590文件拆遷保底政策，一、首先大家需要先了解什么是“征收” 國務院第590號令是針對國有土地上房屋征收與補償制定的條例。那么什么叫征收?征收是為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序,征收單位、個人的房屋,并對被征收房屋所有
一、首先大家需要先了解什么是“征收”
國務院第590號令是針對國有土地上房屋征收與補償制定的條例。那么什么叫征收?征收是為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序,征收單位、個人的房屋,并對被征收房屋所有權人給予公平補償的行政行為。其實施主體為市、縣級人民政府或由市、縣級人民政府授權的征收部門。
此條告訴我們征收的主體為市、縣級人民政府,而此次危改的實施主體是企業單位。
二、什么情形政府可以實施征收
590號令“第二章 第八條”規定,有以下情形之一可以向政府申請征收:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
大家可以看到以上情形必須是由政府組織實施的,而我們:
由于我們的土地權屬為國有劃撥,隸屬于國家機關事務管理局(以下簡稱“國管局”),政府無權限對小區實施征收。這也是為什么中國科學院(以下簡稱“中科院”)由院領導出面與海淀區政府商討中關村東區改造一直沒有結果的主要原因。
在北京市編制的《北京城市副中心控制性詳細規劃(2016年-2035年》中并未對我們小區所屬地塊進行新的規劃。政府,特別是升格為首都副中心的通州區政府更不會參與小區的改造中來。
所有以上六種情形均不適合本項目,這也就意味著國務院590號令不適用于我們。
三、我們來做個假設
如果按照小區內一些業主的臆想,將項目交給區政府來完成,我們看如何做這件事:
(一)由中科院協調國管局,由國管局與中科院協調北京市及通州區政府,讓政府依據國務院590號令征收小區。
(二)由于土地權屬國管局,土地屬性為國有劃撥,需下大力度將國有劃撥土地變更為國有出讓土地,只有在這種情況下地方政府才有可能實施,但將央產劃撥土地劃成地方的出讓土地,政策的難度決定不可能實現。
(三)因為政府并未對小區所在地進行新規劃,區政府沒有任何依據來對小區進行改造,小區的危舊房改造就會來回在區政府與中科院、國管局間進行“踢皮球”,實施的可能性全無,與中關村東區改造的結果相同。
(四)假設政府接盤了我們小區的項目,必須向北京市政府申請規劃的調整,只有將小區的調整重新編入通州區2016-2035年的規劃中,才可能完成。但大家要知道此次通州區作為首都副中心,規劃的編制是相當嚴格的,規劃的制定均上報至中央,想調整規劃的難度,大家可想而知吧。
(五)就是假設上述問題都能夠解決,區政府真的來按照590號令征收,必定會將小區土地進行他用,小區業主必定會遷出,因為只有這樣才能保證政府征收的利益,政府會根據我們地塊的含金量,開發其他商業項目或公益項目,業主回遷的可能性為“零”。
(六)按照現在通州區政府的征收項目我們設想,在完成以上工作之后,不知已過去多少年,在這些年當中,我們的業主將會多大年齡?這個年齡還在搬上搬下煤氣罐?還在一步一步往上爬樓?小區內破舊程度到什么樣子(水壓不夠,下水堵塞,樓頂漏雨,冬季室溫不夠)?還有就是等到那時將我們的業主遷出,會安置到什么地方去?六環以外?
(七)北京市政府也對現在的征收工作進行了收口控制,今后的政府征收項目也不會像從前。“拆遷,拆遷,一步登天”的時代已經結束,理智的時代已經來臨,“房子是用來住的”,越往后政策會越嚴格。你想通過拆遷一口吃成胖子,那是不可能的了。
通過以上分析,國務院590號令根本不適用于我們。
四、不能誤讀政府文件
我們以前曾經公布過北京市住房保障辦公室“京住危字〔2013〕115號”《關于北京中科印刷有限公司北苑生活區危舊房改造項目納入危改范圍的意見》,其中有一段是這樣描述的:“四、請你公司結合《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)......等文件要求,加強政策宣傳,做好居民安置補償工作,確保社會穩定?！?/p>
此文是北京市住房保障辦公室下發給中科印刷的紅頭文件,一些業主根據此段表述,理解項目必須要按照國務院590號令來實施。請大家看清,此段的描述政府部門用的是“結合”兩字,這個詞其實是告訴了我們,我們的項目并不能夠完全按照國務院590號令來實施,只能根據我們項目的實際情況,結合此令中適用條款進行實施。
如果按照一些業主的理解,我們必須按照國務院590號令來實施本項目,政府部門就會這樣描述了“請你公司嚴格遵照國務院590號令執行?！?/p>
請大家不要誤讀政府文件,590號令是不適合我們的項目的。
五、看看我們的“結合”
(一)國務院590號令指出“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記,被征收人應當予以配合。”
我們進行了大約30天的入戶調查階段,對小區內大部分住戶的基本情況進行了摸底。
(二)國務院590號令“第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的,市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋,并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。”
國務院590號令“第二十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷?！?/p>
1. 先說說我們。我們是按照1:1.4比例進行無償置換,您現有房屋乘以1.4系數后的面積是不需交錢的,在無償置換后再擴大面積的,還有5平方米的調劑面積價格為15000元,調劑面積5平方米后擴大的面積按國管局批復的價格30000元(不超過)計算。如果您擴大面積較大需要交錢,是在選房后交付應繳款的50%,待交鑰匙收房時再交剩余50%。
然后還有各種補償款:裝修(800元/平方米)、移機(按政府規定)、搬家(按40元/平方米)、停產停業(按政府規定)、提前搬家(10萬元)、安家獎勵(10萬元)、樓門獎(5萬元)、整樓獎(5萬元)、周轉費(按您選擇新房的居室情況進行補償,您新選房屋為一居室3500元/月,您新選房屋為二居室5000元/月,您新選房屋為三居室6000元/月)。以上這些獎勵、補助以及周轉金等都是在您選房結束后就給到您手中的。
2. 我們的政策也可以進行貨幣補償,按5萬元/平方米進行補償,并給您應得的其他補償及補助款(不含周轉費)。您選擇了貨幣補償,也是在您簽約后,正式啟動項目時將以上錢款給您付清的。
3. 再說說政府的征收項目是如何執行的。政府部門根據據實評估,參考房屋周邊二手房市場價格,為你的房屋制定出評估價格,再根據業主的選擇,計算出你選擇新的房屋價格,然后按兩個價格的差價進行結算,你能拿多少錢您拿走,你差多少錢你給政府補上。這筆差價款都是實時發生的,雙方不拖欠,即時完成。您想把政府給你的房屋作價的錢全部拿到手,那是根本不可能的事情。政府是給你折完價后讓你拿這個錢再回來買政府給您的安置房。
最后關鍵一點,我們是回遷,我們是在您老舊房屋的基礎上給您擴大居室面積,新建您的住房,改善整個小區的環境,提升您的房屋品質,提高您資產的升值空間。重要的事情說三遍:“我們是回遷!我們是回遷!我們是回遷!”,這是政府做不到的!
以上說明我們也是先補償,后安置。
(三)國務院590號令規定:就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和 過渡期限等事項,訂立補償協議。
我們根據項目的實際情況制定了以下協議:
1.《騰退補償協議》,即簽約業主已簽約的這份協議,該協議僅是對您應得的補償及補助進行約定。
2.《安置與臨時周轉協議》,因選房、周轉工作在后期,所以該協議需在您選房完畢后,對您的新房進行選擇后,知道您選擇的新房為幾居、在幾樓、多大面積等才能確定您的周轉費,方可簽署。在此協議中也規定了如果不按期回遷,逾期如何處罰等相關政策。
3.《補充協議》,該協議主要是針對樓門獎與整樓獎的,當簽約期結束后,您所在的樓門或整棟樓是否全部簽約方可知道,所以此協議也是需要后期簽署的。
以上事實證明,我們也是結合國務院590號令來執行的。
六、嚴格遵照執行與結合執行國務院590號令帶來的是什么
(一)國務院590號令根本不適合小區的危舊房改造。如果真的執行,給大家帶來的就是遷出原址,另覓他處。
(二)結合590號令由企業內部改造,大家還是回遷到原址。
現在總是有人在說,我們現有的房屋處在一個多么好的地理位置,多么值錢,你們的想法還處在怪圈中。
1.現小區房屋由于有拆遷這個事實,二手房交易市場的價格還是不錯的,一旦沒有了拆遷這個利好條件,大家還是蝸居在這個小區,那么你的地理位置是非常不錯,但你的房屋價值呢,會有多少?
2.為什么我們小區附近天時名苑的房價可以很高?為什么臨近我們小區的廣通小區可以出租到6000至8000元?我們均在一個地理位置上,不同的是我們的房屋破舊,你就是現在住的是較新的房子,但終因我們的小區整體狀況不好,把我們的房價拉低了,把我們租房的租金拉低了。
3.當黃金地段遇上嶄新的小區、嶄新的生活環境時,我們的房屋價值才能充分顯露出來。只有我們的小區在改造后,大家住在這么好的地理位置上,房屋是嶄新時,我們的房屋價值才會成倍增長,我們的房屋租金才會成倍增長。黃金地段配備著老式小區,我們的價值永遠不會提高,只有慢慢的萎縮、降低,永遠無法與周邊相媲美。
好的地段加上好的房屋加上好的生活環境,我們的價值才會提升,我們的生活才能綻放光彩。
所以,我們真應該慶幸我們沒有讓政府來執行國務院590號令。政府的介入只能帶來的是外遷,我們再也回不到北苑南路63號了。
綜上所述,我們在此次項目的政策制定中,充分結合了國務院590號令,我們的政策在國管局系統相關項目中置換比例最高,補償金額最高、周轉金額最高。我們的項目是合法符規的。請您正確理解國務院590號令。
法律分析：1、 征收耕地補償標準
旱田平均每畝補償5.3萬元。
水田平均每畝補償9萬元。
菜田平均每畝補償15萬元。
2、 征收基本農田補償標準
旱田平均每畝補償5.8萬元。
水田平均每畝補償9.9萬元。
菜田平均每畝補償15.6萬元。
3、征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元。
4、征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元。
5、征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
法律分析：商品房拆遷賠償標準是根據房屋價值和拆遷安置費用等多方面來確定的。 這里的房屋補償指的是對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按照不低于商品房征收決定公告當日被征收房屋類似的市場價格，并且請有評估資質的評估機構進行評估確定。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：(一)國防設施建設的需要;(二)國家重點扶持并納入規劃的能源、交通、水利等公共事業的需要;(三)國家重點扶持并納入規劃的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、福利、市政公用等公共事業的需要;(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要;(五)為改善城市居民居住條件，由組織實施的危舊房改造的需要;(六)國家機關辦公用房建設的需要;(七)法律、行政法規和規定的其他公共利益的需要。
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內容審核：李站波律師
來源：中國法院網-590文件拆遷保底政策，
