一、商品房拆遷如何安置

拆遷安置房屋通?？梢苑譃閮纱箢悾环N是由于重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房，按照各地的相關(guān)政策規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于其個(gè)人所有，且在取得所有權(quán)的幾年之內(nèi)不能上市交易。另外一類是由于房地產(chǎn)開發(fā)等原因造成的拆遷，通常拆遷單位通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)商品房，此類房屋通常與市面上的一般商品房沒有什么區(qū)別，都屬于被安置人的私人財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制規(guī)定，可以根據(jù)所有人的意愿自由上市交易。 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

該內(nèi)容由 陳亞楠律師 和 點(diǎn)行律詢 共創(chuàng)回答

二、拆遷安置房和商品房

一、安置房與商品房一樣嗎所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤ο笫翘囟ǖ膭舆w安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。具體區(qū)別如下：

（一）產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。所以，安置房在以后再次交易時(shí)，可能會被要求補(bǔ)繳土地出讓金。當(dāng)然，目前安置房交易并沒有要求這樣，但法律規(guī)定是要繳納的，所以，一但政府出臺政策，那就很可能要交。

（二）質(zhì)量上的區(qū)別。安置房往往建設(shè)利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。當(dāng)然，也有比較負(fù)責(zé)的或者示范工程之類的，質(zhì)量相對較好的安置房，但是不多，能碰上算是中彩票了。

（三）交易時(shí)間的限制。不少安置房都有交易時(shí)間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是你買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。

二、安置房可以買賣嗎有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別；對于無證的拆遷安置房，要分清情況。由于是拆遷戶安置房是政府補(bǔ)貼給當(dāng)事人的，所以必需是當(dāng)事人才能辦到房產(chǎn)證；一般都比較長時(shí)間才能辦下來。拆遷戶安置房要5年才能上市交易的，故要5年之后才能過戶而且要補(bǔ)完國有地稅。另外，想要購買拆遷安置房，還有注意以下幾點(diǎn)：

（一）調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的；

（二）一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛；

（三）有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過戶）服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

三、商品房拆遷如何安置?

本文介紹了商品住房的定義、拆遷安置以及商品房拆遷安置的補(bǔ)償辦法和房屋分類。拆遷安置房屋可以分為兩大類,一類是配套商品房,另一類是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)等原因造成的拆遷安置,房屋產(chǎn)權(quán)屬于被安置人個(gè)人所有,沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制規(guī)定,可以根據(jù)所有人的意愿自由上市交易。

法律分析

商品住房是指由政府或房地產(chǎn)開發(fā)商建造的、供市場直接銷售或出租的住房,是居民住宅的一種形式。由臥、廚、衛(wèi)等結(jié)構(gòu)組成。

拆遷安置

在政府部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要辦理的土地征用、建筑物拆除、居民動遷和勞動力安置等項(xiàng)工作。

商品房拆遷安置：

1、商品房拆遷的補(bǔ)償辦法是：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按當(dāng)?shù)乜h城商品房平均售價(jià)估算，比如：縣城商品房2000元/平，那房子建筑面積總共多少，乘以2000元/平就能算出來了。地皮的價(jià)格：一般住宅地皮500元/平，商用(就是門面)1000元/平;最后，如果你的地皮是國有土地，你可以將你的國有土地證單獨(dú)標(biāo)價(jià)，一般是房子和地皮總價(jià)的百分之二十。以上就是對房子和地皮的總體估價(jià)，可以和拆遷方給你的補(bǔ)償進(jìn)行比較。

2、拆遷安置房屋通?？梢苑譃閮纱箢悾环N是由于重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房，按照各地的相關(guān)政策規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于其個(gè)人所有，且在取得所有權(quán)的幾年之內(nèi)不能上市交易。

另外一類是由于房地產(chǎn)開發(fā)等原因造成的拆遷，通常拆遷單位通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)商品房，此類房屋通常與市面上的一般商品房沒有什么區(qū)別，都屬于被安置人的私人財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制規(guī)定，可以根據(jù)所有人的意愿自由上市交易。

拓展延伸

商品房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)、拆遷政策等因素而異，但通常由房屋拆遷管理部門制定。拆遷補(bǔ)償主要包括房屋損失賠償、拆遷安置費(fèi)以及拆遷過程中的相關(guān)費(fèi)用。

根據(jù)《中華人民共和國拆遷條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人的房屋給予補(bǔ)償，使拆遷人的損失得到彌補(bǔ)。拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，報(bào)國務(wù)院備案。

具體拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，也可以由拆遷管理部門制定。拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，確保拆遷補(bǔ)償?shù)暮戏ㄐ院秃侠硇浴?

需要注意的是，拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)與拆遷人的拆遷行為相適應(yīng)，不能過高或過低，以保障拆遷人的合法權(quán)益和被拆遷人的基本生活需要。同時(shí)，拆遷補(bǔ)償?shù)闹Ц斗绞綉?yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，確保拆遷補(bǔ)償?shù)募皶r(shí)性和到位性。

總之，商品房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)比較復(fù)雜的問題，需要綜合考慮多種因素來確定。如果您需要拆遷補(bǔ)償，建議您咨詢專業(yè)律師，以保障您的合法權(quán)益。

結(jié)語

商品住房是指政府或房地產(chǎn)開發(fā)商建造的住房，包括住宅和商業(yè)用房等。拆遷安置是指政府部門在批準(zhǔn)建設(shè)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，需要辦理的土地征用、建筑物拆除、居民動遷和勞動力安置等工作。商品房拆遷安置的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法因地區(qū)而異，拆遷安置房屋可以分為兩大類，一類是配套商品房，另一類是私人財(cái)產(chǎn)。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(2011-01-21)\t第一條\t為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(2011-01-21)\t第五條\t房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(2011-01-21)\t第十八條\t征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：頭條-商品房拆遷如何安置，