一、宅基地糾紛166講：合作建房協(xié)議約定了拆遷補償如何分有效嗎？

廣州張靜律師解答：很可能被法院認定為有效。宅基地合作建房糾紛中，如果協(xié)議沒有約定如遇拆遷補償如何分割的話，法院一般會按照現(xiàn)金補償?shù)臉藴剩催^錯責任比例（可能五五，也可能六四）來判決出地人對出資人的補償金額。但如果合作建房協(xié)議有約定拆遷如何分割補償?shù)脑挘芏鄷r候法院都是認定該約定有效的。如下面這個案件，合作建房協(xié)議約定，如遇拆遷補償，第三層房屋的所有補償歸出資人所有。法院審理后，判決第三層面積的拆遷補償款，按放棄產(chǎn)補償標準，由出地人支付給出資人，共172萬。另外，第三層的所有獎勵款及補償款共90多萬也全部歸出資人。出地人共需支付出資人260多萬。張律師提醒：這個案子中如果沒有相關(guān)拆遷約定，則第三層全部補償款260多萬，如果大家過錯責任五五分的話，出地人僅需支付出資人130萬。

判決書節(jié)選：

關(guān)于周地主應(yīng)否向梁出資人支付拆遷補償款以及應(yīng)支付的數(shù)額的問題｡ 本案《合作建房協(xié)議書》雖然無效,但該協(xié)議書中明確約定“在甲乙雙方使用新建房屋的過程中遇到國家建筑需要進行征用,由征用單位補償?shù)谌龑铀枚嗌倨椒骄梢曳剿小?《補充協(xié)議》亦約定“甲方處分該樓房時,應(yīng)當以本《補充協(xié)議》作為遺囑繼承或贈與、抵押、債務(wù)、拆遷等民事行為的先決條件,或先協(xié)商處分,以確保乙方投資使用的合法權(quán)益”,可見雙方當事人對于房屋遇到拆遷時可能涉及的拆遷權(quán)益已有預(yù)見并相應(yīng)作出約定,該約定可作為當事人一方請求分配補償款的參照｡ 現(xiàn)涉案房屋已經(jīng)被拆除,原物返還已無法實現(xiàn),梁出資人出資建設(shè)房屋的成本已轉(zhuǎn)化為被拆遷人基于與拆遷人所簽拆遷補償合同可取得的拆遷補償權(quán)益｡ 農(nóng)村房屋拆遷時的補償對價是涉案房屋價值的重要衡量標準,因此,因合同無效給梁出資人造成的損失可參照涉案房屋征地拆遷關(guān)于貨幣補償?shù)臉藴蔬M行計算｡ 梁出資人明確表示其二人選擇棄產(chǎn)補償,故梁出資人主張其二人對被拆遷房屋拆遷所得享有權(quán)益并要求按照《“城中村”改造非村民房屋補償安置方案》中載明的對非村民房屋的貨幣補償標準作為計付房屋補償款的標準,合理有據(jù),本院予以支持｡ 周地主雖主張梁出資人實際使用第四層房屋且第四層房屋部分面積系按無證面積補償,但對此未能提供充分證據(jù)證明,且表示無法區(qū)分梁出資人所分得合建房屋面積部分按無證面積補償?shù)木唧w數(shù)額,本院按實測有證面積部分計算梁出資人所分得合建房屋面積部分并判令周地主向梁出資人支付拆遷補償款1722560元｡

關(guān)于周地主應(yīng)否向梁出資人支付簽約獎勵、臨遷補助費、搬遷獎勵、搬家補助費的問題。《合作建房協(xié)議書》約定“在甲乙雙方使用新建房屋的過程中遇到國家建筑需要進行征用,由征用單位補償?shù)谌龑铀枚嗌倨椒骄梢曳剿小?#65377; 本院根據(jù)梁出資人被拆遷房屋的面積,判令周地主向梁出資人支付簽約獎勵861280元、臨遷補助費38757.6元、搬遷獎勵1614.9元、搬家補助費363.63元。

二、農(nóng)村拆遷宅基地和房屋分開賠償

農(nóng)村拆遷宅基地賠償標準如下：

1、草房每平方米補償1900元；

2、磚瓦房每平方米補償2400元；

3、搗制或預(yù)制磚砼結(jié)構(gòu)房屋每平方米補償2800元；

4、樓房每平方米補償3300元；

5、地上附著物使用等價補償標準；

6、異地安置補助費每戶2萬元。

拆遷糾紛訴訟流程是什么：

1、要確認案件的被告者。個人的話，可以到對方的戶籍所在地派出所打印戶籍證明，單位的話，可以到工商行政管理局打印該單位的基本注冊資料；

2、由原告具狀到房產(chǎn)所在地人民法院起民事訴訟；

3、人民法院在收到起訴書后7日內(nèi)決定是否立案；

4、立案后，人民法院可能會有舉證期，要求在期限內(nèi)提交全部證據(jù)資料；

5、立案后，人民法院可能會有舉證期，要求在期限內(nèi)提交全部證據(jù)資料；

6、庭前調(diào)解；

7、開庭。

【法律依據(jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第二十六條

國家建立土地調(diào)查制度。

縣級以上人民政府自然資源主管部門會同同級有關(guān)部門進行土地調(diào)查。土地所有者或者使用者應(yīng)當配合調(diào)查，并提供有關(guān)資料。

第二十七條

縣級以上人民政府自然資源主管部門會同同級有關(guān)部門根據(jù)土地調(diào)查成果、規(guī)劃土地用途和國家制定的統(tǒng)一標準，評定土地等級。

第二十八條

國家建立土地統(tǒng)計制度。

縣級以上人民政府統(tǒng)計機構(gòu)和自然資源主管部門依法進行土地統(tǒng)計調(diào)查，定期發(fā)布土地統(tǒng)計資料。土地所有者或者使用者應(yīng)當提供有關(guān)資料，不得拒報、遲報，不得提供不真實、不完整的資料。

統(tǒng)計機構(gòu)和自然資源主管部門共同發(fā)布的土地面積統(tǒng)計資料是各級人民政府編制土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。

第六十二條

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

三、宅基地拆遷補償協(xié)議甲乙雙方怎樣確定

法律分析：

甲方、乙方。乙方宅基地原屬甲方所有，現(xiàn)在乙方要求改建住宅，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達成以下協(xié)議：1、乙方宅基地(包括宅前曬坪、宅后菜園，四界：東抵幸精祥滴水，西抵吳大方房屋，南抵公路，北抵古井坎上小路，自簽訂協(xié)議后，永遠歸乙方所有。2、乙方一次性補償甲方土地款壹萬肆仟元整，協(xié)議簽訂時，乙方一次性現(xiàn)金付清。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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