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宅基地糾紛161講：借村民的名買宅基地房，拆遷了補償款怎么分？,宅基地賣了拆遷款歸誰:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-10-08 18:48:01
作者：
圣運律師
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宅基地糾紛161講：借村民的名買宅基地房，拆遷了補償款怎么分？，廣州張靜律師解答：因非本村村民不能買宅基地房，故實踐中很多人會借本村村民的名來買宅基地房，宅基地證寫村民的名。一旦遇拆遷，很容易起糾紛。由于本村民才能選擇要安置房，非本村村民只

宅基地糾紛161講：借村民的名買宅基地房，拆遷了補償款怎么分？,宅基地賣了拆遷款歸誰:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、宅基地糾紛161講：借村民的名買宅基地房，拆遷了補償款怎么分？

廣州張靜律師解答：因非本村村民不能買宅基地房，故實踐中很多人會借本村村民的名來買宅基地房，宅基地證寫村民的名。一旦遇拆遷，很容易起糾紛。由于本村民才能選擇要安置房，非本村村民只能要現(xiàn)金補償，故如借名的村民私自與拆遷人簽訂了拆遷安置協(xié)議的話，真正的買家不能起訴要求要安置房，而只能要求按非村民現(xiàn)金補償標準支付現(xiàn)金賠償。如下面這個案件，侄子借姑姑的名買宅基地房，姑姑擅自與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。后侄子起訴要求安置房歸自己，法院審理后認為侄子只有權要求非村民現(xiàn)金補償標準的賠償，釋明后侄子仍不愿意更改訴訟請求，堅持要安置房，法院最終只好駁回其全部訴訟請求。

判決書節(jié)選：

本案的爭議焦點為胡某與張侄子之間是否存在真實的借名購買宅基地的關系｡本案中,根據(jù)張侄子提交的錄音證據(jù)以及涉案宅基地房屋多年來一直由張侄子實際使用,涉案宅基地房屋拆遷補償時簽訂的《房屋臨遷補償協(xié)議》《安置房購房合同》《安置房選房確認表》原件以及存折、密碼均掌管在張侄子處,張侄子多年來可以自由支配涉案宅基地房屋的臨遷費等相應補償款,回遷安置的黃埔區(qū)某)604房多年來亦一直由張侄子對外出租并收取租金,直至2020年雙方才對此發(fā)生爭議,之前張姑姑從未提出異議,對此張姑姑給出的解釋嚴重背離生活常理,本院認為,張侄子提交的上述證據(jù)形成了較為完整的證據(jù)鏈,根據(jù)民事訴訟的“高度蓋然性”規(guī)則,本院認定張侄子與胡某之間存在事實上的借名購買宅基地的關系,張侄子因非本村村民,借胡某的名義購買涉案宅基地,登記在胡某名下,張侄子出資建造了涉案某號宅基地房并實際使用｡

因宅基地屬于集體土地,不允許在非本村村民之間流轉(zhuǎn),故雙方之間這種事實上的借名購買宅基地的合同關系應為無效｡合同無效后,因該合同取得的財產(chǎn),應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償｡涉案宅基地房現(xiàn)已被拆除,無法予以實際交還,涉案宅基地房的利益已轉(zhuǎn)化成拆遷利益｡拆遷單位根據(jù)權屬登記已與張姑姑簽訂了《房屋臨遷補償協(xié)議》、補充協(xié)議及相應的《安置房購房合同》,且根據(jù)拆遷單位的陳述,非本村村民僅能獲得貨幣補償,不能分得回遷房,故張侄子可依據(jù)補償方案及上述補償協(xié)議另行獲得相應的貨幣補償｡經(jīng)本院釋明后,若《樓房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效,張侄子的訴訟請求變更為要求確認黃埔區(qū)某604房《安置房購房合同》買方權利義務歸張侄子所有,張姑姑、胡某及開發(fā)區(qū)土地開發(fā)中心協(xié)助張侄子辦理過戶手續(xù),如前所述,拆遷單位是根據(jù)權屬證書與張姑姑簽訂的《安置房購房合同》,張侄子要求確認《安置房購房合同》買方權利義務歸其所有并要求協(xié)助過戶至其名下無依據(jù),且涉案房屋現(xiàn)未辦理產(chǎn)權登記,也未有證據(jù)顯示符合辦理過戶登記條件,張侄子要求張姑姑、胡某及開發(fā)區(qū)土地中心協(xié)助其辦理過戶手續(xù)客觀上亦不具備條件｡綜上,本院依法駁回張侄子的全部訴訟請求｡

二、宅基地買賣遇到拆遷補償歸誰

法律分析:

1、對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，假如查明無欺詐、顯失公平等情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，拆遷補償歸轉(zhuǎn)讓后的房屋所有權人所有。

2、村民將房屋賣給本集體經(jīng)濟組織之外的人員，如果未經(jīng)相關部門比準，若此時合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住該房屋的，這份買賣合同應做無效處理，若遇到拆遷，拆遷補償款應該歸原房屋所有人。如果認定合同無效后，應當充分考慮當事人雙方的情況，在拆遷時還行考慮因拆遷、補償?shù)人@利益大小造成的差異問題；此外，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應當對其添附價值進行合理補償。

一、搬遷補償款的發(fā)放流程

1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議時，就應將補償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時拆遷人應當在該協(xié)議約定的付款期限內(nèi)；

2、將拆遷補償款存入指定銀行，并將銀行開具的補償款存款單據(jù)交付給被拆遷人。

3、農(nóng)村土地征收啟動到發(fā)放補償款的全流程：征地告知書－征地公告－補償?shù)怯洠瓟M征地補償安置方案－補償安置方案－聽證－審批通過補償安置方案－支付補償款。

4、城市房屋拆遷啟動到發(fā)放補償款的全流程：征收調(diào)查登記－房屋征收決定－征收補償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補償協(xié)議－房屋征收補償決定－支付－搬遷。

二、住宅房屋所有人的拆遷補償?shù)臉藴视心男?/p>

1、拆除住宅房屋，拆遷人應當按照被拆房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新對被拆除房屋所有人給予補償;

2、拆執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人應當按照被拆除房屋原建筑面積的重置價格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補償;

3、拆除私有自住住宅房屋和不執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的私有出租住宅房屋，拆除人對被拆除房屋所有人應按被拆除房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新進行補償。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

三、宅基地賣了拆遷款歸誰

宅基地賣了拆遷款歸原房主所有。

根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村房屋及宅基地使用權只能在本村符合條件的村民之間轉(zhuǎn)讓，不能賣給非本村集體成員之外的人。如果賣給了本村符合條件的村民，房屋的拆遷補償款與原房主無關。如果賣給本村集體之外的人，則買賣合同無效，房屋拆遷款原則歸原房主所有，但如果買賣協(xié)議約定了房屋拆遷后所得補償款的歸屬，則應當履行約定。如果沒有約定，原房主應當歸還買方購房款，以及補償買方裝修、房屋價格上漲帶來的損失。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》

第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。