土地征收 法律文書范本最新,土地轉讓稅費計算實例,營改增后土地轉讓稅費應繳納增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。（一）營業稅及附加（出讓方）：1、按轉讓價與購置價的差價繳納5％的營業稅。2、按繳納的營業稅繳納7％的城建稅和3％的
營改增后土地轉讓稅費應繳納增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。
（一）營業稅及附加（出讓方）：
1、按轉讓價與購置價的差價繳納5％的營業稅。
2、按繳納的營業稅繳納7％的城建稅和3％的教育費附加。
（二）印花稅和契稅（雙方）：
1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0．05％的印花稅。
2、按成交價格（合同）繳納3％的契稅（有的地方是5％）。
（三）土地增值稅（出讓方）：
1、按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
一、企業土地轉讓應交多少稅費
1、營業稅及附加（出讓方）：
（1）按轉讓價與購置價的差價繳納5％的營業稅。
（2）按繳納的營業稅繳納7％的城建稅和3％的教育費附加。
2、印花稅和契稅（雙方）：
（1）按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0．05％的印花稅。
（2）按成交價格（合同）繳納3％的契稅（有的地方是5％）。
3、土地增值稅（出讓方）：
（1）按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。
（2）規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
二、商業土地轉讓稅費的計算方式
土地交易相關稅費繳納標準歸納如下，供參考：
（一）營業稅及附加（出讓方）：
1、按轉讓價與購置價的差價繳納5％的營業稅。
2、按繳納的營業稅繳納7％的城建稅和3％的教育費附加。
（二）印花稅和契稅（雙方）：
1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0．05％的印花稅。
2、按成交價格（合同）繳納3％的契稅（有的地方是5％）。
（三）土地增值稅（出讓方）：
1、按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額的50％至100％的，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額的100％至200％的，稅率為50％。
（一）增值稅（出讓方）：
按轉讓價與購置價的差價繳納5％的增值稅。
（二）印花稅和契稅（雙方）：
1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0．05％的印花稅。
2、按成交價格（合同）繳納3％的契稅（有的地方是5％）。
（三）土地增值稅（出讓方）：
1、按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額的50％至100％的，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額的100％至200％的，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的，稅率為60％。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額＝增值額＊稅率－扣除項目金額＊速算扣除系數
（0、5％、15％、35％分別對應30％、40％、50％、60％稅率）。
》第三條規定，土地使用權的轉讓，以成交價格為計稅依據，以3％稅率征收契稅。
一、土地轉讓的流程有哪些
（一）轉讓方須報材料
1、原土地證或土地證明材料
2、原土地出讓合同
3、上繳稅務局的土地增值稅證明材料
4、土地評估報告
5、圖件資料
6、土地轉讓專項審計報告
7、營業稅上繳證明材料
（二）受讓方須報材料
1、項目批復原件
2、企業法人營業執照、法人身份證明材料等
3、上繳財局契稅證明
4、城市規劃部門批準的符合規劃的圖件資料
（三）雙方共同提供的資料
1、土地轉讓申請
2、土地使用權轉讓合同
（四）如改變土地用途，由受讓方重新評估，補交差額部分的出讓金，契稅并辦理相關手續。
二、怎么寫土地轉讓協議書
1、土地轉讓協議是由雙方構成，包括轉讓方和受讓方，是雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉讓事宜達成的協議，首先要寫明地塊的概況，包括地塊的位置、面積、界址、用途和土地使用證的檢驗的相關基礎信息。其次規定土地轉讓的方式，其中可以通過土地掛牌形式轉讓，并且可以規定給付定金價款。
然后可以規定違約責任以及在掛牌出讓過程中，由誰承擔土地契稅和相關營業稅。
最后本協議一式六份，甲乙丙三方各執兩份，由各方代表簽字蓋章后生效。
2、另外補充一點：只有繳納了土地出讓金的土地才可以轉讓，因為在未繳納土地出讓金時，土地是歸國家或集體所有的，這是的土地轉讓時無效的。具體的土地轉讓協議書范本可以參照相關法律文書。
法律分析：土地使用稅的計算公式是：應納土地使用稅=納稅人實際占用的土地面積×土地使用稅每平方米年稅額。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。
法律依據：《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第三條土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。第四條土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市1.5元至30元； （二）中等城市1.2元至24元； （三）小城市0.9元至18元； （四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
關于土地轉讓應繳納的稅費怎么計算，共分以下幾點：
1、營業稅。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5%稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價后的余額為營業額。
2、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以轉讓土地使用權實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人在市區為7%;在縣城、建制鎮的為5%;不在上述地區的為1%。教育費附加的征收標準為3%，地方教育附加征收標準為2%。
3、土地增值稅。凡轉讓國有土地使用權并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。
稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
4、所得稅。個人轉讓土地使用權，取得的轉讓所得按“財產轉讓所得”計征個人所得稅，差價的20%。單位轉讓土地使用權，取得的轉讓所得計入應納稅所得額計征企業所得稅。
5、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按合同載明轉讓金額0.5‰繳納。
6、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權出售按成交價格的3%繳納;土地使用權贈與、交換按征收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納。
【本文關聯的相關法律依據】
《城市房地產轉讓管理規定》 第十一條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
《城市房地產轉讓管理規定》 第十二條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。
(一)經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的；
(二)私有住宅轉讓后仍用于居住的；
(三)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；
(四)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
(五)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
(六)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；
(七)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。
（一）出讓方應承擔稅費的計算方法：
1、營業稅，單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額，按照5％的稅率征收。
2、城市維護建設稅和教育費附加，以營業稅額為計稅依據，分別按照5％（納稅人在縣城、鎮的）和3％的稅率征收城市維護建設稅和教育費附加。
3、土地增值稅，轉讓國有土地使用權的行為，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。
4、企業所得稅，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅后的余額為應納稅所得額，一般按照25％的稅率征收。
5、印花稅，土地使用權轉讓合同屬于產權轉移書據，以合用中的金額為計稅依據，按5％的稅率征收。
（二）受讓方應承擔稅費的計算方法：
1、城鎮土地使用稅，以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據，按一定的稅率按年繳納。
2、印花稅，土地使用權轉讓合同屬于產權轉移書據，以合用中的金額為計稅依據，按5％的稅率征收印花稅。
3、契稅，土地使用權的轉讓，以成交價格為計稅依據，以3％稅率征收。
一、土地轉讓協議有效嗎
1、轉讓方未取得使用權證書與受讓方簽訂轉讓協議的，起訴前或者申請仲裁前轉讓方取得土地證或者有批準權的政府同意轉讓的，協議有效。
2、一地多賣，合同均有效。受讓方均要求履行協議的：
（1）辦理變更登訂手續的一方可以要求交付土地；
（2）均未辦理變更手續的，先行合法占有投資開發的，有權要求辦理變更登記；
（3）均未登記又未合法占有開發的，先行交付轉讓款一方有權要求交付土地，辦理變更；
（4）協議均未履行的，依法成立在先的協議一方，有權要求繼續履行；未取得土地使用權方可以請求解除協議，賠償損失。
3、轉讓劃撥土地未經有批準權的政府批準，土地轉讓協議無效。但是起訴前或申請仲裁前經批準的，土地轉讓協議有效；協議性質為補償性質，而非出讓協議。
二、國有土地轉讓費用
1、如果原土地證上土地的來源是轉讓的，就只要繳納手續費；
2、如果土地來源是劃撥的（單位福利分房后的房改房，所有公房轉私房以后的房產都是），土地證過戶時就必須繳納當地地價3％的土地出讓金了，這是一筆很大的支出。
我國劃撥土地使用權有以下含義：
1、劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權出讓金。
2、除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。
3、取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的工作程序辦理手續。
4、在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。
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投稿：曹慕思
內容審核：圣運律師
