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土地增值稅在清算前必須一直預交嗎,土地增值稅預繳和清算:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-04 01:05:58
作者：
圣運律師
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土地增值稅在清算前必須一直預交嗎，土地增值稅在清算前必須一直預交的，增值稅遵循多退少補的原則，如果有剩余，到期是可以退的。一、什么是土地增值稅土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入

土地增值稅在清算前必須一直預交嗎,土地增值稅預繳和清算:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、土地增值稅在清算前必須一直預交嗎

土地增值稅在清算前必須一直預交的，增值稅遵循多退少補的原則，如果有剩余，到期是可以退的。

一、什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

二、土地增值稅的特點有哪些

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

（1）有利于增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利于增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

二、土地增值稅清算前必須預繳嗎

不是的,土地增值稅在日常申報時是根據項目不同采取按不同隨征率預繳的方式,土地增值稅平時是否足額申報繳納并不是土地增值稅清算的條件,只要項目完工并銷售結束,都應辦理土地增值稅的清算.

一、房地產開發企業需要繳納什么稅

（一）取得土地環節

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額＝土地成交價格×適用稅率（3％－5％），廣州為3％

2、印花稅

應納稅額＝應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額＝土地使用權出讓合同金額×5％

（二）建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額＝土地實際占用面積×適用稅額

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額＝建設工程勘察設計合同金額×0．5％＋建筑安裝工程承包合同金額×0．3％＋借款合同金額×0．05％

（三）銷售環節

取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7％或5％或1％）。廣州市城建稅為（7％）、教育費附加（3％）、地方教育附加（2％）。

3、土地增值稅（預繳）

預繳稅額＝（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2％，非住宅一般為3％或者4％

4、印花稅

印花稅稅額＝商品房銷售合同金額×5％

5、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15％）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工后，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。

二、增值稅發票與普通發票的區別

1、開票單位

增值稅專用發票一般只能由增值稅一般納稅人領購使用，小規模納稅人需要使用的，須由稅務機關批準后由當地稅局代開。普通發票由從事經營活動并辦理了稅務登記的各種納稅人領購使用，甚至未辦理稅務登記的納稅人也可以向稅務機關申請領購普通發票，沒有特定的主體要求。

2、抵扣不同

增值稅專用發票不僅只是購銷雙方的收付款憑證，還可以用作購買方抵扣增值稅的憑據。普通發票中，運費、收購農副產品、廢舊物資的可以按法定稅率抵扣，稅控設備和維護費可全額抵扣，其他的一律不可以抵扣。

3、納稅不同

增值稅一般納稅人，只要發生應稅銷售，不論是開具增值稅專用發票和普通發票，都是要征收增值稅的，要進行納稅申報，至于繳納數額要由取得可抵扣的進項稅額的多少決定。小規模納稅人如果月銷售不超過3萬或季銷售額不超過9萬是免征增值稅的。而且小規模納稅人增值稅征收采用簡易征收法，除了銷售不動產采用2％的征收率外，其他按3％征收率征收增值稅，只要銷售額超過上述范圍，就按這個征收率繳稅，與是否取得普票還是專票無關。

三、拆遷賠償款是否繳納增值稅

政府拆遷取得的補償款不用繳納增值稅。

根據《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免增增值稅。但國稅總局沒有明確建筑物拆除是否繳稅。

根據《增值稅暫行條例》第一條規定，在境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人。取得拆遷補償款并不屬于以上增值稅暫行條例中規定的征收范圍。因此，我們認為取得建筑物拆遷補償款也應屬于增值稅免稅項目。

三、土地增值稅預繳和清算

土地增值稅清算規程計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，經稅務機關審核后，結清土地增值稅稅款的行為。第四條土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務機關負責土地增值稅的受理和審核。第五條稅務機關應當加強與同級財政、發改、住建、自然資源等部門的信息交換協作，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

一、增值稅專用發票怎么開？

1、受理審核（一）審核是否屬于本稅務機關管轄的增值稅納稅人；（二）審核《代開增值稅專用發票繳納稅款申報單》的相關項目填寫是否完整準確，增值稅征收率和計算的稅額是否正確，印章是否齊全，銷售的貨物是否為免稅貨物，如果相關項目填寫不全、不符合規定、適用稅率錯誤、稅額計算錯誤或者存在其他疑點問題，應當場一次性告知納稅人補正或重新填報；（三）審核納稅人是否提供加蓋銀行收訖印章的稅收完稅憑證。

2、核準；審核無誤的，根據“一單一證一票”原則，即《代開增值稅專用發票繳納稅款申報單》、稅收完稅憑證和增值稅專用發票三者一一對應，為納稅人代開增值稅專用發票，收取增值稅專用發票工本費。3、資料歸檔。

二、企業拆遷補償費交稅的規定是什么？

一、關于企業所得稅。

該企業如何繳納企業所得稅呢？根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》第二條的規定，企業取得的政策性搬遷或處置收入按4種不同的方式進行企業所得稅處理：

1、企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

2、企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

3、企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。4，4、企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國稅收征收管理法》第一條為了加強稅收征收管理，規范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，制定本法。第二條凡依法由稅務機關征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。第三條稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。