集體土地征用中房屋拆遷問題之我見，隨著我國城市化進程的加快和市場經濟的迅猛發展，農村集體土地被大量征收、征用，尤其是近年來，緊靠中心城市的周邊地區以及經濟開發區的經濟發展，征地速度逐年遞增，征地形成的糾紛也大幅度上升，征地拆遷糾紛已成為當前
隨著我國城市化進程的加快和市場經濟的迅猛發展，農村集體土地被大量征收、征用，尤其是近年來，緊靠中心城市的周邊地區以及經濟開發區的經濟發展，征地速度逐年遞增，征地形成的糾紛也大幅度上升，征地拆遷糾紛已成為當前社會各界共同關注的熱點、難點。我國對于城市房屋拆遷問題有明確的法律規定，但對集體土地征用中的房屋拆遷，由于情況較復雜，我國目前還沒有制定和頒布專門的法規，土地管理法只規定了征用集體土地的相關程序，而對征地過程中的房屋拆遷操作辦法及相應的補償標準并無具體規定，因此對征地拆遷問題的解決，缺少相關的法律、法規依據。因此，國家應針對農村土地征收拆遷中存在的問題，從立法、司法及社會相關方面予以關注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農村土地征用、征收中的權利主體，征占范圍和程序，補償標準，分配主體和范圍，使征地拆遷的補償建立在一個有法可依便于操作的基礎上，消除法律界限不明帶來的執法不統一問題，通過平衡國家、集體、農民三方利益，為農村社會穩定和經濟發展提供可依的保證。就目前在集體土地征用中房屋拆遷的有關問題，并結合當前法律、法規，闡述集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區別以及在集體土地征用中房屋拆遷應注意的有關問題：一、集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區別征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經依法批準將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構筑物進行強制拆遷，并給予補償的行為。城市房屋拆遷是指因城市建設項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位（拆遷人）與被拆遷房屋的所有人（被拆遷人）訂立拆遷補償安置協議，按照協議實施房屋拆遷的行為。我國法律規定，城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定。而農民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征用中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關征地補償安置的規定。房屋拆遷管理部門和土地管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征用中房屋拆遷的主管機關。由此可見，集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規則來實施。由于農村與城市之間經濟發展水平差異很大，很難制定一個統一的標準，致使集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補償安置方面存在高低不等的標準，在拆遷中，兩種補償安置標準的選擇適用，往往成為當事人各方爭議的一個焦點。二、集體土地征用中房屋拆遷應注意的問題1、依法辦理征地審批手續。因建設項目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準征用。我國《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設占用土地，涉及農用地轉化建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。依照法律規定因建設項目需要用地的首先應將集體土地征為國有，如項目建設不把集體土地依法征用為國有土地就實施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規定，沒有土地征用審批手續，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。2、征地管理部門按征地被批準方案實施并發布拆遷公告。征用土地方案經批準后，市、縣人民政府應當在被征用土地所在地的范圍內予以公布。公告內容應包括批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法和辦理征土補償的期限等，尤其是集體土地征用中需拆遷房屋的，應在公告中明確被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。同時可通知有關部門在拆遷用地范圍內暫停辦理戶口的遷入、分戶；房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押；核發營業執照等事宜。
3、拆遷主體要有合法的資格并按程序規定拆遷。在征用集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區政府，有些是鄉、鎮政府，還有的是無拆遷資質的有關部門，拆遷主體比較混亂，實際操作很不規范。目前，雖然對集體土地征用房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規，但根據現行法律法規還是應按照土地管理法的相關規定由縣、區以上土地管理部門組織實施拆遷或委托縣、區級土地管理部門實施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務院《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定執行。4、拆遷并進行房屋市場評估、拆遷補償標準要統一。由于集體土地征用中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規，且對房屋拆遷的補償安置標準又不適用城市房屋拆遷的規定，所以造成拆遷補償安置標準不統一。有的農戶在期限內搬遷而所得補償不如后搬遷的農戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農戶到處上訪、哄鬧，造成社會不穩定因素。為此，對集體土地征用中房屋拆遷，可根據拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結構類型和建筑面積的大小給予合理的補償，或由政府統一籌建安置房或農民公寓、有條件的附近安排宅基地等進行合理安排安置。對集體土地上的房屋進行評估時，應征求農戶意見，提供由三家具有省級以上建設行政主管部門核發的，三級以上的房地產評估資質機構進行評估，由被拆遷人優先選擇評估機構，對收征地上的被拆遷房進行市場評估。土地是農民的命根子，盡管在現代社會，農民除了種地還可以有多種選擇，但到目前為止，這并沒有根本改變農民依賴土地的命運。房屋是被拆遷人用一生積蓄換來的財產，房屋被拆，造成拆遷戶買不到或根本買不起合適的住房。在目前的土地拆遷活動中引發的諸多矛盾問題，究其實質仍是因為補償標準相對于市場房價偏低，不足以保證被拆遷人買得起房，而房屋又屬于生活必需品，被拆遷人一旦被拆遷，又買不起房，則必然引發矛盾。目前廣州等地已經逐步采取新的嘗試，如在特定地區內對被拆遷房屋補償價格按照房地產市場價格增加20%確定，原址產權調換，保證被拆遷人基本生活，這些緩和矛盾的方法，值得鎮江市借鑒。經濟建設的發展需要用地是無可厚非的，在集體土地拆遷補償中應當堅持一個基本原則，即被拆遷人因拆遷受到的損失，必須得到足額、充分補償，不能因征地拆遷而使被拆遷人的生產、生活、生存受到太多的影響，不能因征地拆遷致使被拆遷人貧困、生活水平下降、買不起房、無安身之所。為經濟建設、城市建設發展經濟需要征地、拆遷，本意是符合公共利益的，在此項活動中應該更多地取得被拆遷人理解和支持，在征地拆遷中應嚴格依照程序進行，并應采取各種措施，盡可能地解決被征地拆遷人的實際困難，按照省政府批準的方案征地拆遷，參照市場價評估房屋，適當提高補償標準，確保被征地拆遷戶能有房住，不嚴重影響農民的生產、生活，確實保護公民的合法權益，才能基本杜絕被征地拆遷人集體上訪、哄鬧等社會不穩定因素的發生。江蘇省鎮江市京口區人民法院·馬龍喜[page]
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內容審核：黃旭暉律師
來源：中國法院網-集體土地征用中房屋拆遷問題之我見，集體土地征用中房屋拆遷問題之我見
