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國有企業改制后土地歸誰,國有企業改制后土地歸誰 -法律知識:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-29 03:36:28
作者：
圣運律師
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國有企業改制后土地歸誰，1、按照國家和當地土地管理的有關法律、法規的規定，改制企業占用的原主體企業的行政劃撥土地，只要不改變土地用途，經所在地縣級以上（含）人民政府批準，可繼續以劃撥方式使用，變更用地的相關手續由有審批權限土地管理部門辦理。

國有企業改制后土地歸誰,國有企業改制后土地歸誰 -法律知識:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、國有企業改制后土地歸誰

1、按照國家和當地土地管理的有關法律、法規的規定，改制企業占用的原主體企業的行政劃撥土地，只要不改變土地用途，經所在地縣級以上（含）人民政府批準，可繼續以劃撥方式使用，變更用地的相關手續由有審批權限土地管理部門辦理。

2、對于實施主輔分離的企業改制，如果原主體企業和改制企業均使用撥用地或共同使用同一劃撥用地的，根據原主體企業與改制企業雙方的方案和實際用地情況，經所在地縣級以上人民政府批準，可將原劃撥土地用權分割后分別確定給主體人。

3、需要轉讓劃撥土地使用權且不符合國家國土資源部發布的《劃撥土地目錄》（國土資源令第9號）的，依法辦理土地出讓或土地租賃手續。

4、需要改變劃撥土地用途的，應按照《劃撥土地目錄》核定，改變后的用途符合《劃撥土地目錄》的可繼續以劃撥方式使用；不符合《劃撥土地目錄》的依法辦理土地有償使用手續，允許將土地出讓收益用于支付改制成本。

一、出讓土地和劃撥土地的區別是什么

出讓土地和劃撥土地的區別有：

1、使用范圍不同：劃撥土地屬政策性用地，一般只能用于公益事業和基礎設施建設工程等，不用于其他商業目的，目前的經濟適用住房建設用地也均以劃撥方式取得；

2、取得對價不同：劃撥土地是政府無償提供給用地者的，使用者取得土地使用權時僅須支少量的土地補償、安置費用，甚至是無償獲得；出讓土地則是土地使用者以市場價從政府手中購得；

3、使用期限不同：劃撥土地使用權沒有使用期限的限制，因此，除非政府因規劃變更需收回土地使用權或土地使用者要轉讓土地及地上建筑物，使用者可以無限期使用。出讓土地使用權則有最高土地使用年限的限定；

4、轉讓條件不同：劃撥土地的轉讓須經原批準使用土地的機關批準，經濟適用房轉讓還須經過一定的年限，且轉讓時須補償土地使用權出讓金，而出讓土地和商品房的轉讓則沒有這樣的限制；

5、補償標準不同：如果遇到政府拆遷，出讓土地的補償費要比劃撥土地的補償費標準高出許多。

土地資源是有限的，所以開發商圈地修建房屋也是有償使用土地的，獲得土地使用權的方式，一是劃撥土地使用權，另一種則是出讓土地使用權。土地劃撥和土地出讓都是我國國有土地分配和轉讓的基本方式，但因為它們都是將國有土地的使用權轉讓給他人使用的行為。

二、劃撥土地轉讓未審批合同無效嗎

轉讓劃撥土地未經批準的行為無效。劃撥土地轉讓應具有批準權的人民政府審批公文，具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明，具有國有土地使用證、繳納土地使用權出讓金同時簽訂書面轉讓合同。

劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。

土地的取得方式主要有租賃、入股、授權經營、出讓、劃撥等幾種。

而劃撥土地在國家征用時，沒有土地補償費用。出讓土地上的房屋轉讓時，土地證直接更名即可，只需交納0.5元/平方米的手續費，無需交納土地出讓金。另外劃撥土地證的房屋在二次交易的時候，如果做個人抵押按揭時需要擔保，但出讓的土地證就不需要。

合同無效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同當然不發生效力。合同無效取決于國家對已經成立的合同的態度和評價，反映了國家對合同關系的干預，合同不成立的處理結果和合同無效的處理結果截然不同。

合同無效的主要原因如下：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益

（三）以合法形式掩蓋非法目的

（四）損害社會公共利益

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

（六）合同中的下列免責條款無效：

1．造成對方人身傷害的

2．因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

（七）當事人主體不合格的合同；內容不合法的合同；無效代理訂立的合同。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

二、企業改制后土地歸誰所有

1、國有企業改制涉及土地部分的改制主要內容是對土地資產的界定、處置和評估，合理處置土地資產對促進國企改革有重大意義，有利于盤活和顯化土地資產，國有企業土地資產處置方式有：土地使用權出讓和租賃；土地使用權作價出資(入股)；土地使用權授權經營；土地使用權保留劃撥方式。

2、土地使用權出讓或出租方式適用的條件是國有企業改變原有的國有性質，而成為有限責任公司、股份有限公司、企業集團、股份合作制；或者被非國有企業兼并；對外租賃經營；企業破產等涉及劃撥土地使用權，應該采用土地出讓或租賃形式。土地使用權作價入股或授權經營適用條件是關系國計民生，國民經濟命脈的關健性領域和基礎性企業或大型骨干企業，改組成為有限責任公司、股份有限公司、企業集團的企業改制，并且要由省級以上人民政府土地行政主管部門批準。保留劃撥方式適用條件是：

(1)城市基礎設施和公益事業用地；

(2)國家重點扶持的能源交通、水利項目用地；

(3)不進行公司制改造的國有企業，土地用途不發生改變；

(4)國有企業兼合國有企業或其它非國有企業后仍為國有工業生產企業或國有企業兼并、合并的對方為瀕臨破產的企業；

(5)國有企業改組成國有獨資公司的。保留劃撥方式要由有批準權的政府土地行政主管部門的批準。除了國企改為國有獨資公司外，保留劃撥方式的期限不超過5年。

3、通過分析，國有企業土地使用權的處置方式的適用條件，我們不難看出，國有企業土地處置方式有以下特點和區別：

(1)國有土地使用權處置的對象為以劃撥方式取得的土地使用權。

(2)體現出土地資產處置中，區分類型，有償使用原則，涉及國有企業改變其原有國有性質，必須有償出讓或租賃，而涉及改制后仍保持原國有性質或者公益項目，國家扶持基礎項目，可以采用國家作價入股或授權經營方式，甚至還可以采用保留劃撥方式。

(3)涉及到保留劃撥，作價入股，授權經營方式的必須由有批準權限的人民政府土地主管部門的批準，而涉及土地有償出讓由改制企業直接向人民政府土地主管部門提出申請，補交土地出讓金，并與土地主管部門簽定土地出讓合同，辦理土地變更登記。

(4)土地使用權作價入股和授權經營是不同的，有很多估價師容易搞混，兩者有相同之處，但也有很大區別。相同之處是都要經土地管理部門的批準，改制后的土地使用權的持有人為新的企業，兩者區別在于：土地使用權作價入股形式，相當于國家將土地使用權作價后再投入改組后的新設企業，該土地使用權由新企業持有，形成的國家股權由人民政府土地行政管理部門委托的國有持股單位統一持有，這個持有主體一般是財政部門的資產管理部門，作價入股形成的新企業可以按法律規定轉讓、出租、抵押土地使用權，但必須經過土地管理部門的批準，國家持股單位有參與企業經營管理和分取股東權益的權力。而授權經營是國家將土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家持股公司、國有獨資公司、集團公司經營管理，這些被授權的公司授權權利憑證就是土地管理部門所發的土地使用權經營管理授權書，改制后的公司可以憑經營管理授權書向其直屬企業、控股企業、參股企業作價出資或租賃方式配置土地，但被授權經營公司必須接受授權部門的臨督管理，必須對土地資產保值、增值提供年度報告。

(5)不同土地處置方式應該有不同的審批權限，對于出讓或租賃的，企業可以直接向市縣人民政府土地管理部門申請，而授權經營和作價入股改制方式只能由省級以上人民政府批準。

(6)所有處置方式企業都必須持土地使用權處置批準文件到土地管理部門辦理登記手續。