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協議拆遷的背后有哪些陷阱,拆遷協議的陷阱有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-03 19:04:16
作者：
圣運律師
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協議拆遷的背后有哪些陷阱，協議拆遷是否有法律依據采用心理戰術逼迫被拆遷人簽字：在實際拆遷中，拆遷方常以政策作為擋箭牌，以“少補”或“不補償”作為威脅，逼迫被拆遷人簽字，由于被拆遷人對相關法律規定并不了解，在很多情況下會選擇妥協。在這里告誡廣

協議拆遷的背后有哪些陷阱,拆遷協議的陷阱有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、協議拆遷的背后有哪些陷阱

協議拆遷是否有法律依據

采用心理戰術逼迫被拆遷人簽字：

在實際拆遷中，拆遷方常以政策作為擋箭牌，以“少補”或“不補償”作為威脅，逼迫被拆遷人簽字，由于被拆遷人對相關法律規定并不了解，在很多情況下會選擇妥協。在這里告誡廣大被拆遷人，被拆遷方的口頭威脅與政策不等于法律，在遇到此類狀況時，一定果斷選擇維權。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》中就土地征收補償適用問題的規定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償”從中我們可以看出，我國征收補償必須達到市場價格這一合理標準，地方不能隨意偏離。

合同約定不夠具體明確

拆遷補償協議的內容一定要具體明確，空白協議和內容約定不明確的協議都絕不能簽。雖然拆遷補償協議采用空白協議和約定不明確的協議形式都是不合法的，但在實際維權過程種，被拆遷者因舉證困難而時常陷入被動。

根據實際維權的經驗，拆遷補償協議的主要內容有主要包括補償方式、補償期限和違約責任等方面，被拆遷人在簽訂補償協議之前，一定要仔細審閱所簽的補償協議對下列條款是否有明確的規定。

(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標準和地點;

(3)產權調換房屋的差價支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式;

(6)違約責任和爭議解決的方式;

拆遷方未當場簽字蓋章合同被篡改

拆遷人經常以需要將被拆遷人簽好字的合同帶回蓋章為由，承諾會在簽字蓋章后將完整的協議交給被拆遷人。待協議交回被拆遷人手上時，這份經雙方簽字蓋章的合同條款可能跟自己當初簽訂的有所出入，補償標準條款已經被拆遷人修改。

實踐中，拆遷人很難舉證這份拆遷補償安置合同已被拆遷人擅自改動。這也警示我們，當拆遷人提出此類要求時一定要謹慎對待，盡量要求當場簽字蓋章，然后將自己那份協議妥善保管。雙方在協商談判過程中，被拆遷人也可采取適當手段保留雙方口頭約定的證據。

房屋評估有貓膩

《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進行嚴格的規定。大體程序分為以下幾步：選定評估機構(參照本文“一”)→房屋征收部門委托評估機構→房屋征收部門調查明確評估對象→向評估機構提供征收范圍內房屋情況→估價師對被征收房屋進行實地查勘→初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示→申請復核評

該內容由梁勤栓律師和律說律答共創回答

二、拆遷協議可能會存在哪些陷阱

1、口頭承諾陷阱

實踐中，拆遷方為了達到盡快簽約，實施動工的目的，在與被拆遷人進行協商談判時，往往會開出各種極具誘惑，天花亂墜的口頭承諾，而被拆遷人由于經驗尚淺，往往信以為真，以為拆遷方的口頭承諾會得以實現，按照拆遷方的要求簽訂了拆遷補償協議，而當協議簽署完畢后，拆遷方就對此決口不提，甚至矢口否認，而這時拆遷戶才明白上當受騙，但也為時晚矣，所以對于拆遷方答應的補償必須體現在書面文字上，口頭承諾絕不可信。

2、回遷陷阱

拆遷補償有貨幣補償與產權置換之分，產權置換即保證了被拆遷人有回遷和就地安置的權利，一般在面臨舊城區改造時，被拆遷人房屋所在地段會因舊城改造而升值，故很多被拆遷人面臨拆遷時，往往選擇原地回遷而非貨幣補償。而拆遷方為了盡快簽署協議，會承諾予以回遷，但往往在其擬定的拆遷協議文本中，會把“回遷”的字樣去掉，約定不明確，這樣回遷就不能實現了，故如果選擇回遷的方式補償，必須在合同中，體現回遷的字樣，安置房的位置、戶型以及紅線圖這些都應明確標注。

另外，需要注意的是回遷的前提條件是，回遷地段要有居住用地的規劃，即拆遷方在回遷地段必須擁有規劃用地許可證，否則，即使在協議上約定了回遷的補償方式，也因其不具備規劃用地許可而不能實現。

3、空白協議陷阱

空白協議說好聽是協議，說不好聽就是一張白紙，其實簽訂空白協議的被拆遷人不是不懂里面的利害關系而傻傻的簽了字，而是在簽訂空白協議之前，受到了拆遷方的蒙蔽與誘騙，很大程度上體現在口頭承諾上，而被拆遷人以為拆遷方的口頭承諾最終都會實現在空白協議上。

但是協議被拿走后，拆遷方的嘴臉就會暴露的一覽無余，他們會在上面隨意填寫補償，與之前口頭承諾的拆遷補償相差甚遠，而最終被拆遷人拿到拆遷方填寫完的協議后，方才恍然大悟，而這時即使去法院起訴也因為沒有證據很難勝訴。

4、不留底陷阱

拆遷協議屬于拆遷雙方，協商談判最終共同簽署的結果，作為合同的種類之一，雙方在簽署完畢之后，應各持一份以證明其在拆遷協議中享有的權利義務。實踐中，拆遷方會以協議要經過審批的幌子為由，騙走拆遷戶簽字或按手印的協議，且遲遲不返還到拆遷戶手里，而一旦兩份協議都被拆遷方拿走，拆遷方往往會擅自修改協議，這樣就使被拆遷人的核心利益時刻處在風險之中，而且即使補償不合理，被拆遷人也因為沒有補償協議作為證據，導致維權很難，因此拆遷戶在簽署完補償協議后，必須相互交換留底，即自己必須保存一份已簽訂的拆遷協議。

一、拆遷方不給拆遷戶補償協議原件合法嗎

拆遷方不給拆遷戶補償協議原件是不合法的。

拆遷補償協議應該是一式兩份的，由被拆遷人與拆遷人各自持有一份，依據簽訂的協議補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

三、拆遷協議的陷阱有哪些

陷阱一：協議拆遷達成的“補償協議”屬于民事協議而非行政協議。民事協議中拆遷方違約成本低，撐死膽大的餓死膽小的，實踐中違約的例子數不勝數，被拆遷方維權成本很高，即使去打官司又如何呢？開發商要錢沒有要命一條，村委會解散了新干部不了解情況，拆遷辦公室也消失的無影無蹤……這種情況下被拆遷戶的利益保護更是無從談起，只能認命了。與此截然不同的是行政協議，相關部門作為適格的被告，承擔更大的風險，不光是輸了官司，可能還要面對可怕的黨紀處分甚至刑事責任，所以一般和相關部門簽訂了補償協議之后實際履行的可能性比較高，特別是法治環境比較好的大城市。

陷阱二：相關部門暗藏背后控制全局。一般由相關部門主導的拆遷，相關部門不敢隨意強拆，必須走一遍相關程序，被拆遷方對補償不滿意也可以通過集體力量向對方施加壓力，可能對方基于工期不能耽誤或者別的原因而提高補償。但是協議拆遷中，相關部門在背后控制全局，自有開發商或者其他民事主體沖鋒陷陣，威逼利誘讓被拆遷戶簽字。

陷阱三：拆遷主體是一般民事主體。不受行政法規的限制，有很大的靈活性。協議拆遷只要雙方就拆遷達成一致就可以，沒有太多繁雜程序，為拆遷方節約了時間和成本，反之對被拆遷戶來說，少了各種繁瑣程序的保護，自己的利益不僅可能落不到實處反而會遭到對方任意踐踏，最終得不償失。

一、房屋拆遷應該注意什么

(一)要堅持依法拆遷

房屋拆遷涉及的農民人數和補償資金都比較多，在安置時也存在著地基位置、房屋層次、座向及面積等問題，每個環節都涉及群眾的切身利益，是農民最敏感的。如果在拆遷戶的房屋面積、補償金額等問題上稍有差錯，農民就會指責謾罵，拒絕拆遷，甚至還會集體上訪。因此，堅持依法拆遷是農村房屋拆遷工作唯一的正確選擇。

(二)要做到合理性與靈活性相結合

在補償價格上，由于每個拆遷項目都有其特殊性，選用拆遷政策的同時往往會帶來二個具體問題。一是補償的價格標準遠遠低于實際交易價格或群眾的心理承受力；二是補償的標準大大高于群眾的心理要求。因此，在拆遷中要堅持合理性與靈活性相結合。補償標準過高的，可采用推選其他較合理補償價格的安置方案，以確保補償政策的合理性。過低的，可通過獎勵等辦法來調節補充其不足部分。在安置方式上，為滿足不同類型拆遷戶的要求，一般應盡量采用多種安置方案，供拆遷對象自由選擇，同時拆遷人認為最可行的安置方案，可在政策中予以傾斜。另外，在實際拆遷中還必須考慮困難戶的特殊情況。如對經濟特困戶，可通過公房安置的辦法予以解決；對人口多原用地面積少的困難戶，采有保底的辦法，允許他們補交土地使用費后，增加安置用地面積。

(三)要注意把握工作主動性

拆遷房屋中拆遷人與被拆遷人之間經常會發生矛盾，因此，作為拆遷人應始終把握拆遷環節中的主動權。一是在付款方式上，對規定的補償費，做到簽訂協議后先付一部分，待房屋搬遷并經拆遷人驗收合格后再全部結清；二是在獎勵費的設置上，可對按時簽訂拆遷協議和搬遷的給予獎勵；三是在政策制訂上，可通過會審、論證、試算、分析、比較等方法，以確保制訂的政策內容全面、細致、可操作性強；四是要保證安置新房的質量，保證拆遷戶對拆遷工作的信任度。

(四)要有公正、公平、公開的工作程序

拆遷房屋涉及一大批拆遷戶，稍有不慎，就可能引發不必要的矛盾，農民群眾最看重“眼見為實”，因此，決不能搞“暗箱”操作，必須采取公正、公平、公開的工作程序。對房屋丈量和評估后補償價格情況應及時予以張榜公布。對丈量和評估后的房屋情況，在經得當地干部和群眾代表同意后，也可向外公布。此外，對安置新房的落實，須在公證部門監督下進行抽簽。把握了拆遷補償安置工作中的公正、公平、公開程序，拆遷工作就會贏得拆遷戶的信任，為拆遷協議的簽訂和房屋的搬遷奠定扎實的基礎。

(五)要加強拆遷政策的宣傳、培訓

要加強對拆遷工作人員的操作業務培訓。拆遷前必須組織有關工作人員進行培訓，了解情況，掌握政策的操作技能。要向拆遷戶廣泛宣傳有關拆遷政策，特別是要做好解釋工作。在具體工作中可以通過列舉典型拆遷例子的辦法，使拆遷戶真正理解拆遷政策，從而變被動心理為主動心理，更好地配合拆遷工作的開展。