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在我國城中村改造房能不能辦房產證,城中村改造房能不能辦理房產證:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-13 22:19:05
作者：
圣運律師
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在我國城中村改造房能不能辦房產證，1、因為拆遷安置房是根據國家政策規定，對被拆遷戶進行的安置補償，故凡是通過正規拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發商開發建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產權證，只是相對要經過更長的時間才能取得房產證。

在我國城中村改造房能不能辦房產證,城中村改造房能不能辦理房產證:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、在我國城中村改造房能不能辦房產證

1、因為拆遷安置房是根據國家政策規定，對被拆遷戶進行的安置補償，故凡是通過正規拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發商開發建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產權證，只是相對要經過更長的時間才能取得房產證。

2、安置房為因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房；另一類是因房產開發等因素，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房。這兩種類型的安置房都是有產權的，并歸個人。

3、稅費是根據過戶價或當地政府的低過戶指導價為計算依據的，一旦地方過戶指導價調整，或稅收政策調整，可能會帶來很大的損失。

4、目前的政策是，出售滿五年的住宅不用交營業稅，但是出售滿五年非唯一的住宅是要交差額20%的個人所得稅的，另外，目前的政策規定，拆遷安置房首次上市還要交3%的土地出讓金。

5、拆遷安置房滿5年后，在補繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質，可以上市買賣。但具體實施過程中，要看地方政府當時手頭的用地指標情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執行的不一樣，具體應該按照當地政府的規定執行。

一、城中村改造最新政策

1、打破行政區劃藩籬，實現多種安置并行。按照“政府主導、區域統籌”原則，建議在今后“城中村”改造建設中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依據改造村莊實際特點，因地制宜，將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結合，必要時可打破行政區劃限制，跨區域安置村民，確保村民利益的實現。

2、拓寬融資渠道，加大監管扶持力度。首先，逐步完善城改項目手續，對安置先行的城改項目進行聯合預審。其次，對房企的資質和實力進行前期審查；對部分高息借貸的房企，要跟蹤調查；對違法建設的房企，要加大處罰力度。再次，擴大區級政府融資平臺，加大銀企合作力度。最后，前置商業網點規劃聽證程序，積極扶持城改項目，吸引更多優質商家和社會資本。

3、村民有序參與建設，實現多方互惠共贏。有序引導村民參與“城中村”改造附屬工程建設，變村民的被動拆遷為村民的主動建設，豐富村民參加“城中村”建設形式，讓廣大村民在主動建設中真正感受到“城中村”建設的意義；暢通村民訴求表達渠道，有疏有堵，正確對待村民的合理訴求，推動城改工作順利進行，實現互惠共贏。

4、大力加強教育引導，確保真正融入城市。積極教育引導村民培育正確的財富觀、就業觀，大力支持村民自主創業和發展實體經濟；給予村民職業培訓、專業指導以及稅費減免等優惠政策，積極幫助村民提高勞動技能；通過集中歸并、資產量化、統一經營等形式，變村民為股民，實現集體資產產權變股權，讓村民持久合理地分享到城鎮化過程中土地增值的收益，真正融入城市。

二、城中村改造的房子有房產證嗎?

城中村項目在全國都有發生，是屬于小產權性質，一般來說是無法辦理房產證的。如果開發商在有關部門辦理了土地“轉性”(轉變土地使用性質)，就可以辦理房產證，關鍵還是要看開發商，因為土地轉性要辦理的手續較多、需要的資金也很大，一般開發商是不會辦理的。這種房屋購買后可以居住，但不能上市交易，也沒有法律保證。城中村土地開發的主體應為“城中村改制后的新經濟組織或者投資人，以及改制后的新經濟組織與投資人合作成立的企業法人。

城中村改造項目應符合城市總體規劃，取得項目施工許可證及商品房預售許可證。簡而言之，城中村改造房屋如具備正規商品房銷售中的“五證”，即具備銷售條件，依法可以上市交易。如尚不具備銷售條件，上市交易就存在違反相關法律法規的可能，買賣雙方在這種情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，是不受法律保護的，合同中的承諾一旦兌現不了，購房者將無從保護自己的權益，最主要的是房屋的產權將存在巨大風險，購房者可能拿不到房產證，無房產證房屋將不受法律的保護。

一、安置房過戶的注意事項

1、根據相關法規及政策的規定動遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人，但在取得權的5年之內不能上市交易。

2、另一類是因房產開發等因素而動動遷，動動遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

3、動遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房（商品房開發，開發商取得土地是通過出讓方式）是有區別的。但動遷安置房如果進行了產權登記并取得房屋權證，可以進行上市交易，無房產證賣方將無權對房屋進行處置，同樣也不能享受房屋帶來的利益，對于買房來說，也不能有效的避免一房兩賣的項目。

4、如果著急過戶可以辦理贈予或者繼承，只需交納契稅。如果不急于過戶，可以等證過五年后辦理正常過戶，也是交納契稅。（證不滿五年正常過戶有高稅）。主要涉及一個問題，贈予或者繼承過戶后再買賣該房，有高稅。

三、城中村改造房能不能辦理房產證

城中村項目在全國都有發生，是屬于小產權性質，一般來說是無法辦理房產證的。這個問題的本質在于土地使用性質屬于集體，而非國有。如果開發商在有關部門辦理了土地“轉性”（轉變土地使用性質），就可以辦理房產證，關鍵還是要看開發商，因為土地轉性要辦理的手續較多、需要的資金也很大，一般開發商是不會辦理的。

一、城中村改造基本流程

（一）規劃

1、申請：各區政府（開發區管委會）提出城中村改造項目申請

2、立項：由市規劃局會同市發改委、國土局、土地儲備中心初步審查，符合條件的，由市規劃局出具規劃設計預條件，報市政府批準后由市發改委下達項目立項批復。

3、審批：城中村改造項目控制性詳細規劃由各區政府（開發區管委會）會同市規劃局組織編制，報市規委會審定。

（二）土地收儲

1、城中村改造范圍內的土地由市土地儲備中心收儲。

2、涉及集體土地的，由市土地儲備中心會同各區政府辦理土地征收申報手續。

3、城中村改造范圍外的零星土地，因城市規劃和城市建設需要，應當就近納入城中村改造范圍，實行統一規劃、統一拆遷。

（三）拆遷

（四）建設

1、制定建設方案并審核。城中村改造拆遷安置房和公共設施建設規模與標準由市規劃局會同市建委、審計局、土地儲備中心及各區政府（開發區管委會）核定

2、自行建設或合作建設。由村集體自行建設或者委托開發商代辦及合作建設。

二、城中村改造的相關概述

從狹義上說，城中村是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市里的村莊”。

從廣義上說，城中村是指在城市高速發展的進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。

城中村改造項目是指舊城區和“城中村”由于歷史和管理體制等原因，規劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施缺失，環境衛生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現象嚴重，極大地降低了居民的生活質量，影響了城市的整體面貌。城中村改造項目就是對舊城區和“城中村”改造是改善人居環境、提升城市品味、推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發展、構建和諧社會的強力舉措，是民心工程、德政工程、千秋工程。