一、政府拆遷稅務(wù)處理

首先，拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理主要涉及企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅。以下是針對這些稅種的詳細(xì)處理方法和相關(guān)法規(guī)依據(jù)：

企業(yè)所得稅：

拆遷補(bǔ)償款收入需要納入企業(yè)所得稅的計征范圍。

如果企業(yè)拆遷后重新購置或建造與拆遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)，可以將拆遷補(bǔ)償款收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入，減除折余價值后，沖減新置固定資產(chǎn)的原價。

如果企業(yè)拆遷后不再重置相應(yīng)固定資產(chǎn)，則拆遷補(bǔ)償款收入加變賣收入減除折余價值和處置費用后的余額，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

增值稅：

營改增之后，企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款并不需要繳納增值稅。

需要注意的是，如果拆遷補(bǔ)償以房屋形式提供，且涉及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則可能觸發(fā)增值稅的納稅義務(wù)，但這種情況通常不適用于貨幣補(bǔ)償。

土地增值稅：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條的規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

這意味著，如果企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是因為國家建設(shè)需要而進(jìn)行的征收，那么這部分補(bǔ)償款可以免征土地增值稅。

企業(yè)需向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)審核后，方可免予征收。

此外，對于拆遷補(bǔ)償款是否需要繳納個人所得稅的問題，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，是免征個人所得稅的。

綜上所述，拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理主要涉及企業(yè)所得稅的計算與繳納，而增值稅和土地增值稅在特定條件下可能免征。個人所得稅方面，則明確規(guī)定了拆遷補(bǔ)償款的免征。企業(yè)在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償款稅務(wù)處理時，應(yīng)詳細(xì)分析具體情況，并咨詢專業(yè)稅務(wù)人員以確保合規(guī)操作。

二、拆遷補(bǔ)償稅務(wù)處理

拆遷補(bǔ)償費屬于貨幣收入，因此應(yīng)按照規(guī)定計算繳納土地增值稅。同事稅法規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。符合上述誰規(guī)定的單位和個人，需向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

一、如果房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅會面臨哪些難點？

1、增值額難以確定。土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率，而確定稅率的關(guān)鍵就是確定增值額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為應(yīng)納土地增值稅的增值額。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的交易中，要確定增值額，首先要確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。扣除項目金額被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面有記載，容易獲得。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)如何確定，轉(zhuǎn)讓方獲得的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，包括房地產(chǎn)價值、股本價值和其他資產(chǎn)價值。哪些屬于房地產(chǎn)價值，很難確定。

2、存在重復(fù)征稅。適用國稅函[2000]687號對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，是對股權(quán)轉(zhuǎn)讓方征稅，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地賬面價值不會相應(yīng)得到調(diào)整，股權(quán)收購方在購買被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)，獲得該房地產(chǎn)后，無論繼續(xù)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓或直接轉(zhuǎn)讓，均只能以被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面記載的房地產(chǎn)開發(fā)成本作為計算土地增值稅的扣除項目金額，不能將股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)繳納的土地增值稅計入扣除項目金額。勢必造成對同一房地產(chǎn)銷售行為重復(fù)繳納土地增值稅的情況。

二、土地?zé)o增值的怎么征收土地增值稅

對于無增值的土地免征土地增值稅，土地增值率小于20%的同樣免征土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額向取得收入的單位和個人征收，增值額未超過扣除項目金額20%的不需要繳納土地增值稅。

三、什么是土地增值稅的調(diào)增調(diào)減

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定，適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅清算收入不含增值稅應(yīng)納稅額，即：

土地增值稅清算收入＝含稅銷售收入－增值稅應(yīng)納稅額＝含稅銷售收入－含稅銷售收入÷（1＋5％）×5％＝含稅銷售收入÷（1＋5％）

采用一般計稅方法計稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅清算收入不含增值稅銷項稅額，即：

土地增值稅清算收入＝含增值稅銷售收入－銷項稅額＝含稅銷售收入－銷售額×稅率＝含稅銷售收入－（全部價款和價外費用－土地價款以及拆遷補(bǔ)償費用）÷（1＋11％）×11％

根據(jù)上述分析，按規(guī)定允許土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額，應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入，不是調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時確認(rèn)的土地成本。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十二條增值稅專用發(fā)票由國務(wù)院稅務(wù)主管部門指定的企業(yè)印制；其他發(fā)票，按照國務(wù)院稅務(wù)主管部門的規(guī)定，分別由省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局指定企業(yè)印制。未經(jīng)前款規(guī)定的稅務(wù)機(jī)關(guān)指定，不得印制發(fā)票。

三、拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理

法律主觀：

隨著越來越多企業(yè)的拆遷與補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償企業(yè)所得稅的相關(guān)問題，也成為了很多人的疑問。那么拆遷補(bǔ)償企業(yè)所得稅的處理方法有哪些？要怎么處理等等。一、拆遷補(bǔ)償費收入的稅務(wù)處理方法1、企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價。2、企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)的所得稅。該規(guī)定主要涉及企業(yè)所得稅的征收：可用公式表示，分兩種情況，一種是搬遷后重置的，搬遷補(bǔ)償收入不計征所得稅，具體處理是：（搬遷補(bǔ)償收入固定資產(chǎn)變賣收入—固定資產(chǎn)折余價值）的余額去沖減重置固定資產(chǎn)原值。另一種情況是搬遷后不重置，則搬遷補(bǔ)償收入需計征所得稅，具體處理是：（搬遷補(bǔ)償收入固定資產(chǎn)變賣收入—固定資產(chǎn)折余價值—處置費用）的余額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。二、發(fā)生拆遷補(bǔ)償事項1、固定資產(chǎn)拆遷后重置的企業(yè)，（1）將被拆除的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理，借：固定資產(chǎn)清理，借：累計折舊，貸：固定資產(chǎn)；（2）發(fā)生的清理費用、稅金等，借：固定資產(chǎn)清理，貸：銀行存款（應(yīng)付工資等），應(yīng)交稅金—營業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）；（3）取得變價收入，借：銀行存款，貸：固定資產(chǎn)清理；（4）清理損失，借：營業(yè)外支出，貸：固定資產(chǎn)清理；（5）收到補(bǔ)償款項時，借：銀行存款，貸：補(bǔ)貼收入；（6）重置資產(chǎn)價值入賬，借：固定資產(chǎn)，貸：銀行存款（或：在建工程）。2、對于拆遷后不重置，如企業(yè)存續(xù)，則將固定資產(chǎn)清理同上處理，再將補(bǔ)償收入作為補(bǔ)貼收入計征收企業(yè)所得稅即可，（1）將清理損失轉(zhuǎn)入應(yīng)稅所得，借：本年利潤，貸：營業(yè)外支出；（2）將補(bǔ)償收入轉(zhuǎn)入應(yīng)稅所得，借：補(bǔ)貼收入，貸：本年利潤。3、對于拆遷后不重置，如企業(yè)不存續(xù)，則進(jìn)行企業(yè)清算。再次，與搬遷補(bǔ)償款項相關(guān)的稅務(wù)處理問題。第一、營業(yè)稅問題。截至目前，對搬遷補(bǔ)償費是否要交納營業(yè)稅的問題，在國家級的稅務(wù)文件中尚無明確規(guī)定。唯一一項內(nèi)容比較接近的文件是國家稅務(wù)總局于1997年發(fā)布的《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函［1997］87號），該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。另外，根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)［1993］149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅（有人將其理解為對被收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅）。但在近年來，些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定了一些搬遷補(bǔ)償款項營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。例如福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（閩地稅發(fā)［2004］63號）規(guī)定：拆遷人給予被拆遷單位和個人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費及其他補(bǔ)助費或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營業(yè)稅。1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費及其他補(bǔ)助費，暫免征收營業(yè)稅。2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。由于目前尚無搬遷補(bǔ)償費營業(yè)稅稅務(wù)處理的統(tǒng)一政策，可建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及其專管員溝通，并根據(jù)溝通結(jié)果確定如何進(jìn)行稅務(wù)處理。三、相關(guān)稅務(wù)的問題1、土地增值稅問題。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條進(jìn)一步規(guī)定：此處所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。由上述規(guī)定可知，企業(yè)從政府收到的搬遷補(bǔ)償款項，在絕大多數(shù)情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應(yīng)以原房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的＊＊為準(zhǔn)。在審計中，我們需要關(guān)注是否已獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅＊＊。如果尚未收到＊＊，則應(yīng)視同房地產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)讓，計提應(yīng)交土地增值稅。2、企業(yè)所得稅問題。（1）搬遷補(bǔ)償款結(jié)余的所得稅處理。截至目前，內(nèi)資企業(yè)所得稅法中對搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理未作專門規(guī)定。在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補(bǔ)償費稅務(wù)處理的最主要文件是國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》（國稅函［2003］115號）。該文件的內(nèi)容如下：①企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價。②企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細(xì)則》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。實務(wù)中內(nèi)資企業(yè)收到搬遷補(bǔ)償費的稅務(wù)處理在很多情況下也是參照國稅函［2003］115號文件執(zhí)行的。有不少地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)參照該文件的精神，對本地區(qū)內(nèi)資企業(yè)搬遷補(bǔ)償費的稅務(wù)處理作出了規(guī)定，例如《江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干具體業(yè)務(wù)問題的通知》（蘇國稅發(fā)［2004］97號）等。（2）搬遷過程中發(fā)生損失的所得稅處理。①對內(nèi)資企業(yè)而言，當(dāng)搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費用和損失時，依據(jù)國家稅務(wù)總局第13號令《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的規(guī)定，可以在經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失由該級政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。該辦法第44條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：（一）有明確的法律、政策依據(jù)；（二）不屬于政府?dāng)偱伞Ｔ撧k法第45條規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、征用，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定財產(chǎn)損失：（一）政府有關(guān)部門的行政決定文件及法律政策依據(jù)；（二）專業(yè)技術(shù)部門或中介機(jī)構(gòu)鑒定證明；（三）企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值確定依據(jù)。據(jù)此，在審計內(nèi)資企業(yè)時如遇到此類情形，應(yīng)當(dāng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)作為確定是否需對該損失進(jìn)行所得稅納稅調(diào)整的依據(jù)。對外商投資企業(yè)而言，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個人若干稅務(wù)行政審批項目的后續(xù)管理問題的通知》（國稅發(fā)［2004］80號）第十條的規(guī)定，外商投資企業(yè)財產(chǎn)損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業(yè)發(fā)生財產(chǎn)損失的，在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送年度所得稅申報表時，應(yīng)就其財產(chǎn)損失的類型、程度、數(shù)量、價格、損失理由、扣除期限等作出書面說明，同時附送企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門的財產(chǎn)損失鑒定證明資料等，若涉及由企業(yè)外部造成財產(chǎn)損失的，還應(yīng)附送企業(yè)外部有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)鑒定的財產(chǎn)損失證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查企業(yè)所得稅納稅情況時，應(yīng)就企業(yè)財產(chǎn)損失進(jìn)行重點檢查。綜上所述，拆遷補(bǔ)償企業(yè)所得稅的處理方法要根據(jù)國家規(guī)定，注意搬遷補(bǔ)償款結(jié)余的所得稅處理以及搬遷過程中發(fā)生損失的所得稅處理，在符合一定條件和情況下，進(jìn)行稅前扣除。對企業(yè)列支的財產(chǎn)損失，沒有提供上述情況說明資料的，可以進(jìn)行納稅調(diào)整。

法律客觀：

《個人所得稅法》第四條 下列各項個人所得，免征個人所得稅： （一）省級人民政府、國務(wù)院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等方面的獎金； （二）國債和國家發(fā)行的金融債券利息； （三）按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補(bǔ)貼、津貼； （四）福利費、撫恤金、救濟(jì)金； （五）保險賠款； （六）軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費、復(fù)員費、退役金； （七）按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費、退職費、基本養(yǎng)老金或者退休費、離休費、離休生活補(bǔ)助費； （八）依照有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予免稅的各國駐華使館、領(lǐng)事館的外交代表、領(lǐng)事官員和其他人員的所得； （九）中國政府參加的國際公約、簽訂的協(xié)議中規(guī)定免稅的所得； （十）國務(wù)院規(guī)定的其他免稅所得。

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內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師

來源：頭條-政府拆遷稅務(wù)處理，