆廣鎮五一村委會;
承租方:海南秉臻實業有限公司;
土地用途:零售商用地，主要建設加油站項目;
租期:20年;
租金支付方式:甘塘二經濟社將20年租金扣除土地取得成本、前期合理投入及上交國庫的增值收益調節金后剩余的土地價款投入參與合作經營，合作期間由海南秉臻實業有限公司按照承租年限返還參與合作投資額，每年按照投資額的10%固定支付分紅。
法律分析：通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第六十三條 通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
法律分析：集體土地建設用地是指鄉(鎮)村建設用地,鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資,進行各項非農業建設所使用的土地。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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內容審核：劉超律師
來源：中國法院網-一文了解集體經營性建設用地入市！，
