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拆遷補償陷阱怎么辦，房屋拆遷補償協議的常見陷阱:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-11-22 15:04:32
作者：
圣運律師
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拆遷補償陷阱怎么辦,拆遷補償協議中的9大陷阱，不知道你發現了沒有,導讀在拆遷過程中，被拆遷人經過了多輪的艱苦斗爭，終于談出了自己滿意的結果。在簽訂協議的最后階段，很多拆遷戶認為已經大功告成。殊不知，在這最后一個重要環節往往由于不了解拆遷方的

拆遷補償陷阱怎么辦，房屋拆遷補償協議的常見陷阱:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償陷阱怎么辦,拆遷補償協議中的9大陷阱，不知道你發現了沒有

導讀

在拆遷過程中，被拆遷人經過了多輪的艱苦斗爭，終于談出了自己滿意的結果。在簽訂協議的最后階段，很多拆遷戶認為已經大功告成。殊不知，在這最后一個重要環節往往由于不了解拆遷方的手段而中招，導致前面所有的努力付諸東流，一招不慎，滿盤皆輸。那么拆遷協議的陷阱都有哪些呢?

一、回遷陷阱

法律明確規定，拆遷戶有回遷和就地安置的權利。一般來講，因舊城改建或規劃調整所導致的拆遷，被拆遷區域的地段會升值。而拆遷方會認為，地段升值是規劃調整或改建所帶來的溢價，不是拆遷戶的貢獻造成的，所以往往排斥回遷。

一般拆遷方為了盡快簽協議，雖然口頭承諾可以回遷，但在拆遷方擬定的拆遷協議文本中，會把“回遷”的字樣去掉，那么回遷就不能實現了。如果有回遷的字樣，在合同的附件中，安置房的位置、安置房的戶型、安置房的紅線圖都是應該標注的。

另外，需要特別注意的是，回遷的前提條件是在被拆遷區域要有居住用地的規劃，一般表現為規劃用地許可證。如果沒有，就不具備這個法律基礎，就算注明了“回遷”字樣，也是不能實現的。因此在簽訂協議的時候不僅要注意是否有“回遷”字樣，并且還要注意是不是具有回遷的法律條件，如果不具備的話，就要特別地小心了。

二、空白協議

空白協議是國家法律嚴厲禁止的，因為它往往會使弱勢一方的利益受損，實踐當中，拆遷方有時會做出令人心動的口頭承諾，然后讓你簽訂空白協議，拆遷戶信以為真，就簽上自己的名字，但是協議被拆遷方拿走后，他們會隨意填寫，與口頭承諾相差很大，等拆遷戶拿到協議時，方才恍然大悟，叫苦不迭，即使起訴到法院，贏官司的勝算也不大，這方面的血的教訓比比皆是。

三、違約責任陷阱

一個好的補償協議，對拆遷戶來講，越具體越詳細對拆遷戶越有利。補償協議當中約定違約金會制約拆遷方不敢違約，拆遷方違約后能夠使拆遷戶得到較好補償。但我們會發現，拆遷方給出的協議文本，一般比較抽象籠統，對于違約條款和損失賠償條款均為空白。

在涉及拆遷戶重要利益方面，如安置房交付時間、安置房能否辦證、安置房質量是否合格，一定要約定違約責任，并具體約定損失賠償額的計算方法，不這樣做，就不能保護自己的利益。

實踐中，拆遷方會以不允許改動合同文本，其他人簽訂的協議都一樣為理由而拒絕拆遷戶提出的合理要求，而拆遷戶往往處于盲從心理，怕嫌麻煩，就會順從拆遷方的意圖，豈不知簽協議圖省事，會帶來后面的大麻煩，而有些麻煩會讓你遺恨終生。

四、不留底陷阱

安置補償協議是雙方協商的結果，每一方都要持有這個協議，實踐當中拆遷方會以協議要經過審批為由拿走拆遷戶簽字和按手印的協議，而遲遲不返還到拆遷戶手里，這樣做很容易讓拆遷方鉆了空子。

經常會有這樣的事情發生，一是不返還給拆遷戶協議，另外就是擅自修改協議，減少合同數額，這就會使拆遷戶的利益時刻處于風險之中，即使拆遷戶主張權利也沒有協議作為證據提交給法院，導致維權困難。

因此，拆遷戶一定要堅持協議要當面簽訂、雙方同時簽字蓋章、相互交換留底，如果不是這樣做法，就會使自己置于風險之中。

五、口頭承諾陷阱

實踐中，拆遷方有著豐富的拆遷經驗，而拆遷戶一生只遇到一次拆遷，拆遷方為了達到盡快簽約、盡快搬離、盡快評估的目的，往往會開出極具誘惑的條件，拆遷戶信以為真，就對此予以配合，等到簽字后，拆遷方會以各種理由否認之前的口頭承諾或者以拆遷戶達不到應有條件而不給當初允諾的利益。此時拆遷戶才明白上當，為時晚矣?？尢炷I，又有何用?

六、五證陷阱

國家為了保護拆遷戶的利益，頒布法律明確規定，先安置后搬遷，如果房子就近安置不是現房，則拆遷方違法，不能簽訂房屋安置協議。

退一步講，即使就近安置，按照國家基本建設流程，一個房屋建設項目必須經歷立項、規劃、土地、建筑工程施工許可等審批，也就是人們常說的五證審批。如果安置地段不能達到五證齊全，則拆遷戶面臨極大風險，更不應簽協議。

七、規劃改變陷阱

安置房地段沒有五證或五證不齊全，除了沒有及時辦理或者客觀上不具備條件等因素之外，還有一個更嚴重的情形是，安置地段根本是幌子，等到拆遷戶已簽協議并搬離的情況下，無法再聚攏，那時候拆遷方極有可能將規劃改變，將拆遷戶安置到其他地方或遲遲不予安置，由于那時候拆遷戶都已經分散居住，難以形成統一有效的力量，所以此時再進行維權難度極大甚至不可能。

八、應該與誰簽協議

按照《國有土地上征收與補償條例》規定，應該由房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議，除此之外拆遷戶與其他主體簽訂的協議均屬違法。有些地方拆遷戶會與拆遷辦、拆遷實施單位或者是街道辦事處等機構簽訂協議，都存在法律風險，拆遷戶一定要瞪大眼睛看清楚。

九、拆遷戶有沒有簽訂補償協議的能力

任何事情都是說起來容易做起來難，即使拆遷戶認識到了簽訂協議的種種陷阱，但是在具體簽訂協議時，面對經驗豐富的拆遷辦工作人員時，仍然束手無策。因為實際情況是復雜的，拆遷方的手段花樣翻新，防不勝防，拆遷戶很難做到靈機應變，因此，最穩妥的方式就是聘請專業的法律人士，來把住最后關口，一失足成千古恨的例子舉不勝舉。

無論是國家征收還是商業拆遷，都應當給予被拆遷人合理的拆遷補償。拆遷談判類似于商業談判，卻又比商業談判更難。這其中很大一部分原因是，對方的實力強于我們，對方有著政府背景，有政府的相關部門能夠進行協調配合，此外資金實力不容小覷。

面對這樣的對手，我們該如何是好?就該放棄談判嗎?就該妥協嗎?教你五招獲得更多拆遷補償!

1、前期摸底

在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是什么?

有條件的話還可以做一下信息公開，了解項目的立項、規劃、資金等情況。

2、拆遷方送來的文件可以收但不隨意簽字

面對拆遷人送達的五花八門的文件資料，例如拆遷通知、補償決定等，哪些會對自己的權利、義務產生影響，短時間內是無法弄清楚的。大部分被拆遷人為了怕麻煩，草草了事，在沒看清內容的情況下就簽字，殊不知這種行為產生的影響是巨大的。

因為一旦簽字就意味著你認可了文件的具體內容，文件就產生了法律效力。若是日后想要質疑或改變其內容就會困難重重。

所以我們在拆遷過程中倡導拆遷方送來的材料可以收，但是千萬不要隨便簽字，一定要看清文件的內容，不給對方以空隙，遇到自己無法判斷的內容要及早咨詢專業人士。

3、千萬不能提交權屬證明的原件

一些拆遷人會借機索要房屋產權證、土地使用證等重要的證件，很多被拆遷人不明所以，稀里糊涂的就將證書的原件交給了拆遷方。

一旦發生糾紛或者需要法律維權，就會造成巨大的阻礙，有的被拆遷人甚至會因此而喪失訴訟的機會。權屬證書是公民享有合法財產的重要證據，千萬不可輕易交出，一定要留在自己手中。

4、多聽少說，不要輕易報價

實踐中，拆遷方往往第一次見面就會問“想要多少錢啊?”，“有什么要求啊?”之類的問題。如果你以為這已經是在協商，那你就錯了。這只是為了打探你的心理價位，從而針對你的報價，來制定對付你的策略。

在這個時候如果簡單的把自己的價報給了對方，話一出口，你就已經輸了，因為拆遷方已經知道了你的底線。面對這種情況，一定要沉著冷靜，判斷時機。時機未到時盡量少開口說話，以免喪失獲得高補償的機會。

5、堅守陣地，表明決心

在拆遷實踐中，拆遷方會時刻關注被拆遷人的一舉一動，從而制定相應的拆遷策略。大部分被拆遷人即使不滿意補償數額、拒絕簽訂補償協議，面對已經施工的臟亂差的環境，也會提早搬遷。

但是，如果被拆遷人輕易的搬遷無疑就向拆遷人釋放了“維權決心不大”的信號，拆遷人據此可能會大大降低支付的補償款。另外，如果被拆遷人不在原地居住，極有可能失去第一時間了解新拆遷信息的機會，在拆遷過程中陷入不利的地位。

該內容由張勝云律師和律說律答共創回答

二、房屋拆遷補償協議的常見陷阱

法律分析：甲方主體資格不存在

在簽訂拆遷補償協議時，一般拆遷辦為甲方，被拆遷戶為乙方，乙方的主體資格基本上沒有問題，那么甲方的主體資格呢，我們建議被拆遷戶事先核實一下拆遷辦的主體資格，確認其符合簽訂拆遷補償安置協議的主體要求。因為在現實中，經常出現拆遷方簽約主體不適格，甚至根本不存在這個機構或組織。這種情況下簽訂的拆遷補償安置協議存在嚴重的法律瑕疵。如果因為簽訂了這樣的協議而讓對方把房屋拆除，事后拆遷補償安置協議很可能無法履行，這會增加以后維權的難度。

僅有簽字卻無公章

除了核實甲方的主體資格外，還要看協議最后的簽字蓋章。在我國，簽訂協議或合同時，對個人的要求通常是簽字，而對于單位、公司的要求則主要是負責人簽字和加蓋公章。一般情況下，在協議最后拆遷辦不但要負責人簽字還需加蓋公章，這樣才能被認為是簽約主體。發生糾紛時就可以以其作為被告。因此，在補償協議上，簽約不但要簽字還要加蓋公章。

空白協議

千萬不可簽署空白協議，不管拆遷方說的多么誘人，給出的補償條件多么優厚，空白的就等于零，事后拆遷方填上去的補償數額一定不會是其所說的那樣，而被拆遷戶在拆遷補償問題上已經再也沒有話語權了，只能被動地任人擺布。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

三、拆遷怎么賠

拆遷的補償如下：1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。房屋拆遷一般要經過哪些程序1、前期洽談、現場勘察；2、簽訂評估合同，然后制定工作計劃；3、外業入戶評估；4、內業結算；5、出具正式評估報告；6、送達報告。送到拆遷戶手中；7、動遷解釋；8、把報告歸檔。法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?？h級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

四、拆遷補償協議有什么常見的陷阱

1、采用心理戰術逼迫被拆遷人簽字在實際拆遷中，拆遷方常以政策作為擋箭牌，以“少補”或“不補償”作為威脅，逼迫被拆遷人簽字，由于被拆遷人對相關法律規定并不了解，在很多情況下會選擇妥協。在這里告誡廣大被拆遷人，被拆遷方的口頭威脅與政策不等于法律，在遇到此類狀況時，一定果斷選擇維權。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》中就土地征收補償適用問題的規定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償”從中我們可以看出，我國征收補償必須達到市場價格這一合理標準，地方不能隨意偏離。

2、合同約定不夠具體明確拆遷補償協議的內容一定要具體明確，空白協議和內容約定不明確的協議都絕不能簽。雖然拆遷補償協議采用空白協議和約定不明確的協議形式都是不合法的，但在實際維權過程種，被拆遷者因舉證困難而時常陷入被動。根據實際維權的經驗，拆遷補償協議的主要內容有主要包括補償方式、補償期限和違約責任等方面，被拆遷人在簽訂補償協議之前，一定要仔細審閱所簽的補償協議對下列條款是否有明確的規定。

(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標準和地點;

(3)產權調換房屋的差價支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式;

(6)違約責任和爭議解決的方式;

3、拆遷方未當場簽字蓋章合同被篡改拆遷人經常以需要將被拆遷人簽好字的合同帶回蓋章為由，承諾會在簽字蓋章后將完整的協議交給被拆遷人。待協議交回被拆遷人手上時，這份經雙方簽字蓋章的合同條款可能跟自己當初簽訂的有所出入，補償標準條款已經被拆遷人修改。實踐中，拆遷人很難舉證這份拆遷補償安置合同已被拆遷人擅自改動。這也警示我們，當拆遷人提出此類要求時一定要謹慎對待，盡量要求當場簽字蓋章，然后將自己那份協議妥善保管。雙方在協商談判過程中，被拆遷人也可采取適當手段保留雙方口頭約定的證據。