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城中村改造好不好，城中村改造算拆遷還是征收:今日城中村改造更新

發布時間：
2024-12-27 17:15:40
作者：
圣運律師
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城中村改造好不好,城中村改造和棚戶區改造的區別,1、生活水平大不同城中村：由于已經處于都市化地區，實際地價已很高昂，為了盡可能提高房地收入，當地戶籍居民建造的出租屋往往是高度密集的簡易樓，樓高多層，而其密集程度則被人稱為“親嘴樓”。這樣樓房

城中村改造好不好，城中村改造算拆遷還是征收:今日城中村改造更新

一、城中村改造好不好,城中村改造和棚戶區改造的區別

1、生活水平大不同

城中村：由于已經處于都市化地區，實際地價已很高昂，為了盡可能提高房地收入，當地戶籍居民建造的出租屋往往是高度密集的簡易樓，樓高多層，而其密集程度則被人稱為“親嘴樓”。這樣樓房林立的聚落類型看上去遠比通常所說的棚戶區“現代化”。而這些樓房的主人雖然戶籍上是“農民”，在面臨強制拆遷時也可能是弱者，但他們與數量多得多的貧困租戶相比不是一個檔次，甚至與“市民”相比，他們的房租收入也令人羨慕，以至于改變他們的“農民”戶口反而常常要實行強制。而且伴隨著城中村改造，很多村民能得到大量的補償，往往就是百萬富翁誕生的搖籃。所謂矮窮挫一夕變身高富帥，根本不是夢想。

棚戶區：城鄉接合部，尤其是遠郊區，由于實際地價低，當地戶籍居民投資少，出租屋更為簡陋，樓房很少，常常就是棚戶，由此在一些大城市的“城鄉接合部”往往形成一條“棚戶地帶”。同為租戶，與“城中村”的租戶相比，這里的“外地”租戶居住條件更差。

2、土地性質大不同

其實城中村和棚戶區最大的不同還在于兩者本身的土地性質的不同，城中村屬于城市中的農村，其土地性質本身是屬于集體土地的!而棚戶區一般為國有土地。

因此同為改造，城中村改造和棚戶區改造的最大區別就在于，城中村改造的土地很多是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。這種房子對于城中村本身的居民是無傷大雅的，但是對于外來購買居民則是大忌，因為沒有產權，無法賣出和轉讓，就變得十分不靠譜。

但是棚戶區改造則與之不同，因為棚戶區本身的土地性質就屬于國有土地，在此進行的改造其房子產權一般即為大產權，國家會發放的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也將會給予備案。外來居民購買棚戶區改造的房子也不用擔心產權問題，可以領到大紅本，日后房子也可以進行買賣和轉讓。

二、城中村改造算拆遷還是征收

城中村改造算拆遷。城中村改造是指對農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區的房屋，進行的征收拆遷。城中村改造拆遷是由政府倡導、開發商、村民自主拆遷一種三方結合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。城中村改造拆遷補償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據自身的條件和經濟狀況，通過村民代表大會或村會討論通過補償方案確定。城中村改造如下：1、規劃，各區政府提出城中村改造項目申請。由市規劃局會同市發改委、國土局、土地儲備中心初步審查規劃；2、土地收儲，城中村改造范圍內的土地由市土地儲備中心收儲。涉及集體土地的，由市土地儲備中心會同各區政府辦理土地征收申報手續；3、拆遷，對城中村改造范圍內的房屋、人口等情況進行調查審核，制訂拆遷補償安置方案并實行三榜公示。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

三、棚戶區改造、城中村改造和拆遷有什么區別?

棚戶區：棚戶區在字面上理解為城市中平房居所，房屋密度較大，交通不便，因生活條件限制，不管是周邊環境還是衛生都比較差，而且住房年限較久，又因其土地性質為國有土地性質，所以自己修建比較困難，棚改拆遷之后一般會搬離原居所所在地;城中村：城中村顧名思義，在城市中的農村，多數因城市郊區城鎮化，但是該地并未進行實質開發，逐漸演變成城中村。

和棚戶區最明顯的不同是土地性質依舊為集體土地，但是因所處位置又比普通農村較好，所以在補償時的市場價格和周邊持平，拆遷之后一般是在原地址新建安置房。根據棚戶區和城中村的土地性質不同，補償方式自然也不能相同了，棚戶區改造的補償應適用國有土地進行補償，而城中村則應按照集體土地進行補償，對宅基地及房屋還要進行雙重補償。所以，不管是適用法律還是補償標準都是不同的。

一、集體土地房屋補償細則

至今關于集體土地上的房屋征收補償國家還沒有統一的立法，主要由各地區自行制定，補償標準都有所不同。

農村集體土地上房屋征收有兩種情形：

1、城中村，即城市規劃區范圍內集體土地上房屋征收的情形，由于房屋所在地已納入城市規劃區范圍,周邊房價已商品化，如果仍按原來的農村集體土地上附著物的標準給予補償,難以解決農民的居住問題。所以很多城市專門出臺了城市規劃區范圍內集體土地上房屋征收補償辦法。

最高人民法院行政審判庭《關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》時明確：行政機關征用農村集體土地之后,被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權,房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《國有土地上房屋征收與補償安置條例》對房屋所有權人予以補償安置。

2、集體土地被征收時房屋作為土地附著物被征收。農村土地及房屋征收補償的現行法律依據為《土地管理法》。但我國《土地管理法》規定的主要是對土地補償，并未規定房屋的補償。集體土地上房屋在法條的表述上為“附著物”。且當下《土地管理法》是2004年8月修訂的。

二、拆遷補償分類是哪些

拆遷補償是指房屋征收部門本人或者委托房屋征收實施單位按照國集體土地和國有土地拆遷補償標準的規定；在征用國家集體土地上的單位和個人房屋時，應當對被征用房屋進行審查，并給予所有權人安置和遷移損失補償。拆遷補償大多根據土地性質和房屋使用情況進行分類。

1、土地性質分類：拆遷補償根據土地性質可分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償；

2、使用分類：拆遷補償可分為住宅拆遷補償和非住宅拆遷補償。

四、棚戶區改造和城中村改造一樣嗎，城中村改造流程

一、棚戶區改造和城中村改造一樣嗎

棚戶區改造和城中村改造是不一樣的，棚戶區改造，是指對城鎮危舊住房、環境條件差、房屋質量不合格等，進行的征收拆遷。而城中村改造，是指對因城市的發展、而逐漸被納入城市管理體制內，或是被城市包圍、而形成的房屋，進行的征收拆遷。二者因性質的不同，拆遷補償也有所差異。

二、城中村改造流程

城中村改造流程如下：

1.申請

各區政府(開發區管委會)提出城中村改造項目申請。

2.立項

由市規劃局會同市發改委、國土局、土地儲備中心初步審查，符合條件的，報市政府批準后由市發改委下達項目立項批復。

3.審批

城中村改造項目控制性詳細規劃由各區政府(開發區管委會)會同市規劃局組織編制，報市規委會審定。

4.制定拆遷補償安置方案

制訂拆遷補償安置方案并實行三榜公示，由市建委會同市財政局、審計局、國土局、房地產局、規劃局、公安局、監察局等部門予以復核確認。

5.建設

由村集體自行建設或者委托開發商代辦及合作建設。

三、城中村改造補償標準

城中村改造補償標準如下：

1.更換一戶宅基地300同一地段高層住宅平方米：這是石家莊市政府倡導和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標準。

2.臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元／按平方米計算，搬遷費10元／平方米，按兩次計算；這是截止日期2011年的標準。

3.地上房屋補償和裝修：沒有明確的具體標準供參考，一般由評估機構確定。

4.停產停業損失：本費用主要針對經營性房屋的補償。

5.拆遷獎勵。

法律分析：可以。如果需購買的城中村房子已取得五證,具有合法銷售資格,是可以考慮購買的。城中村改造的房屋如果在具備合法手續,能夠上市的情況下,與普通的商品房是沒有太大的區別。城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有實質區別的。但是目前市場上開發的城中村項目大多數都手續不全，因此對于購房者來說需要慎重考慮。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。