2023最新集體土地上的房屋拆遷的補償辦法和標準是怎么規定的，農村集體土地上房屋征收有兩種情形: 一是城中村。 即城市規劃區范圍內集體土地上房屋征收的情形，由于房屋所在地已納入城市規劃區范圍，周邊房價已商品化，如果仍按原來的農村
農村集體土地上房屋征收有兩種情形:
一是城中村。
即城市規劃區范圍內集體土地上房屋征收的情形，由于房屋所在地已納入城市規劃區范圍，周邊房價已商品化，如果仍按原來的農村集體土地上附著物的標準給予補償，難以解決農民的居住問題。所以很多城市專門出臺了城市規劃區范圍內集體土地上房屋征收補償辦法。最高人民法院行政審判庭《關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》時明確::行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《國有土地上房屋征收與補償安置條例》對房屋所有權人予以補償安置。
二是集體土地被征收時房屋作為土地附著物被征收。
農村土地及房屋征收補償的現行法律依據為《土地管理法》。但我國《土地管理法》規定的主要是對土地補償，并未規定房屋的補償。集體土地上房屋在法條的表述上為"附著物"。且當下《土地管理法》是2004年8月修訂的，《土地管理法》第48條第4款規定:征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。但實踐中，許多地方的省級政府將此項權利進一步下放至市、縣一級的政府部門來制定相應的規范，行使此項權力。以至于各地在制定這些標準時隨意性較大，安置方式也不盡相同，各地都處于摸索過程中。此外，雖然《土地管理法》第2條規定了國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。但各地實施的集體土地上房屋拆遷辦法中，絕大多數未規定公共利益作為征收農村集體土地的前置條件。
《土地管理法(修正案)》(下稱《修正案》)修訂涉及現行土地管理法的41個條文，主要包括四大主要內容:
一、刪除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。
魏莉華指出，這是此次修改最大的亮點?，F行土地管理法除允許鄉鎮企業因為破產兼并導致土地使用權進入市場之外，禁止農村集體建設用地直接進入市場流轉。但隨著工業化、城鎮化快速推進，這樣的規定使農村集體經營性建設用地不能同國有建設用地同等入市，同權同價。修訂草案刪除了現行土地管理法第43條和63條的規定，增加規定國家建立城鄉統一的建設用地市場，符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股的方式由用地單位和個人使用，取得的這些經營性土地使用權還可以轉讓、出租和抵押。
二、對農村土地征收制度進行多方面完善。
取消了年產值倍數法與區片綜合地價作為計算土地補償費和安置補助費的依據;在征地補償的費用中增加了對被征地農民的住房補償和社會保障的費用;完善了征地程序，把原來的批后公報改為批前公報。
三、完善農村宅基地制度，保障和落實農民宅基地用益物權。
在城市規劃區人均土地少無法實現“一戶一宅”的地區，縣級人民政府要采取措施，保障農村居民實現戶有所居的權利。同時改革宅基地審批制度，下放宅基地審批權限，并對宅基地自愿有償退出作了原則性規定。
四、將多年來土地管理改革的成熟做法吸收至法律草案中。
比如，將國家土地督查制度上升為法律規定，同時與不動產統一登記制度相銜接，明確國家對土地、房屋、陵墓等實行不動產統一登記。
雖然國家對集體土地的征收補償沒有具體的一個標準和規定，但是為了解決這個問題也定制了國有土地上房屋征收與補償條例為法律依據，而在之后的土地管理法中也增加了關于集體土地的管理規定。
大興區關于集體土地房屋拆遷補償及補助費標準的有關規定
為進一步完善我區集體土地房屋拆遷補償體系,保證集體土地拆遷工作順利進行,促進區域經濟快速發展,根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(市政府令第124號)、《〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實施意見》(京國土方管拆[2003]666號)、《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》(京國土房管征[2003]606號及其他有關法律法規,并結合我區實際,制定我區集體土地房屋拆遷宅基地面積控制標準、宅基地區位補償價等具體標準。具體規定如下:
一、宅基地面積控制標準的確定
(一)1999年1月1日以前經鄉鎮人民政府以上有關部門依法批準的宅基地和1999年1月1日以后經區政府依法批準的宅基地,其實際使用面積不超過合法批準的部分為合法宅基地;屬于1982年(含)以前劃定,使用至今的宅基地為老宅基地;除上述情況以外的宅基地為違法占地。
(二)每戶宅基地面積控制標準。
每戶宅基地面積控制標準最高為0.3畝(折合200平方米),但人多地少的地區最高標準為0.25畝(折合167平方米);每戶老宅基地面積控制標準最高為0.4畝(折合267平方米)。
(三)經過合法批準的宅基地,未超出控制標準的部分，給予宅基地區位價補償;超出控制標準的部分,不給予補償。老宅基地未超出控制標準的部分,給予宅基地區位價補償,超出控制標準的部分,0.4畝以上至0.6畝以內的部分給予宅基地區位價30%的補償,超過0.6畝以上的部分不予補償。
(四)違法占地形成的宅基地,不予補償。
二、宅基地區位補償價標準
凡上樓安置的拆遷戶,宅基地給予區位價補償。
(一)黃村鎮、西紅門鎮、舊宮鎮、亦莊鎮、瀛海鎮地區,宅基地區位補償價的基準價格為850元—1600元/平方米;當地普通住宅指導價為1800—3000元/平方米;房屋重置成新均價為500元/平方米;戶均安置面積130平方米。
(二)青云店鎮、魏善莊鎮、安定鎮、長子營鎮、采育鎮、禮賢鎮、龐各莊鎮、北臧村鎮地區,宅基地區位補償價的基準價格為400—980元/平方米;當地普通住宅指導價為1200—2000元/平方米;房屋重置成新均價為500元/平方米;戶均安置面積130平方米。
(三)以經濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的,當地普通住宅指導按照定向安置房屋價確定;其它價格參照上述標準執行。
三、房屋建筑面積的認定及補償
拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積,以房屋所有權證明的面積為準;未取得房屋所有權證,但具有規劃行政主管部門批準建房文件的,按照批準的建筑面積認定。
2003年8月1日前宅基地上已建成的房屋,未取得房屋所有權證和規劃行政主管部門批準建房文件的,按合法宅基地面積的75%給予補償認定;超出部分按照該房屋重置重新價的50%給予補償。
2003年8月1日后宅基地上新建、改建、擴建的房屋,未取得房屋所有權證或者規劃行政主管部門批準建房文件的,拆遷房屋時不予認定。
拆除違法建筑不給予補償。
四、經營性用房的停產業綜合補助費標準
(一)經營面積的確定。對利用宅基地內自有正式房屋從事生產經營活動并特有效工商營業執照上標明的經營場所與拆遷的房屋一致,給予一次性停產停業綜合補助費。經營面積以實測的經營面積認定。
(二)停產停業綜合補助費標準。
符合下列條件的經營行為,由拆遷人按確定的經營面積給予每平方米500元的一次性停產停業綜合補助費。
1.生產經營1年以上,生產經營活動的起始時間自取得工商執照日期計算,截止日期到拆遷公告公布時間為準;
2.年納稅額1000元以上的。
不符合以上條件的經營行為,不給予補償。
五、搬家補助費和提前搬家獎勵費標準
(一)搬遷補助費根據被拆遷正式房屋的建筑面積計算,標準為每平方米15元。
(二)由拆遷人出車搬遷的,不予補助。
(三)被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的,提前搬家獎勵費按照提前的日期計算,每提前一天給予200元獎勵,最高不超過2000元。
六、住房困難戶的認定及補助標準
(一)認定住房困難戶應同時符合以下條件:
1.在拆遷范圍內有常住戶口,同一所宅基地院內有三個已婚家庭長期居住。
2.本人及其配偶在拆遷范圍內外無式住房。
3.符合宅基地審批條件,但未實際取得宅基地,按照拆遷實施方案安置確有的。
(二)住房困難戶的補助標準:
符合上述條件的,其中一家庭可申請住房困難戶安置補助,困難安置補助標準按該地區宅基地區位價乘以60平方米計算。此項補償款應專項用于購買安置樓房。
七、另批宅基地補償標準
對于有審批宅基地條件的地區,拆遷人除對被拆遷人的房屋給予重置成新價補償外,還應對新批宅基地面積少于原合法使用部分,給予宅基地區位補償價補償,但原老宅基地超過0.4畝卻未超過0.6畝部分按當時宅基地區位價格30%給予補償。
八、本規定由大興區國土資源和房屋管理局負責解釋。
九、本規定自2004年1月1日起試行。
法律分析：集體土地房屋拆遷應當支付土地補償費、房屋補償費及裝修費、安置費和搬遷費、困難補助和獎勵、房屋內各項家電移機補償、非住宅房屋營運損失補償，房屋補償費按平方米單價計算，周轉補償費按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼，獎勵性補償費按國家政策確定。
農村房屋拆遷補償費包括以下幾種：
(1)房屋補償費(房屋重置費)
補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費
用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費
用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
法律依據：《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》 第十二條 征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。 征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。 依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。 國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
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內容審核：苗佳律師
來源：臨律-2023最新集體土地上的房屋拆遷的補償辦法和標準是怎么規定的，
