一、無(wú)證房屋確權(quán)的六種方法

一、無(wú)證房產(chǎn)確權(quán)的六種方式

如果自己購(gòu)買(mǎi)的房子沒(méi)有房產(chǎn)證的話，也就意味著自己不是這個(gè)房子的所有權(quán)人，這種房子一般稱(chēng)之為小產(chǎn)權(quán)房。

“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商，在新農(nóng)村建設(shè)等名義下出售的建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。

首先應(yīng)當(dāng)明確的是，小產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑，因?yàn)榉墒窃试S鄉(xiāng)村集體在集體的土地上建造住宅的。因此，并非只要是“小產(chǎn)權(quán)房”就是非法建筑。目前，一些“小產(chǎn)權(quán)房”在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在某些問(wèn)題，與現(xiàn)行的法律法規(guī)有沖突，因此，許多人誤以為是“小產(chǎn)權(quán)房”就是非法建筑。“小產(chǎn)權(quán)房”，只要買(mǎi)方人是本集體成員，并且符合“一戶(hù)一宅”規(guī)定，提供了相關(guān)審批手續(xù)，就可以確權(quán)。

二、無(wú)證房屋受法律保護(hù)嗎

關(guān)于無(wú)證房屋是否受法律保護(hù)，首先要明晰的就是無(wú)證房屋的權(quán)利性質(zhì)。如果房屋已經(jīng)辦理權(quán)證，很明顯這對(duì)于所有權(quán)人而言是一種不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。但對(duì)于尚未辦理權(quán)證的房屋即無(wú)證房屋而言將其定性為物權(quán)顯然是不妥的，因?yàn)槲餀?quán)是一種既得權(quán)、絕對(duì)權(quán)，具有排他性。

再則我國(guó)對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)采登記要件主義，故尚未辦理權(quán)證的房屋，其物權(quán)尚未設(shè)立，我們還不能稱(chēng)之為物權(quán)，其尚處于權(quán)利取得的“先期階段”，相對(duì)于所有權(quán)而言其權(quán)利尚不完整，因此，在房屋尚未辦理權(quán)證的情況下其權(quán)利性質(zhì)屬于期待權(quán)，是基于物權(quán)的期待權(quán)。所謂期待權(quán)，是指與既得權(quán)相對(duì)應(yīng)的一種獨(dú)立的民事權(quán)利，是民事主體在依法取得特定權(quán)利的部分構(gòu)成要件之后，受到法律保護(hù)的具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位，當(dāng)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的其它要件成就時(shí)即能取得該完整權(quán)利的權(quán)利。期待權(quán)發(fā)生并存在于取得特定權(quán)利的過(guò)程中，作為權(quán)利取得的必要條件的某部分雖已實(shí)現(xiàn)，但仍處于尚未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)。

因此，對(duì)未辦理權(quán)證的房屋而言，由于房屋系不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)對(duì)動(dòng)產(chǎn)采取登記要件主義的物權(quán)規(guī)則，此時(shí)權(quán)利人尚未取得房屋的物權(quán)，還不享有完整的物權(quán)處分權(quán)能，盡管在房屋交付使用之日起，權(quán)利人可能已實(shí)際占有該房屋，但權(quán)利人對(duì)該房屋基于物權(quán)的權(quán)能尚未尚未全部實(shí)現(xiàn)，因此，此時(shí)的權(quán)利狀態(tài)尚處于物權(quán)取得的先期階段。只有等到權(quán)證辦理完畢之后權(quán)利人才能取得完整的權(quán)利。

三、無(wú)證房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

每個(gè)地方的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，政府部門(mén)會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w管理辦法進(jìn)行估算、賠償。可以查看拆遷公告的具體規(guī)定，也可向當(dāng)?shù)赝恋夭块T(mén)咨詢(xún)。如果有異議，可以申請(qǐng)行政裁決。房屋拆遷補(bǔ)償一般包括兩類(lèi)：（一）房屋補(bǔ)償費(fèi)（房屋重置費(fèi)），用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算；（二）周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶(hù)臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶(hù)的人口每月予以補(bǔ)貼。房屋拆遷補(bǔ)償方式分為兩種：（一）補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。（二）補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

二、無(wú)證房屋確權(quán)最新方法

無(wú)證房屋確權(quán)最新方法如下：

1、房屋確權(quán)，通俗理解就是確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋擁有完整產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)于無(wú)證房產(chǎn)，如果房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)屬于集體性質(zhì)，或者房屋使用人并未擁有房屋的完整產(chǎn)權(quán)，則房產(chǎn)不能確權(quán)。如果房屋所在的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有，且房屋使用人擁有房屋的完整產(chǎn)權(quán)，則可以確權(quán)，確權(quán)方式為繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2、現(xiàn)實(shí)生活中我們將沒(méi)有完整產(chǎn)權(quán)的房屋稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)房，但很多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的理解非常片面，認(rèn)為只要是小產(chǎn)權(quán)房就無(wú)法確權(quán)，無(wú)法買(mǎi)賣(mài)。事實(shí)并非如此，以房改房為例，房改房是我國(guó)八九十年代住房改革的產(chǎn)物，國(guó)家提供公有住房給國(guó)企職工購(gòu)買(mǎi)，房改房經(jīng)政府房改辦或其他有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后可以通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金取得完整產(chǎn)權(quán)并合法向他人銷(xiāo)售。

3、但如果是集體土地上蓋房屋，房產(chǎn)均不能進(jìn)行確權(quán)，能確權(quán)的只是集體土地所有權(quán)，且確權(quán)對(duì)象不是房屋所有人而是作為集體土地所有權(quán)的所有人，例如村民集體、村民小組。

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)放流程：

1、申報(bào)

凡是擁有宅基地的土地使用權(quán)人，須領(lǐng)取由土地部門(mén)統(tǒng)一印發(fā)的《農(nóng)村宅基地使用權(quán)申報(bào)登記表》，以戶(hù)為單元，每宗宅基地填寫(xiě)一份。村民使用的宅基地，必須提交由經(jīng)濟(jì)社、村委會(huì)二級(jí)經(jīng)濟(jì)組織及鎮(zhèn)政府出具的土地權(quán)屬來(lái)源證明。然后由調(diào)查組負(fù)責(zé)收集申報(bào)材料上交土地管理部門(mén)對(duì)權(quán)屬進(jìn)行審核。

2、權(quán)屬調(diào)查

國(guó)土部門(mén)根據(jù)土地使用權(quán)人的申請(qǐng)，對(duì)宅基地范圍、界線、界址、權(quán)屬性質(zhì)、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、記錄并經(jīng)相鄰各方認(rèn)定，填寫(xiě)宅基地地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖，為地籍測(cè)量作準(zhǔn)備。在宅基地調(diào)查過(guò)程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應(yīng)按通知規(guī)定時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)共同指界，對(duì)雙方共同確認(rèn)的用地界線和界址點(diǎn)進(jìn)行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應(yīng)書(shū)面委托代理人出面指界。

3、審核與公告

經(jīng)土地行政主管部門(mén)審核，對(duì)認(rèn)為符合登記要求的宗地進(jìn)行公告，公告內(nèi)容主要包括土地使用者的名稱(chēng)、地址、準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落、四至范圍等。

4、審批

公告期滿(mǎn)，土地權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者對(duì)土地登記審核結(jié)果未提出異議的，在農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記審批表上簽署同意登記發(fā)證的意見(jiàn)，由市（縣）人民政府領(lǐng)導(dǎo)簽章，并加蓋市人民政府土地登記專(zhuān)用章。

5、登記注冊(cè)

根據(jù)農(nóng)村宅基地登記審批表結(jié)果，以宗地（宅基地）為單位逐項(xiàng)填寫(xiě)土地（宅基地）登記卡、土地（宅基地）歸戶(hù)卡及土地證書(shū)，并由登記人員和土地行政主管部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)分別在兩卡上簽字。

6、頒發(fā)土地證

從確權(quán)登記流程和不予確權(quán)情況來(lái)分析，農(nóng)村宅基地確權(quán)沒(méi)有證的能辦證。但是，申請(qǐng)人需要提交集體出具的土地權(quán)屬來(lái)源證明，這份證明需要由土地管理部門(mén)審核，審核通過(guò)且不存在不予確權(quán)的情況下，土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)確權(quán)。

綜上所述，宅基地是農(nóng)民建房的土地，一般是由村集體分配給村民使用的，村民除了要向村集體申請(qǐng)后，村集體還需要向土地管理部門(mén)進(jìn)行備案，這樣宅基地才有產(chǎn)權(quán)的證明。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國(guó)民法典》 第三百六十二條

_宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

三、無(wú)證房產(chǎn)怎么確權(quán)

法律分析：房屋確權(quán)，通俗理解就是確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋擁有完整產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)于無(wú)證房產(chǎn)，如果房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)屬于集體性質(zhì)，或者房屋使用人并未擁有房屋的完整產(chǎn)權(quán)，則房產(chǎn)不能確權(quán)。如果房屋所在的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有，且房屋使用人擁有房屋的完整產(chǎn)權(quán)，則可以確權(quán)，確權(quán)方式為繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權(quán)登記。

現(xiàn)實(shí)生活中我們將沒(méi)有完整產(chǎn)權(quán)的房屋稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)，房，但很多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的理解非常片面，認(rèn)為只要是小產(chǎn)權(quán)房就無(wú)法確權(quán)，無(wú)法買(mǎi)賣(mài)。事實(shí)并非如此，以房改房為例，房改房是我國(guó)八九十年代住房改革的產(chǎn)物，國(guó)家提供公有住房給國(guó)企職工購(gòu)買(mǎi)，房改房經(jīng)政府房改辦或其他有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后可以通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金取得完整產(chǎn)權(quán)并合法向他人銷(xiāo)售。但如果是集體土地.上蓋房屋，房產(chǎn)均不能進(jìn)行確權(quán)，能確權(quán)的只是集體土地所有權(quán)，且確權(quán)對(duì)象不是房屋所有人而是作為集體土地所有權(quán)的所有人，例如村民集體、村民小組。

法律依據(jù)：《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》 第四條 把農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體遵循“主體平等”和“村民自治”的原則，按照鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 、村和村民小組農(nóng)民集體三類(lèi)所有權(quán)主體，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體。凡是村民小組(原生產(chǎn)隊(duì))土地權(quán)屬界線存在的，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集體所有，發(fā)證到村民小組農(nóng)民集體;對(duì)于村民小組(原生產(chǎn)隊(duì))土地權(quán)屬界線不存在、并得到絕大多數(shù)村民認(rèn)可的，應(yīng)本著尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，對(duì)這部分土地承認(rèn)現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有;屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。屬于村民小組集體所有的土地應(yīng)當(dāng)由其集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組依法申請(qǐng)登記并持有土地權(quán)利證書(shū)。對(duì)于村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的，可以由村民委員會(huì)代為申請(qǐng)登記、保管土地權(quán)利證書(shū)。

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內(nèi)容審核：張小華律師

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