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【律師解讀】“以租代征”行為是對合法征收政策的背離

發布時間：
2019-03-14 10:06:00
作者：
圣運律師
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以租代征是指擅自將農用地轉為建設用地。所謂以租代征，即通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是規

【律師解讀】“以租代征”行為是對合法征收政策的背離

“以租代征”是指擅自將農用地轉為建設用地。所謂“以租代征”，即通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是規避法定的農用地轉用和土地征收審批，在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地占補平衡法定義務。其結果必然會嚴重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。“以租代征”在各地已成為一種普遍的違法形式。

假象：“以租代征”的所謂好處無法站住腳
從表面上看，實施以租代征行為的地方政府創設出的三個有利于似乎為以租代征披上了一層光鮮的外衣。他們認為，以租代征有利于農民生活的改善，有利于提升地方政府政績，也有利于提高租地企業的經濟效益。因此，在城市郊區，以租代征之風尤為強烈。
然而，如果進行仔細分析，我們就會發現以租代征的所謂“好處”完全站不住腳。
國土資源部關于堅決制止“以租代征”違法違規用地行為的緊急通知中明確指出，一些地方政府和部門規避法定的農用地轉用和土地征收審批及繳納有關稅費，“以租代征”，即通過租用農民集體土地進行非農業建沒，擅自擴大建設用地規模，不落實耕地占補平衡法定義務，干擾了建設用地管理秩序，影響了國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。為從嚴從緊控制建設用地總量，堅決制止“以租代征”違法違規用地行為。
“以租代征”實質是規避用途管制制度，規避農用地轉用的總量控制制度，規避農地轉為建設用地的土地收益分配制度，直接進入市場的一種行為。對于農村集體建設用地的流轉問題，無論怎樣流轉，它的前提是必須要遵守用途管制制度，也就是要符合土地利用總體規劃，還要服從國家土地利用年度計劃農地轉用的總量控制，還要參與、服從土地收益由農地轉為建設用地增值收益的分配政策，所以這兩者的區別和界限是明確的。
根據《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。　前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”從上述法條中可以清晰地看出，只有興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經批準后或鄉鎮（村）公共設施建設方可使用本集體經濟組織的土地，也就是說其他任何形式占有農民集體土地進行非農業建設均為非法行為，從而租賃農民集體土地的合同也因違反法律沒有合法手續性的規定而無效。同時，《農村土地承包法》第十七條也明確規定“承包方要維持土地的農業用途，不得用于非農業建設”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當然無效的行為或合同是得不到法律的保護的。

結論：名為“三贏”卻很可能都是輸家
在“以租代征”行為違法違規的情況之下，期待通過以租代征規避土地管制制度從而實現那些所謂的好處，是不現實的。
對于租地的企業來說，一份不合法的合同存在的風險自不待言；對于出租土地的農民來說，為了眼前的小利而放棄未來巨大的土地升值空間和發展紅利，也不能說是明智的；而希圖通過快捷方式增收的地方政府，施政與違法之間隔有天塹，任何違法的行為也都將被否定。
土地作為最為寶貴的財富，任何形式的使用都應當嚴格遵照法律的規定，任何與法律相違背的土地使用行為都是對合法征收政策的背離，理應被禁止。

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