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拆遷時，被拆遷人房屋所有人與實際使用人不一致，原則上以產權證上實際產權人為補償對象。如果有證據證明，實際產權人是實際使用人，因合法事由而非及時辦理產權變更的，應該以實際使用人為補償對象。
1、被拆遷房屋是夫妻一方婚前財產，婚后被拆遷，分得拆遷安置房的情況。這里又分兩種情況，根據被拆遷房屋的性質和采用的回遷安置方式的不同，一種國有土地上的房屋實行“拆一還一”取得的回遷房，這種情況應當認定是一方的個人財產，它只是婚前個人財產形式的一種轉化，如果在拆遷安置過程中，因增購面積而夫妻二人繳納了部分費用，這部分費用應當認定為夫妻共同出資，在確定房屋屬于一方個人財產的同時應當將繳納費用的一半予以返還另一方。另一種情況是，被拆遷房屋是集體土地性質的，安置時“按人頭”計算面積的，夫妻雙方當然對于自己享有的安置面積享有一定份額。而對于增購面積，如果用被拆遷房屋的面積進行折抵的，屬于被拆遷房屋所有人一方；如果是夫妻二人繳納部分房款購買的，二人對于增購面積均有份額；屬于“折抵與現款”相結合的，要確定相應的比例再進行分割。2、被拆遷房屋是夫妻一方父母的財產，安置時“按人頭”計算的，只要二人均享有了拆遷安置面積，那么夫妻雙方對于回遷房屋產權享有一定份額，而不論回遷房屋登記在父母名下或是夫妻一方名下，如果是登記在夫妻一方名下，如果父母沒有明確表示是對一方的贈與，應當視為是對夫妻雙方的贈與，那么登記在夫妻一方名下的拆遷房屋屬于夫妻共同財產。3、被拆遷房是夫妻雙方婚后所建或購買的，所得回遷房當然是夫妻共同財產。
強制拆遷是專門有程序條件的,如果違法,可以起訴的；被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府責成有關部門實施強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷之前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
112"婚姻法規定當夫妻離婚時，夫妻財產分割是必須按照相關法律規定進行的，而房產作為重要的財產組成部分，受到大家的重點關注，而房產中比較特殊的一類住房就是拆遷安置房，很多人對拆遷安置房如何分割都不是太了解，那么拆遷安置在內的房屋分割是怎樣的呢？如果被拆遷房是私有住房，其所有權是夫妻一方在結婚登記之前取得的，拆遷安置房的所有權也登記在原被拆遷房屋所有人名下，拆遷安置房應認定為個人財產而不能作為夫妻共同財產分割。依據《城市房屋拆遷管理條例》第四條規定，拆遷人應當對被拆遷人給予補償、安置。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。因此，被拆遷房屋是私有住房的，以產權調換方式取得的拆遷安置房的所有權屬于原被拆遷房屋所有人。如果房款差價是以夫妻共同財產出資結清的，或者是以按揭貸款方式結清后，以月供的方式用夫妻共同財產償還的，房屋所有權的歸屬是否改變了我們認為，不能改變拆遷安置房為原被拆遷房屋所有人一方個人財產的性質。但是，對于該部分出資，離婚時房屋所有權人應當給予另一方適當的補償。
通常拆遷時每戶都會選擇期房安置，如果開發商尚未辦理出期房的大產證，即房屋的面積、地址均不明確的情況下，一般不能處理房屋的確權與分割。一、房屋動遷后家庭內部因為對動遷款分配不均或者安置房屋分配產生爭議，很多人都希望盡快用法律手段維護自己的利益。但起訴的時機往往要根據不同的案件情況作出正確的選擇，這樣才能事半功倍，減少訴訟成本，最快地實現訴訟目的。二、因為不動產物權尚未明確，過早處理可能會使法律文書與將來房屋物權登記產生沖突，反而造成生效法律文書無法執行的后果。三、除非所有安置對象對訟爭期房的歸屬或者價值能夠協商達成一致，且房屋實物已經建造完畢，才有可能預先處理。而如果本戶所有安置人員對安置房屋的歸屬能夠達成初步一致的，則對于多余的貨幣補償款可以盡早進行處理。擴展資料：動遷安置房屋購置1、購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。2、主要體現在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。3、在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。4、一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。參考資料來源：搜狗百科-動遷安置房
拆遷中房屋所有人與實際使用人不一致的情況比較常見，而其中，最常見的情形一是房屋租賃關系產生的房屋所有權人與實際使用人不一致，另外一種是農村房屋登記的所有權人與房屋實際所有權人不一致。一般來說，房屋拆遷，拆遷補償登記應當以產權證書或其他具有房屋所有權證明效力的法律文書記載為準，但是，在實際征地拆遷活動中，一些地方也會允許房屋的實際使用人登記為拆遷補償安置對象，如果自家房屋存在這種特殊情況，可以根據當地政策，以房屋所有權人登記，也可以跟拆遷方協商，以房屋的實際使用權人登記，拿到補償款或者安置房之后，所有人與實際使用人再做轉交或分割。
1、拆遷房屋為一方婚前所有夫妻一方在婚前所得財產，如無特殊約定，應屬一方財產，不屬夫妻共同財產。2、婚前購買或建蓋，婚后房屋增值、擴建部分的拆遷所得若婚前房屋在婚后經過修繕，使房屋成新率提高，這一增值是婚姻存續期間的收益，屬于夫妻共同財產。婚前一方所有的房屋，婚后經過擴建，房產證上面積重新登記了增加額，但產權人名稱沒有變更，或經過一次或幾次擴建后，一直未辦理房產證，擴建部分應按夫妻共同財產處理，所涉的拆遷補償款應按夫妻共同財產對待。3、享有房屋所有權的一方要給對方一定的補償被拆遷人一方如得到補償房屋的實物分配，而另一方有可能存在無房居住的情況，對此，最高人民法院有關通知精神規定：婚姻關系存續期間居住的房屋屬于一方所有，另一方于離婚后無房居住為由，要求暫住的經查實可據情予以支持。但一般不超過兩年。無房一方租房居住在經濟上確有困難的，享有房屋產權的一方可給予一次性經濟幫助。由此，可比照該規定，允許因房屋拆遷而無房居住的一方暫住在拆遷房屋內或獲得一次性經濟補償。4、夫妻共有房屋拆遷補償分割夫妻在婚姻關系存續期間取得所有權的房屋，不管登記在哪方名下，夫妻雙方都是共有權人，如房屋拆遷進行貨幣補償，雙方各占一半，另有約定的從其約定。如果房屋拆遷是以實物房屋補償進行的，如回遷房屋或另行提供其他房屋，人民法院對不宜分割的夫妻共有房屋，則根據雙方住房情況和照顧子女撫養方或無過錯方的原則分給一方所有，而給另一方補償款，在同等條件下，適當照顧女方。
租賃住房的拆遷補償安置問題，涉及到房屋所有人和使用人的關系，情況比較復雜，既要對房屋所有人進行補償，又要考慮社會安定，對房屋使用人進行安置。為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，新《條例》規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予償。”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”這樣規定，一是增加了安置方式，更有利于被拆遷人選擇；二是更有利于保護雙方當事人的合法權益。
城市房屋拆遷管理條例http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=15353各個省市還有細則/條例上述網站都可找到.
房屋拆遷中，經常出現這樣的情況，房屋及土地被征收后，開發商將本來用于安置被拆遷人的房屋又賣給第三人，此時，拆拆遷補償糾紛就來了。當購房者與住宅房被拆遷人的權利發生沖突時，應分別不同情況處理：(一)拆遷人與被拆遷人簽訂產權調換補償安置協議，就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權利是原房屋所有權的延續，因此應優先保護被拆遷人對安置房屋的權利。(二)出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協議的，有以下幾種情況：1、如果房屋買賣合同已經登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應保護購房者的權利。2、如果房屋買賣合同未登記，應分別情況處理：一是被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經履行拆遷協議的房屋交付義務，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應優先保護已入住的被拆遷人；二是購房者已入住的，同理應優先保護購房者；三是均未入住的，應按照合同有效成立的時間順序，優先保護合同成立在先的權利人。
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來源：臨律-被拆遷房屋的所有人怎么處理，被拆遷房屋的所有人怎么處理好
投稿：彭藝
內容審核：鄧海鳳律師
