一、宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價(jià)值如何計(jì)算

廣州張靜律師解答:直接按拆遷補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋價(jià)值即可。實(shí)踐中宅基地房買賣或合建合同被認(rèn)定無(wú)效后，如果房屋未涉及拆遷，沒有拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則需要申請(qǐng)法院，委托評(píng)估公司評(píng)估房屋價(jià)值來認(rèn)定房屋的市場(chǎng)價(jià)值。但如果已經(jīng)有拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則不需要再評(píng)估，直接按拆遷補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋價(jià)值即可。如下面這個(gè)案件，法院就直接以拆遷的現(xiàn)金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算宅基地房的市場(chǎng)價(jià)值，作為出資人合同無(wú)效后賠償?shù)挠?jì)算依據(jù)。

判決書節(jié)選：

關(guān)于《合建房合同書》無(wú)效后的補(bǔ)償款及辦證款問題｡ 由于袁出資人的建房款已物化為涉案房屋,客觀上無(wú)法返還,錢出地人應(yīng)當(dāng)對(duì)袁出資人因合同無(wú)效返還房屋予以補(bǔ)償｡ 考慮到涉案房屋建成至今已二十余年,其價(jià)值現(xiàn)已大幅上升,故依據(jù)公平原則及雙方的過錯(cuò)責(zé)任,由錢出地人參照涉案補(bǔ)償協(xié)議對(duì)非村民私人房屋的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,考慮到袁出資人的過錯(cuò)責(zé)任,實(shí)測(cè)有證面積可按12800元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,實(shí)測(cè)無(wú)證面積按2500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償｡ 至于房屋辦證款,錢出地人確認(rèn)收取袁出資人包含合作建房款的共計(jì)120000元,袁出資人主張其中包含30000元辦證款,并提供了《收條》、兩張收據(jù)證明,錢出地人對(duì)于該主張沒有提供證據(jù)予以反駁,在庭審中亦確認(rèn)涉案《合建房合同書》約定的建房款為90000元,結(jié)合《合建房合同書》“該樓需要轉(zhuǎn)辦為房產(chǎn)證費(fèi)用由各層各戶業(yè)主支付”的約定,故一審法院依法認(rèn)定錢出地人收取了袁出資人房屋辦證款30000元｡ 如前所述,由于《合建房合同書》無(wú)效,錢出地人收取的30000元房屋辦證款因合同無(wú)效應(yīng)予返還,袁出資人主張返還該款項(xiàng)的訴請(qǐng),合法有據(jù),一審法院予以支持｡

關(guān)于《合建房合同書》無(wú)效后的計(jì)算補(bǔ)償款的面積問題｡ 據(jù)因拆遷對(duì)涉案房屋進(jìn)行測(cè)繪的結(jié)果可知,涉案某街21號(hào)選擇貨幣補(bǔ)償及復(fù)建安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)測(cè)房屋有證總面積655.6平方米(一審已補(bǔ)正為665.6平方米),實(shí)測(cè)房屋無(wú)證面積355.2925平方米｡ 而涉案樓棟各戶約定合建總面積為827.5平方米,其中應(yīng)包含有證面積及無(wú)證面積,故依據(jù)公平原則及雙方的過錯(cuò)責(zé)任,一審法院酌定其中59.42平方米按12800元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,其中32.2平方米按2500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償｡ 按上述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),錢出地人應(yīng)向袁出資人支付補(bǔ)償款841076元｡

二、拆遷是根據(jù)宅基地面積還是建筑面積

法律分析：

房屋拆遷只補(bǔ)償房產(chǎn)證上的房屋面積，不會(huì)再單獨(dú)補(bǔ)償其他土地面積，除非你的土地證上的土地面積大于房產(chǎn)上的面積。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

三、農(nóng)村拆遷補(bǔ)償是按宅基地面積計(jì)還是按建筑面積計(jì)算

法律主觀：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算的。所謂建筑面積，一般是指產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實(shí)施中按照1982年國(guó)家頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》執(zhí)行。實(shí)踐中常常出現(xiàn)償還房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結(jié)構(gòu)上不同，由此產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算問題。根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)。重置價(jià)格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋的造價(jià)(以每年公布的當(dāng)年造價(jià)為準(zhǔn))。結(jié)構(gòu)差價(jià)是指不同結(jié)構(gòu)的房屋所花費(fèi)的不同造價(jià)之間的差額，以重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，即以被拆除房屋的重置價(jià)格與償還房屋的造價(jià)之間的差額作為結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)，由一方向另一方支付結(jié)構(gòu)差價(jià)。非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積超過原面積的部分，按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算;償還面積不足原面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算，即以重置價(jià)格結(jié)合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。至于住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。這是考慮到住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況復(fù)雜，各地對(duì)結(jié)構(gòu)差價(jià)支付亦采不同政策，因而不在全國(guó)實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)定。作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的。實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地的房地產(chǎn)管理局或者專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆除房屋進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估的價(jià)格作為計(jì)算的依據(jù)。一般不允許當(dāng)事人之間私下交易。《拆遷條例》對(duì)拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補(bǔ)償提出了特別的要求。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建;作價(jià)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)按重置價(jià)格給予補(bǔ)償，不考慮該房屋的新舊程度。無(wú)論哪一種補(bǔ)償形式，都將房屋的附屬物也納入補(bǔ)償范圍。這是考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦奈镔|(zhì)文化生活需要，為了迅速恢復(fù)公益事業(yè)的正常進(jìn)行而作出的規(guī)定。該問題涉及到的相關(guān)文件：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》《拆遷條例》

法律客觀：

《土地管理法》第四十八條第三款

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：臨律-宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價(jià)值如何計(jì)算，