收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償法律問題 閆鳳翥 【目錄】 1，引言 2，收回國(guó)有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式 3，收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償程序及標(biāo)準(zhǔn) 【摘要】土地是不可再生的自然資源，由于我國(guó)采取最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)制度，建設(shè)用地的供應(yīng)與需求的矛盾日益突出，特別是具有財(cái)產(chǎn)屬性的國(guó)有建設(shè)用地更顯 緊缺。因城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展在國(guó)有建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、收回等方面不停得進(jìn)行轉(zhuǎn)換，形成了土地交易市場(chǎng)，土地價(jià)格便隨找市場(chǎng)的形成而形成。土地出讓、 轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)法律法規(guī)比較全面，可以說有章可循。但是，針對(duì)政府收回土地程序、理由、補(bǔ)償?shù)葏s不完善，特別是有關(guān)收回土地補(bǔ)償問題幾乎是法律空白。政府收回國(guó) 有土地使用權(quán)如何補(bǔ)償、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)既無規(guī)范的程序法又無保障使用權(quán)人獲得公平合理的補(bǔ)償?shù)木葷?jì)途徑，可謂是政府單方市場(chǎng)。為了維護(hù)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益， 筆者依照現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合法理和具體情況就收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償程序、標(biāo)準(zhǔn)等問題提出幾點(diǎn)淺薄的看法，與同行共同切磋。 【關(guān)鍵詞】收回土地 土地使用權(quán) 土地補(bǔ)償 收回國(guó)有土地使用權(quán)是市縣人民政府及其土地行政主管部門的一項(xiàng)法定職責(zé)。收回的行為本身屬于行政行為，該行為還可能引發(fā)民事行為、犯罪行為等。因此，不是一種簡(jiǎn)單的行政行為。 一、收回國(guó)有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式 由于我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義公有體制，土地所有權(quán)實(shí)行國(guó)家所有和農(nóng)民集體所有，國(guó)有土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，土地使用者只能獲得國(guó)有土地使用權(quán)，所 有權(quán)與使用權(quán)分離制度使得土地物權(quán)也同時(shí)分離。因此，所謂收回土地使用權(quán)既收回物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法原理，物權(quán)非法定原因不被剝奪。因此，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定的 收回國(guó)有土地使用權(quán)法定事由歸納以下幾種收回的法律屬性及方式。 （一）行政處罰性“收回”方式 行政處罰性“收回”方式，是指因土地使用權(quán)人違反法律法規(guī)禁止性強(qiáng)制條款的規(guī)定，由市縣人民政府依照法律法規(guī)的規(guī)定決定收回土地使用權(quán)的行為。該方式的法律依據(jù)是： 1、《土地管理法》第37條第1款“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng) 當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未 使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種”。 2、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土 地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回 土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外”。 3、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰” 。 （二）土地使用權(quán)使用期滿“收回”收回方式 國(guó)有土地使用權(quán)在與使用權(quán)人簽訂使用權(quán)出讓合同時(shí)就依法約定了土地使用年限，當(dāng)使用年限期滿前使用權(quán)人沒有申請(qǐng)續(xù)期的，或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，政府將土地“收回”的行為。該方式的法律依據(jù)是： 1、《土地管理法》第58條第1款第3項(xiàng)：土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； 2、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回”。 3、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。 （三）法定事由“收回”方式 依法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部 門收回土地使用權(quán)。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為，其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤 銷、破產(chǎn)，也可能是國(guó)家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實(shí)施城市規(guī)劃。該方式的法律依據(jù)是： 1、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。 【備注】第42條 征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 2、《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項(xiàng)；《土地管理法》第58條第1款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)： （1）為公共利益需要使用土地的； （2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； （3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； （4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的； （5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。 3、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條、“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。[page] 4、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條第1款 “國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國(guó)家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。 5、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條第1款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”。 6、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第50條：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。二、收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償程序及標(biāo)準(zhǔn) 行政處罰性、使用期限屆滿“收回”方式，依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定均屬于“無償”收回土地使用權(quán)的情形，是否補(bǔ)償應(yīng)區(qū)別對(duì)待，法定事由“有償”收回方式應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。 （一）土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成 1、征地補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《土地管理法》第47條第2款，征地補(bǔ)償費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)組成。它是在將土地由原集體所有 征為國(guó)家所有的過程中，支付給被征地村和被征地農(nóng)民的補(bǔ)償性和安置性費(fèi)用。因此，征地補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)，是土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”時(shí)政府應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)的費(fèi)用，如有 “轉(zhuǎn)嫁”土地使用者行為，在補(bǔ)償時(shí)應(yīng)計(jì)算在補(bǔ)償成本中。 2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，拆遷房屋，應(yīng)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置。對(duì)被拆遷人來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是其失去房屋和土地使用權(quán)所得到的補(bǔ)償；對(duì)用地單位 來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是為獲得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。因此，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)，是土地使用權(quán)“易手”并因土地使用權(quán)“易手”而支付給被拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)。該費(fèi) 用屬于政府出讓前應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)費(fèi)用，如有“轉(zhuǎn)嫁”開發(fā)商行為，在收回土地補(bǔ)償計(jì)算成本時(shí)應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。 3、征地規(guī)稅費(fèi)。征地規(guī)稅費(fèi)由耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、水利建設(shè)專項(xiàng)資金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地管理費(fèi)等六項(xiàng)費(fèi)用組成。這些 資金是因土地由“農(nóng)用地”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;建設(shè)用地”從而轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的費(fèi)用，由報(bào)批的地方政府向省和中央政府繳納的費(fèi)用。如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用人行為，在收回補(bǔ) 償成本核算時(shí)應(yīng)計(jì)算在補(bǔ)償成本中。 4、土地出讓金。土地出讓金是土地使用者向國(guó)家支付的一定年限的土地使用權(quán)費(fèi)用。“有償”收回土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)退還剩余年限的土地使用費(fèi)既土地出讓金， 是土地出讓合同屬性決定的。退還不是補(bǔ)償屬性，是返還財(cái)產(chǎn)屬性，土地使用人發(fā)還土地使用權(quán)，代表土地所有人一方的市縣政府返還土地出讓金的交換是履行土地 出讓合同的表現(xiàn)，因此，不能將退還土地出讓金視為對(duì)土地使用人的補(bǔ)償。依據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收 回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。”這里的42條是關(guān)于房屋征收的規(guī)定，因此提前收 回國(guó)有土地應(yīng)依照征收房屋程序給予補(bǔ)償“并”退還相應(yīng)“剩余年限”的土地出讓金。 5、土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在使用中由于開發(fā)強(qiáng)度、投資大小、區(qū)域變化、土地供求狀態(tài)的因素影響。土地使用權(quán)可能增值，而且有的增值幅度很大。增 值的主要因素是使用權(quán)人因使用土地而產(chǎn)生。因此。《國(guó)務(wù)院城市拆遷條例》規(guī)定，拆遷城市房屋時(shí)按照拆遷時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估給予補(bǔ)償，這里的“房 地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”就包含于土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格就體現(xiàn)出“物”的價(jià)格屬性。物權(quán)的價(jià)值屬性既包括“增值”又包括“貶值”屬性。“有償”方式收回國(guó)有 土地使用權(quán)的應(yīng)按照收回土地時(shí)間節(jié)點(diǎn)依法評(píng)估確認(rèn)其價(jià)值，按照市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。“無償”收回國(guó)有土地使用權(quán)的依據(jù)處理原則分別處理。 （二）補(bǔ)償程序及法律依據(jù) 依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，“有償”收回國(guó)有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采取：先行征收房屋及地上附著物，補(bǔ)償?shù)轿缓笤賹?shí)施“收回”國(guó)有土地使用權(quán)。“無償” 收回國(guó)有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采取：先行收回國(guó)有土地使用權(quán)，需要補(bǔ)償?shù)慕o予補(bǔ)償再拆除或沒收房屋及地上附著物，不需要補(bǔ)償?shù)闹苯硬鸪驔]收房屋及地上附 著物。沒有地上建筑物、構(gòu)筑物的直接收回土地。 1、“有償”收回國(guó)有土地使用權(quán)程序 第一步：修改規(guī)劃 依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定：有下列情形之一的，組織編制機(jī)關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：1、上 級(jí)人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；2、行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的；3、因國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的；4、經(jīng)評(píng)估確需 修改規(guī)劃的；5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。 組織編制機(jī)關(guān)修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)原規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報(bào)告；修改涉及城市總 體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。沒有《實(shí)施情況總結(jié)》或《專題報(bào)告》組織編制機(jī)關(guān)不得編 制修改方案。 組織編制機(jī)關(guān)為本級(jí)人民政府。 第二步：報(bào)批規(guī)劃 規(guī)劃的審批因規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃級(jí)別不同，審批的權(quán)限不同，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定，國(guó)務(wù)院、省級(jí)、市級(jí)、縣級(jí)均有批準(zhǔn)權(quán)限： 國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)審批的有：省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃（由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報(bào)國(guó)務(wù)院審批）。[page] 省級(jí)政府負(fù)責(zé)審批的有：省級(jí)政府管轄的行政區(qū)域除省會(huì)城市以外的城市總體規(guī)劃。 城市政府負(fù)責(zé)審批的有：城市轄區(qū)內(nèi)的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。 縣級(jí)政府負(fù)責(zé)審批的有：除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。 省級(jí)政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會(huì)審議。 第二步：公示規(guī)劃 城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產(chǎn)、生活，財(cái)產(chǎn)權(quán)益等問題。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報(bào)送審批前，應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取 論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時(shí)間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。 第三步：實(shí)施立項(xiàng) 市縣鎮(zhèn)府為實(shí)施總體規(guī)劃還應(yīng)制定五年近期規(guī)劃，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，根據(jù)本級(jí)財(cái)政投資能力和上級(jí)財(cái)政支持政策水平，編制項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目條件交給有關(guān)單位或公司實(shí)施。 第四步: 拆遷許可 項(xiàng)目承接單位或項(xiàng)目公司，按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關(guān)拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時(shí)公告。 第五步：補(bǔ)償安置 按照城市拆遷條例的規(guī)定，經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)房屋和土地依法按照市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)評(píng)估確定的標(biāo)準(zhǔn)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，給予安置。《城市拆 遷條例》第24條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。” 需要遷移的被拆遷企業(yè)還應(yīng)當(dāng)為其提供遷移場(chǎng)地，因遷移營(yíng)業(yè)損失還應(yīng)補(bǔ)償。 有償“收回”方式的，征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征地規(guī)稅費(fèi)和剩余年限的土地出讓金，應(yīng)該由政府返還，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)區(qū)別情況處理：因國(guó)家方面的原因， 如為了公共利益、實(shí)施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算、返還四項(xiàng)費(fèi)用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。 第六步：拆除收地 實(shí)施補(bǔ)償完畢后，由國(guó)土資源部門將土地收回，注銷登記。政府再依據(jù)新的規(guī)劃確定土地用途，以招拍掛方式向社會(huì)公開出讓土地，原使用人仍然有權(quán)參與招拍掛，但必須按照新的土地出讓條件使用土地。 2,、“無償”收回國(guó)有土地使用權(quán)程序 第一步：查處違法用地立案 國(guó)土資源部門依據(jù)職權(quán)或舉報(bào)，發(fā)現(xiàn)土地使用人：1，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的；2，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地 產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿二年未動(dòng)工開發(fā)的；3，未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地情節(jié)嚴(yán)重 的。應(yīng)當(dāng)按收回國(guó)有土地違法案件立案調(diào)查。 第二步：處罰前履行告知、聽證 無償收回國(guó)有土地是一種嚴(yán)厲的行政處罰行為，因此應(yīng)依據(jù)《行政處罰法》規(guī)定的程序，處罰機(jī)關(guān)履行告知、聽證等法定義務(wù)，確保處罰的公正性。 第三步：下達(dá)無償收回行政處罰決定在履行了法定處罰程序的前提下，依法由市縣人民政府作出處罰決定，決定收回國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)就有關(guān)補(bǔ)償事項(xiàng)作出決定。 第四步：執(zhí)行決定收回土地 下達(dá)決定后，告知被處罰人行政爭(zhēng)議的救濟(jì)途徑。處罰決定在法定期限內(nèi)被處罰人沒有提出行政復(fù)議或行政訴訟，或者經(jīng)復(fù)議或訴訟維持了處罰決定的，處罰決定生效。生效后被處罰人拒不履行的申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。 （三）“無償”收回補(bǔ)償原則 1、行政處罰性“收回”方式，作為對(duì)土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應(yīng)向其支付任何費(fèi)用，即“無償”收回。但如果土地使用者在取得土地 使用權(quán)前單獨(dú)替政府承擔(dān)了征地補(bǔ)償費(fèi)、征地規(guī)稅費(fèi)的，筆者認(rèn)為；因?yàn)檫@些費(fèi)用依法應(yīng)由政府承擔(dān)，因此，應(yīng)按土地使用者已經(jīng)支付的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由政府返還。而拆 遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金在行政處罰性“收回”土地使用權(quán)方式下，不應(yīng)返還。 2、土地使用權(quán)期滿的“收回”，由于是依據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定收回土地使用權(quán)，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數(shù)十年的土地使用過 程中折抵完畢，即土地成本的現(xiàn)值為“零”，因此不應(yīng)向其支付任何費(fèi)用。然而，土地成本的現(xiàn)值為“零”并不等于土地沒有價(jià)值。在土地增值并可能是現(xiàn)時(shí)價(jià)值數(shù) 倍于原土地價(jià)值，且房屋仍有實(shí)際價(jià)值和使用價(jià)值的情況下，雖然《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地 上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得”，但是，對(duì)因購買商品房而取得土地使用權(quán)的購房人來講，該規(guī)定顯然與現(xiàn)行《物權(quán)法》有抵觸，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī) 定屬于“自動(dòng)續(xù)期”的使用權(quán)人，不應(yīng)無償收回應(yīng)給予補(bǔ)償。 【參考文獻(xiàn)】 1，中華人民共和國(guó)土地管理法； 2，中華人民共和國(guó)物權(quán)法； 3，中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法； 4，中華人民共和國(guó)行政處罰法； 5，中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法； 6，國(guó)務(wù)院《城市拆遷條例》； 7，國(guó)土部《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償法律問題研究

●收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償法律問題有哪些

●收回國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

●收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償法律問題

●收回國(guó)有土地使用權(quán)的法律依據(jù)

●收回國(guó)有土地使用權(quán)的程序

●收回國(guó)有土地的補(bǔ)償

●收回國(guó)有土地使用權(quán)的法律依據(jù)

●收回國(guó)有土地程序

●收回國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議書

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●集體土地征收拆遷拆違法律問題解答與實(shí)例？集體土地征用中房屋拆遷問題之我見：今日在線強(qiáng)拆評(píng)估法律咨詢

●農(nóng)民房屋征用補(bǔ)償存在的法律問題分析？農(nóng)民房屋征用補(bǔ)償存在的法律問題分析：今日在線強(qiáng)拆評(píng)估法律咨詢

●合伙協(xié)議糾紛以民間借貸起訴,合伙協(xié)議糾紛以民間借貸起訴 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地補(bǔ)償制度法律問題探討報(bào)告？征地補(bǔ)償制度法律問題探討：今日在線強(qiáng)拆評(píng)估法律咨詢

●普陀區(qū)動(dòng)遷規(guī)劃 法律問題,普陀區(qū)動(dòng)遷規(guī)劃:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●深觀察｜剝奪外嫁女權(quán)利？“村民自治”不能違反民法典,外嫁女的權(quán)利 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●滬蘇湖高鐵盛澤段動(dòng)遷補(bǔ)償 法律問題,滬蘇湖高鐵盛澤段動(dòng)遷補(bǔ)償:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●公主嶺市白某某與公主嶺市自然資源局不履行法定職責(zé)案,公主嶺市政府規(guī)劃 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●滬蘇湖高鐵盛澤段動(dòng)遷補(bǔ)償,滬蘇湖高鐵盛澤段動(dòng)遷補(bǔ)償 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●滬蘇湖高鐵盛澤段動(dòng)遷補(bǔ)償,滬蘇湖高鐵盛澤段動(dòng)遷補(bǔ)償 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●石家莊市城中村改造政策規(guī)定 法律問題,石家莊市城中村改造政策規(guī)定:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●村民自建房屋未辦理任何手續(xù)，是否會(huì)強(qiáng)拆,農(nóng)村自建房未辦理任何手續(xù)會(huì)不會(huì)強(qiáng)拆 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●哈爾濱城中村改造項(xiàng)目,哈爾濱城中村改造項(xiàng)目 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造有哪些法律看點(diǎn),城中村改造涉及哪些法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●石家莊市城中村改造政策規(guī)定,石家莊市城中村改造政策規(guī)定 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村拆遷流程 法律問題,城中村拆遷流程:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●“城中村”改造，村民聘請(qǐng)“拆遷”律師，結(jié)果,城中村改造拆遷補(bǔ)償 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造法律程序如何進(jìn)行,城中村改造基本流程 法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●案例分享：說C就C沒商量，只為種紅薯葉？,占用空地種菜法律問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●萬某起訴吳某人身損害賠償一案，經(jīng)過兩級(jí)法院審理,王某訴李某人身損害賠償案法律問題分析:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：黎雪雁律師

來源：中國(guó)法院網(wǎng)-收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償法律問題，收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償法律問題