土地征收批復多久開始征收稅費,房地產開發企業土地使用稅的納稅起止期限的確定,1、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第八條規定：土地使用稅按年計算、分期繳納，繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。《江蘇省地方稅務局關于明確地方稅務部門部分稅種
1、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第八條規定：土地使用稅按年計算、分期繳納，繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。《江蘇省地方稅務局關于明確地方稅務部門部分稅種納稅期限和納稅限額的通知》（蘇地稅函［2006］47號）規定，城鎮土地使用稅的納稅期限為：企業按季、個人按半年繳納，納稅人應自期滿之日起十日內申報納稅。
2、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，對于新征用的土地、區分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。納稅人取得的土地屬于城鎮土地使用稅開征范圍內的，自取得土地使用權至再次變更該項土地權屬期間按照規定稅額繳納土地使用稅。《國家稅務總局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字［1988］15號）規定，征用的耕地與非耕地，以土地管理機關批準征地的文件為依據確定。
3、根據《財政部、國家稅務總局關于對房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅［2005］186號）關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務時間問題的規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地使用時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
一、房地產開發企業土地使用稅的納稅人的確定
1、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當按照條例的規定繳納土地使用稅。
2、根據《財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅［2006］56號）規定，自2006年5月1日起，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。
《國家稅務總局關于對于繳納土地使用金的土地使用者應征收城鎮土地使用稅的批復》（國稅函發［1998］669號）規定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮土地使用稅的開征范圍內，都應依照規定繳納土地使用稅。
3、根據《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發［2004］100號）規定，除經批準的開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅，各級稅務機關要嚴格按照減免稅的管理權限和減免稅審批程序辦事。
國家稅務總局2007年6月25日發布《關于取消部分地方行政審批項目的通知》，其中提到取消《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》（國稅地［1989］140號）的第四條和第六條，這兩條內容包括：基建項目以及房地產企業繳納土地使用稅有困難的，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據具體情況予以免征或減征。這就是說房地產開發企業土地使用稅減免優惠政策的取消。
4、根據《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》（國務院令第483號），自2007年1月1日起，外商投資企業和外國企業也納入城鎮土地使用稅的征稅范圍。［page］
綜上所述，我認為凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的進行房地產開發的單位和個人，在開發期間或開發過程中，不論經濟類型情況、使用土地性質情況、如何使用土地情況均應依法繳納土地使用稅，不得享受減免稅優惠政策。
法律分析：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用稅。
法律依據：《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》 第九條 對于新征用的土地，區分耕地與非耕地繳納城鎮土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅;征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。
（一）有的地方以預售許可為準，比如江蘇的蘇州工業園區、廣州。廣州市地方稅務局《關于房產稅、城鎮土地使用稅若干業務問題的征稅指引》（穗地稅稅一函［2010］9號）規定：房地產開發企業從事商品房開發，其開發用地城鎮土地使用稅納稅義務截至時間為預售（銷售）許可證的核發時間的當月末。
（二）有的地方以簽訂的銷售合同為準，如廣西，《廣西自治區地方稅務局關于房地產企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間的通知》（桂地稅字［2009］117號）規定：根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅［2008］152號）“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”的規定，結合我區的現實，對房地產開發企業建造的商品房用地，在商品房出售之前，應依照規定征收城鎮土地使用稅；終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。
（三）還有些地方以交鑰匙的時間為準，比如西安、青島。《西安市地方稅務局關于明確房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅征收起止時間有關問題的通知》（西地稅發［2009］248）規定：房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協議文件約定時間交付房屋的，城鎮土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。房地產開發企業商品房銷售期間，應逐月統計已交付和未交付部分，并按建筑面積比例分攤計算當月應繳納土地使用稅。
（四）還有的地方以開具發票為準。
根據以上的內容可以看出，房地產土地使用稅終止時間每個地區都是不一樣的，有的是根據預售許可證，有的是根據簽訂的銷售合同，有的是根據交鑰匙的時間，還有的是根據開具發票的時間，不過只要根據所在地的政策，進行繳納就可以。
一、土地使用稅從什么時候開始繳納
按《城鎮土地使用稅暫行條例》的規定：城鎮土地使用稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定．
以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅．（按《城鎮土地使用稅暫行條例》的此條規定，結合你單位的情況，應該從09年12月起開始申報納稅）；城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，土地面積計量標準為每平方米．
納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：
（一）由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測量土地面積的，以測定的面積為準．
（二）尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準．
（三）尚未核發土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發土地使用證以后再作調整．
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定：
第三條土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收．
第八條土地使用稅按年計算、分期繳納．繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定．
因此，只有有應稅土地，土地使用稅每年都要繳納．
二、土地使用稅的征收標準
根據我國《城鎮土地使用稅暫行條例》，只有城鎮的土地需要征收稅費，因此，土地使用稅通常都指城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅，以在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額對使用土地的單位和個人征收。其稅額標準按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別確定，在每平方米0．6元至30元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。具體單位稅額各地差異較大，請咨詢您所在地地方稅務局。
分三種情況：
1、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，對于新征用的土地，區分耕地與非耕地繳納城鎮土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。
2、根據《財政部、國家稅務總局關關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用稅。
3、根據《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業征收城鎮土地使用稅問題的批復》(國稅函[2007]596號)規定，外商投資企業和外國企業，應從2007年1月1日開始繳納城鎮土地使用稅，其納稅義務時間的產生與前述相同，故外資房地產開發企業繳納城鎮土地使用稅無過渡期優惠。
一、房地產企業土地使用稅如何計算繳納
1、以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權的轉移時間，或者說納稅義務減少的發生時間，然后計算城鎮土地使用稅，有法規邏輯依據，理由是該時間與國稅發[2003]89號文件第二條第一款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間無縫對接。國稅發[2003]89號文件第二條第一款是這樣規定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”這里特別要注意“自房屋交付使用”這個關鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。順其意，從交房之次月起，納稅人已轉移，從房地產開發企業轉移到購置新建商品房的業主，新的納稅人的產生意味著舊的納稅人的消失，只不過根據國稅地字[1988]15號文件第18點第1項的有關規定以及各地出臺的相關規定，個人自用住宅是暫免征收城鎮土地使用稅罷了。因此，對房地產開發企業，應自房屋交付使用之次月起調減城鎮土地使用稅計稅依據，但要按未交房產與已交房產的建筑面積比例分攤計算城鎮土地使用稅。已征用未開發的土地應按規定全額征收城鎮土地使用稅。房地產開發企業從全部交房后的次月起，開發用地的城鎮土地使用稅為零。
2、房地產開發企業的土地使用稅在稅款的計算方面并沒有什么特別的規定。其計算公式仍然為：應納稅額=計稅土地面積×適用稅率。對此，《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第三條作了明確規定：“土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。”
如果硬要說有什么不同，那么就是有關稅收優惠政策上的區別，即房地產開發企業用于建造商品房的土地曾經有過一定的稅收優惠。國家稅務局《關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》(國稅〔89〕地字第140號)曾明確規定：房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定征收土地使用稅。但鑒于其在商品房出售之前納稅確有困難的具體情況，對房地產開發公司征地后商品房在建期間占用的土地(有償轉讓使用的除外)，暫緩征收土地使用稅。對建成后的商品房占地及院落，從辦理驗收手續之次月起征收土地使用稅。在辦理驗收手續前已使用或出租出借的商品房占地及院落，應按規定征收土地使用稅。在商品房出售后，按土地使用權轉移的歸屬情況劃分征免。
不過，按照國家稅務總局《關于取消部分地方稅行政審批項目的通知》(國稅函〔2007〕629號)已經明確規定取消房地產開發企業的這一優惠，因而，自2007年6月11日起，也就是上述文件發布之日起，房地產開發公司征地后商品房在建期間占用的土地也必須按照規定計算繳納土地使用稅。
關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”
因此，對于房地產開發企業來說，房地產開發用地城鎮土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協議文件約定時間交付房屋的，城鎮土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。房地產開發企業商品房銷售期間，應逐月統計已交付和未交付部分，并按建筑面積比例分攤計算當月應繳納土地使用稅。
一、城鎮土地使用稅的計稅依據是什么？
以實際占用的土地面積為計稅依據。
1、凡有由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準；
2、尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。
3、尚未核發出土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發土地使用證以后再作調整。
二、城鎮土地使用稅的減免規定是什么？
1、按照《土地使用稅暫行條例》和(88)國稅地字第015號等文件的規定，經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄用地，從使用的月份起免稅5年至10年。開山填海整治的土地和改造的廢棄用地以土地管理機關出具的證明文件為依據確定；具體免稅期限由各省、自治區、直轄市稅務局在規定的期限內自行確定。
2、企業辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，可以比照由國家財政部門撥付事業經費的事業單位自用的土地，免征土地使用稅。
3、按照規定，對于企業征用耕地，凡是已經繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿一年后開始征收城鎮土地使用稅，在此以前不征收城鎮土地使用稅，但是征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅的應從批準之次月起征收城鎮土地使用稅。
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投稿：蕭美
內容審核：范美華律師
