一、集體土地入市最新政策

集體土地入市最新政策：

1.入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，規(guī)劃用途應(yīng)當(dāng)為工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。

2.入市前集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地必須要經(jīng)過(guò)依法登記。

3.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)已在土地利用年度計(jì)劃中作出安排。

5.其他條件。除了上述四項(xiàng)條件外，實(shí)踐中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市通常還存在著其他限定性條件，比如，未被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利，以及符合產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求等。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市程序

1.入市實(shí)施主體：

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主體為代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。

2.出讓底價(jià)：

根據(jù)各試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐情況，通常情況下，試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定出讓底價(jià)不得低于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（或出讓地塊所在地區(qū)）基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例（比如70%），或者同時(shí)規(guī)定出讓底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

3.入市方案：

包含入市宗地位置、面積、權(quán)屬、土地用途、建設(shè)規(guī)模、土地使用條件、使用年限、土地評(píng)估價(jià)格、入市方式〔出讓、租賃或作價(jià)出資（入股）〕、入市交易方式（招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議）、競(jìng)買(mǎi)要求及用地監(jiān)管等內(nèi)容。

4.進(jìn)入公共資源交易平臺(tái)交易：

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入公共資源交易平臺(tái)交易時(shí)，通常由入市實(shí)施主體與公共資源交易中心或區(qū)（縣、地級(jí)市）自然資源主管部門(mén)簽訂委托書(shū)，委托代理入市交易等有關(guān)事項(xiàng)。

5.土地增值收益調(diào)節(jié)金：

指農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)入市收入扣除取得成本和土地開(kāi)發(fā)支出后的凈收益，以及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的再轉(zhuǎn)讓收入扣除取得成本和土地開(kāi)發(fā)支出后的凈收益。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第九條 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第十條 國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

二、集體土地入市最新政策解讀是什么

法律分析：（一）若相關(guān)土地性質(zhì)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，則主要程序?yàn)椋?

1、市、縣人民政府自然資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃提出擬出讓、出租的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的規(guī)劃條件；

2、土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等，編制集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等方案；

3、出讓、出租方案經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意并形成書(shū)面意見(jiàn)；

4、在出讓、出租前不少于十個(gè)工作日?qǐng)?bào)市、縣人民政府審批；

5、土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等方案，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同；

6、簽訂書(shū)面合同后報(bào)市、縣政府自然資源主管部門(mén)備案；

7、依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）若相關(guān)土地性質(zhì)為集體農(nóng)用地，則還需先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。即由市、縣人民政府組織自然資源等部門(mén)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，分批次報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。其中：

永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十五條 為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實(shí)施征收：

（一）軍事和外交需要用地的；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會(huì)福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的；

（四）由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的；

（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的；

（六）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。

三、集體土地入市的新規(guī)定有哪些

一、集體土地入市形成原因

隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的改革、城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體設(shè)施用地的利用價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越顯現(xiàn)，交易活動(dòng)越來(lái)越頻繁，這就形成了集體土地入市。

二、集體土地入市的交易規(guī)則

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場(chǎng)秩序是政府的責(zé)任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)上，集體土地應(yīng)有與國(guó)有土地相同的入市規(guī)則。

首先，要明確集體土地入市的供方市場(chǎng)主體。在一級(jí)市場(chǎng)上，是集體經(jīng)濟(jì)組織的村民大會(huì)或村民代表大會(huì)；若是土地股份合作社，則是其股東大會(huì)。只有股東們才有權(quán)決定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)是否入市流轉(zhuǎn)。村支書(shū)、村委會(huì)主任只是他們委托的代理人，無(wú)權(quán)決定某宗集體土地是否入市，以免村支書(shū)、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)主體是集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人，他們只能轉(zhuǎn)讓其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能自行設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能把承包經(jīng)營(yíng)權(quán)當(dāng)作建設(shè)用地使用權(quán)出租或出讓。

三、集體土地入市的準(zhǔn)入限制

（1）經(jīng)審批依法取得的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)才能入市。這就是說(shuō)，宅基地使用權(quán)不能入市。集體的公益性事業(yè)、公共設(shè)施用地使用權(quán)也不能入市。

（2）土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的集體土地才允許入市。

（3）禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，取締小產(chǎn)權(quán)房。所謂的小產(chǎn)權(quán)房在上世紀(jì)80年代就有了。

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內(nèi)容審核：李軒教授

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