被征收人如何避免“被違建”?如何應(yīng)對(duì)“以拆違促拆遷”，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
據(jù)此，被征收房屋是否違建，有一套嚴(yán)格的依法認(rèn)定步驟，且應(yīng)在房屋征收范圍確定后、房屋征收決定下發(fā)前進(jìn)行。
而“以拆違促拆遷”，就是將本不屬于違建的房屋主觀認(rèn)為地認(rèn)定為違建，進(jìn)而以極低的補(bǔ)償打發(fā)被征收人。
如何應(yīng)對(duì)“以拆違促拆遷”，唐震東律師教被征收人以下三招：
(一)確保自己的房屋證件齊全，沒有權(quán)證的，盡快申請(qǐng)。
(二)房屋是否違建，要作出認(rèn)定，對(duì)認(rèn)定結(jié)果不服，應(yīng)當(dāng)及時(shí)復(fù)議或者訴訟。
(三)對(duì)有關(guān)部門作出的責(zé)令限期拆除類文件及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，千萬不可超過六個(gè)月的起訴期限。
一、征收中發(fā)現(xiàn)房屋“被違建”，你該怎么辦？
1.把握時(shí)間很重要
收到拆違通知或決定后，無需慌張、恐懼，亦不用猶豫，你應(yīng)該立即針對(duì)拆遷方的拆違通知或決定提起行政復(fù)議(60日內(nèi))或者行政訴訟(6個(gè)月內(nèi))。尤其注意的是一定要在法定期限內(nèi)提起，超過法定期限將會(huì)對(duì)維權(quán)非常不利。權(quán)利不行使，過期作廢，這句法律格言廣大被征收人需要謹(jǐn)記。
2.限期拆違通知或決定作出后的違法點(diǎn)面面觀
(1)強(qiáng)拆之前的催告、告知義務(wù)
《行政強(qiáng)制法》第35、36、37、43條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在拆除“違建”前，應(yīng)當(dāng)事先催告(書面形式)被拆遷人履行義務(wù)，告知并聽取當(dāng)事人陳述和申辯，聽取其意見。而在實(shí)踐中，拆遷方較多只知強(qiáng)拆，并不會(huì)履行法定程序，在其“拆違”過程中存在諸多的程序違法之處。捕捉這些違法點(diǎn)，對(duì)于被征收人而言尤為重要。
(2)拆遷方夜間強(qiáng)拆、斷電、斷水
為達(dá)到其拆遷目的，拆遷方會(huì)選擇對(duì)被拆遷人斷水、斷電，夜里組織不明身份人員對(duì)被拆遷人房屋進(jìn)行破壞(如砸玻璃、卸門等)。在此提醒廣大被拆遷人，遇到上述情況時(shí)，一勿慌張，二要沉著應(yīng)對(duì)，不可以暴制暴。三要盡可能地留存證據(jù)，以便為后期進(jìn)行的行政復(fù)議、行政訴訟提供依據(jù)。
(3)拆遷方之強(qiáng)制拆除行為
限期拆違通知或決定期滿后，拆遷方會(huì)堂而皇之地對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行拆除，但依據(jù)《行政強(qiáng)制法》第44條之規(guī)定，在接到限期拆違通知或決定后，若被拆遷人及時(shí)提起了行政復(fù)議或行政訴訟，在行政復(fù)議或行政訴訟期間，拆遷方是不能進(jìn)行強(qiáng)制拆除的，如拆遷方貿(mào)然強(qiáng)拆，其強(qiáng)制拆除行為應(yīng)被認(rèn)定為嚴(yán)重違法。
我國(guó)《行政訴訟法》及其解釋規(guī)定，行政機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)其行政行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任，行政機(jī)關(guān)舉證不能的應(yīng)承擔(dān)敗訴的責(zé)任。限期拆除通知或決定進(jìn)入訴訟程序后，若被告即拆遷方不能舉證證明其依法進(jìn)行了立案、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)拍照、制作平面位置圖等工作，不能證明其已告知相關(guān)當(dāng)事人依法享有的陳述權(quán)和申辯權(quán)、并聽取了其意見，則拆遷方將可能面臨敗訴。
被征收人如何避免“被違建”如何應(yīng)對(duì)“以拆違促拆遷”
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
據(jù)此，被征收房屋是否違建，有一套嚴(yán)格的依法認(rèn)定步驟，且應(yīng)在房屋征收范圍確定后、房屋征收決定下發(fā)前進(jìn)行。
而“以拆違促拆遷”，就是將本不屬于違建的房屋主觀認(rèn)為地認(rèn)定為違建，進(jìn)而以極低的補(bǔ)償打發(fā)被征收人。
如何應(yīng)對(duì)“以拆違促拆遷”：
(一)確保自己的房屋證件齊全，沒有權(quán)證的，盡快申請(qǐng)。
(二)房屋是否違建，要作出認(rèn)定，對(duì)認(rèn)定結(jié)果不服，應(yīng)當(dāng)及時(shí)復(fù)議或者訴訟。
(三)對(duì)有關(guān)部門作出的責(zé)令限期拆除類文件及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，千萬不可超過六個(gè)月的起訴期限。
違法建筑物的認(rèn)定
(1)行為對(duì)象的認(rèn)定，包括建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施。《辭海》中的相關(guān)釋義, “建筑物”一般指主要供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)水池、堤壩、囤倉等;“設(shè)施”則與設(shè)備同義，指生產(chǎn)或生活上所需要的各種器械用品。因此，從詞義本身來考察，建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施三者的概念的人工建造物, 比如民用建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等;“構(gòu)筑物”是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的人工建造物, 比如水塔、煙囪、應(yīng)當(dāng)是互不包含，各有所指。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》改變了《城市規(guī)劃法》三個(gè)詞語的限定，而列舉為：建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)。《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》則依然將此三項(xiàng)詞語并列使用，因此“設(shè)施”可以作為道路、管線和其他工程建設(shè)的統(tǒng)稱，對(duì)這些詞語的區(qū)分也是有法可依的。
(2)行為事實(shí)的認(rèn)定，包括新建、改建和擴(kuò)建。
A、新建，是指新建造建筑。違法搭建中的新建行為主要可以分兩大類：第一，違反土地管理規(guī)范, 未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，在違法占地情況下進(jìn)行的擅自搭建行為。包括, 農(nóng)村中占用耕地、占用自留地等情形。第二，違反規(guī)劃管理規(guī)范，未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，在沒有一書兩證的情況下進(jìn)行的擅自搭建行為。包括，違反一書兩證的記載，超標(biāo)準(zhǔn)或者更改設(shè)計(jì)方案進(jìn)行的建設(shè)行為，具體體現(xiàn)為增加建筑物的容積率等。
B、擴(kuò)建，是指在原有建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)工程，增加原有建筑的占有空間。通常表現(xiàn)為增加了建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的擴(kuò)建行為需要注意以下兩點(diǎn)：第一，必須是在原有建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)工程, 包括在原建筑的上方及側(cè)方，但必須緊緊依附于原建筑。如在原建筑旁邊另行建設(shè)，雖以過廊與原建筑物連接，應(yīng)視為新建，不屬于擴(kuò)建。第二，必須增加了原建筑的占地面積或者高度，即建筑物或者構(gòu)筑物的占有空間增大，如樓房加層、增加裙房等。如果僅僅通過建筑內(nèi)部改建，增加了原建筑的建筑面積或者實(shí)用面積，不屬于擴(kuò)建, 應(yīng)當(dāng)是改建。
C、改建，是指將原建筑之一部分拆除，于原建筑范圍內(nèi)改造，不增加建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的改建行為需要注意以下兩點(diǎn)：第一，改建只改變?cè)ㄖ慕Y(jié)構(gòu)，并不對(duì)外擴(kuò)展。如房屋加固、房屋內(nèi)部分層、改變墻柱、墻體和原有結(jié)構(gòu)等行為均屬于改建。第二，改建可能會(huì)引起建筑面積或者實(shí)用面積的增加，比如封陽臺(tái)。但是，由于該行為并沒有在高度和水平方向上擴(kuò)展原建筑的占用空間，因此，不屬于擴(kuò)建行為。第三，將原有建筑部分拆后重建，就算超過原有面積，不認(rèn)定其為擴(kuò)建，應(yīng)為改建。因此，在上述三種類型上，可以很容易的理解實(shí)踐中常見的破墻開店、居改
該內(nèi)容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答被征收人如何避免“被違建”如何應(yīng)對(duì)“以拆違促拆遷”
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
據(jù)此，被征收房屋是否違建，有一套嚴(yán)格的依法認(rèn)定步驟，且應(yīng)在房屋征收范圍確定后、房屋征收決定下發(fā)前進(jìn)行。
而“以拆違促拆遷”，就是將本不屬于違建的房屋主觀認(rèn)為地認(rèn)定為違建，進(jìn)而以極低的補(bǔ)償打發(fā)被征收人。
如何應(yīng)對(duì)“以拆違促拆遷”：
(一)確保自己的房屋證件齊全，沒有權(quán)證的，盡快申請(qǐng)。
(二)房屋是否違建，要作出認(rèn)定，對(duì)認(rèn)定結(jié)果不服，應(yīng)當(dāng)及時(shí)復(fù)議或者訴訟。
(三)對(duì)有關(guān)部門作出的責(zé)令限期拆除類文件及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，千萬不可超過六個(gè)月的起訴期限。
違法建筑物的認(rèn)定
(1)行為對(duì)象的認(rèn)定，包括建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施。《辭海》中的相關(guān)釋義,“建筑物”一般指主要供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)水池、堤壩、囤倉等;“設(shè)施”則與設(shè)備同義，指生產(chǎn)或生活上所需要的各種器械用品。因此，從詞義本身來考察，建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施三者的概念的人工建造物,比如民用建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等;“構(gòu)筑物”是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的人工建造物,比如水塔、煙囪、應(yīng)當(dāng)是互不包含，各有所指。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》改變了《城市規(guī)劃法》三個(gè)詞語的限定，而列舉為：建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)。《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》則依然將此三項(xiàng)詞語并列使用，因此“設(shè)施”可以作為道路、管線和其他工程建設(shè)的統(tǒng)稱，對(duì)這些詞語的區(qū)分也是有法可依的。
(2)行為事實(shí)的認(rèn)定，包括新建、改建和擴(kuò)建。
A、新建，是指新建造建筑。違法搭建中的新建行為主要可以分兩大類：第一，違反土地管理規(guī)范,未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，在違法占地情況下進(jìn)行的擅自搭建行為。包括,農(nóng)村中占用耕地、占用自留地等情形。第二，違反規(guī)劃管理規(guī)范，未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，在沒有一書兩證的情況下進(jìn)行的擅自搭建行為。包括，違反一書兩證的記載，超標(biāo)準(zhǔn)或者更改設(shè)計(jì)方案進(jìn)行的建設(shè)行為，具體體現(xiàn)為增加建筑物的容積率等。
B、擴(kuò)建，是指在原有建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)工程，增加原有建筑的占有空間。通常表現(xiàn)為增加了建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的擴(kuò)建行為需要注意以下兩點(diǎn)：第一，必須是在原有建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)工程,包括在原建筑的上方及側(cè)方，但必須緊緊依附于原建筑。如在原建筑旁邊另行建設(shè)，雖以過廊與原建筑物連接，應(yīng)視為新建，不屬于擴(kuò)建。第二，必須增加了原建筑的占地面積或者高度，即建筑物或者構(gòu)筑物的占有空間增大，如樓房加層、增加裙房等。如果僅僅通過建筑內(nèi)部改建，增加了原建筑的建筑面積或者實(shí)用面積，不屬于擴(kuò)建,應(yīng)當(dāng)是改建。
C、改建，是指將原建筑之一部分拆除，于原建筑范圍內(nèi)改造，不增加建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的改建行為需要注意以下兩點(diǎn)：第一，改建只改變?cè)ㄖ慕Y(jié)構(gòu)，并不對(duì)外擴(kuò)展。如房屋加固、房屋內(nèi)部分層、改變墻柱、墻體和原有結(jié)構(gòu)等行為均屬于改建。第二，改建可能會(huì)引起建筑面積或者實(shí)用面積的增加，比如封陽臺(tái)。但是，由于該行為并沒有在高度和水平方向上擴(kuò)展原建筑的占用空間，因此，不屬于擴(kuò)建行為。第三，將原有建筑部分拆后重建，就算超過原有面積，不認(rèn)定其為擴(kuò)建，應(yīng)為改建。因此，在上述三種類型上，可以很容易的理解實(shí)踐中常見的破墻開店、居改非和群租等都屬于違法建筑。
(3)行為違法性的認(rèn)定，包括違法行政法律規(guī)范、民事法律規(guī)范、業(yè)主公約等管理規(guī)約。
A、違反行政法律規(guī)范。目前行政法律規(guī)范方面認(rèn)定違法搭建違法性的依據(jù)很多,分散在不同的法律、法規(guī)、規(guī)章之中。不同的部門分別從不同角度對(duì)違法性進(jìn)行認(rèn)定,所采用的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。有的以是否違反禁止性規(guī)定,作為認(rèn)定違法性的標(biāo)準(zhǔn),比如《公路法》、《鐵路法》、《民用航空器法》;有的以是否違反具體標(biāo)準(zhǔn),作為認(rèn)定違法性的標(biāo)準(zhǔn),比如《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》;有的以是否經(jīng)過行政管理部門許可,作為認(rèn)定違法性的標(biāo)準(zhǔn)，比如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》、《水法》。實(shí)踐中,有關(guān)行政管理部門也正是依據(jù)各自的法律依據(jù),不同的界定標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定違法搭建的違法性。
B、違反民事法律規(guī)范。民事法律規(guī)范中并沒有直接出現(xiàn)違法搭建這樣的概念,但是,根據(jù)《民法通則》中有關(guān)相鄰關(guān)系的條文,可以認(rèn)為,只要搭建行為侵犯到相鄰方的合法權(quán)益,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該行為具有違法性。
C、違反業(yè)主公約等管理規(guī)約。《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條第六項(xiàng)對(duì)申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;同時(shí)該條第一項(xiàng)規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的權(quán)力：制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。因此,小區(qū)業(yè)主為保證小區(qū)外貌的和諧統(tǒng)一、整體物業(yè)的環(huán)境,可以在業(yè)主公約等自治管理規(guī)約中,共同約定其他禁止搭建的情形根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條第一款的規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。可見,從法律上也承認(rèn)業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主的約束力。
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內(nèi)容審核：趙雪玲律師
來源：頭條-被征收人如何避免“被違建”?如何應(yīng)對(duì)“以拆違促拆遷”，
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