土地一級開發暫行辦法，第一條為規范市區土地一級開發行為，更好地落實土地利用總體規劃和城市總體規劃，確保有計劃供應土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔20
第一條為規范市區土地一級開發行為，更好地落實土地利用總體規劃和城市總體規劃，確保有計劃供應土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）和《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）和《土地儲備管理辦法（國土資發〔2007〕277號）》等有關規定，制定本辦法。第二條本辦法所稱土地一級開發，是指土地儲備機構按規定確定土地一級開發單位，依照土地利用總體規劃和城市規劃，對國有土地、集體土地依法實施拆遷、收回、征收和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。城中村和舊城改造，按本辦法規定實施土地一級開發。第三條市國土資源局（以下簡稱市國土局）負責土地一級開發管理工作，市土地儲備機構負責組織實施。市發改、建設、規劃、財政和審計等行政主管部門按照各自職責，做好相關工作。第四條土地一級開發堅持以政府主導、市場運作的原則，可以由土地儲備機構承擔，也可以由土地儲備機構通過招標方式選擇有實力的經濟實體承擔。一級開發后的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策供應土地。第五條土地一級開發主要包括：
（一）辦理一級開發相關政府審批手續，包括規劃、項目核準或備案、征地、拆遷、市政建設、交評、環評等一級開發審批手續；
（二）實施集體土地征收工作；
（三）實施國有土地收回（收購）及地上建筑物征收工作；
（四）完成地上附著物拆除、地下構筑物拆移等工作；
（五）根據規劃條件進行土地平整及其他市政、配套基礎設施建設；
（六）其他一級開發工作。第六條土地一級開發實施方案由市土地儲備機構或轄區政府商市土地儲備機構編制，經市國土局審核后，報市政府批準。土地一級開發實施方案應包括地塊現狀情況、土地及地上建筑物權屬情況，規劃條件及供地方向，一級開發成本，資金籌備計劃，一級開發實施方式及時間安排等內容。第七條土地一級開發成本包括：
（一）前期費用；
（二）征地補償費、拆遷補償費、工程費；
（三）市政基礎設施、公共配套設施建設費用；
（四）財務費用和相關稅費；
（五）不可預見費。第八條土地儲備機構負責實施土地一級開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。管理費用按照土地一級開發成本的2％列支。通過招標方式進行土地一級開發的，由土地儲備機構與中標單位簽訂土地一級開發協議。中標人負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地一級開發的預計總成本和利潤，利潤不高于成本的10％。第九條土地一級開發由土地儲備機構或土地儲備機構委托土地一級開發實施單位向建設、規劃、國土等部門辦理相關手續，涉及交通、園林、文物、環保、人防等有關單位的，應辦理相關手續。第十條土地一級開發涉及集體土地、農用地的，依法辦理土地征收、農用地轉用審批手續。第十一條國有土地一級開發，由土地儲備機構、土地一級開發實施單位與土地使用權人、房屋產權人簽訂補償協議。
土地一級開發流程如下：
（一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發申請。
（二）市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。
（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。
（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。
（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體
1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。
2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議
（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續
（七）如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。
（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收建設項目的土地一級開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開發成本
2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求
3、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費
4、納入市土地儲備庫。
土地一級開發是指政府或其授權委托的企業在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進行統一征用、拆遷、補償、安置，并進行適當的基礎設施建設和社會公共設施建設，使該區域范圍內土地達到“幾通一平”的建設條件，從而可以凈地出讓土地使用權的行為。土地一級開發可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。在這種情況下，開發企業僅僅是作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2％。由開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織施的，利潤率為開發成本的8％。土地一級開發業務的特點＊資金密集。土地一級開發業務是屬于資金密集型業務，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。＊融資困難。從事一級開發的企業大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在于：
（1）企業成立時間短，缺少經營業績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；
（2）企業缺少固定資產或其他有效財產作為融資抵押。一級開發階段，土地使用權不歸開發企業所有，企業不能以此進行抵押融資；
（3）受國家宏觀調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開發在內的房地產行業貸款處于收縮狀態。中國人民銀行“121號文件”明確規定要“嚴格控制土地儲備貸款的發放”，使得各類土地一級開發主體從銀行獲得資金支持難度加大；
（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。＊需求穩定。土地是資源類商品，也是房地產產業鏈最前端的環節。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處于增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發業務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。＊土地一級開發過程簡單，與其對應的資金路線圖清晰?，F金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關費用。由于征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發的過程和成本是可控的，事先可以做出比較準確的預算。8％的開發利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發與房地產二級開發不同的風險收益特性，是風險較低和收益穩定的經營業務。＊土地一級開發業務的發展方向是政府主導、市場化運作。從相關政策的演進來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規則制定者和行業監管者的角色轉變，通過培育市場主體、加強市場監管等舉措推動土地市場發育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。＊土地一級開發業務的發展方向是培育市場化的土地一級開發主體，實行市場準入制度?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發管理暫行辦法》第四條規定，“土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。”未來，只有有誠信、有實力的開發企業才能經營土地一級開發，市場準入門檻的提高將進一步提升土地一級開發企業的整體素質，降低融資風險。日前，北京市土地一級開發招投標政策已獲審批通過，將正式開始實施，這意味著北京市土地一級開發將駛入更加市場化、透明化運行的軌道。
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內容審核：劉超律師
來源：臨律-土地一級開發暫行辦法，
