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【律師解讀】“以租代征”行為是對合法征收政策的背離

發(fā)布時間：
2019-03-14 10:06:00
作者：
圣運律師
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以租代征是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所謂以租代征，即通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。其實質(zhì)是規(guī)

【律師解讀】“以租代征”行為是對合法征收政策的背離

“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所謂“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。其實質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計劃之外擴大建設(shè)用地規(guī)模，同時逃避了繳納有關(guān)稅費、履行耕地占補平衡法定義務(wù)。其結(jié)果必然會嚴重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調(diào)控政策的落實和耕地保護目標的實現(xiàn)。“以租代征”在各地已成為一種普遍的違法形式。

假象：“以租代征”的所謂好處無法站住腳
從表面上看，實施以租代征行為的地方政府創(chuàng)設(shè)出的三個有利于似乎為以租代征披上了一層光鮮的外衣。他們認為，以租代征有利于農(nóng)民生活的改善，有利于提升地方政府政績，也有利于提高租地企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，在城市郊區(qū)，以租代征之風尤為強烈。
然而，如果進行仔細分析，我們就會發(fā)現(xiàn)以租代征的所謂“好處”完全站不住腳。
國土資源部關(guān)于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知中明確指出，一些地方政府和部門規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批及繳納有關(guān)稅費，“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建沒，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模，不落實耕地占補平衡法定義務(wù)，干擾了建設(shè)用地管理秩序，影響了國家宏觀調(diào)控政策的落實和耕地保護目標的實現(xiàn)。為從嚴從緊控制建設(shè)用地總量，堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為。
“以租代征”實質(zhì)是規(guī)避用途管制制度，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度，規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地收益分配制度，直接進入市場的一種行為。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，無論怎樣流轉(zhuǎn)，它的前提是必須要遵守用途管制制度，也就是要符合土地利用總體規(guī)劃，還要服從國家土地利用年度計劃農(nóng)地轉(zhuǎn)用的總量控制，還要參與、服從土地收益由農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地增值收益的分配政策，所以這兩者的區(qū)別和界限是明確的。
根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。　前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”從上述法條中可以清晰地看出，只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)批準后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設(shè)施建設(shè)方可使用本集體經(jīng)濟組織的土地，也就是說其他任何形式占有農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)均為非法行為，從而租賃農(nóng)民集體土地的合同也因違反法律沒有合法手續(xù)性的規(guī)定而無效。同時，《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定“承包方要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當然無效的行為或合同是得不到法律的保護的。

結(jié)論：名為“三贏”卻很可能都是輸家
在“以租代征”行為違法違規(guī)的情況之下，期待通過以租代征規(guī)避土地管制制度從而實現(xiàn)那些所謂的好處，是不現(xiàn)實的。
對于租地的企業(yè)來說，一份不合法的合同存在的風險自不待言；對于出租土地的農(nóng)民來說，為了眼前的小利而放棄未來巨大的土地升值空間和發(fā)展紅利，也不能說是明智的；而希圖通過快捷方式增收的地方政府，施政與違法之間隔有天塹，任何違法的行為也都將被否定。
土地作為最為寶貴的財富，任何形式的使用都應(yīng)當嚴格遵照法律的規(guī)定，任何與法律相違背的土地使用行為都是對合法征收政策的背離，理應(yīng)被禁止。

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