一、北京市央產(chǎn)房交易中心

是負(fù)責(zé)北京市范圍內(nèi)中央單位公有住房（央產(chǎn)房）交易管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

央產(chǎn)房是指中央在京單位已購公有住房，其上市交易需要遵守特定的流程和規(guī)定。

一、央產(chǎn)房交易的基本流程

1.交易準(zhǔn)備：買賣雙方需要準(zhǔn)備相關(guān)證明文件，包括房屋所有權(quán)證、身份證、央產(chǎn)房上市交易備案表等。

2.交易申請(qǐng)：買賣雙方需到北京市央產(chǎn)房交易中心進(jìn)行交易申請(qǐng)，并提交相關(guān)證明文件。

3.交易審核：交易中心對(duì)提交的材料進(jìn)行審核，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無糾紛，符合上市交易條件。

4.交易公示：審核通過后，交易中心將在官方平臺(tái)公示交易信息，供公眾查詢。

5.交易辦理：買賣雙方按照約定的時(shí)間和地點(diǎn)，辦理房屋過戶、資金結(jié)算等手續(xù)。

二、央產(chǎn)房交易的注意事項(xiàng)

1.交易雙方需確保所提供的證明文件真實(shí)、完整，否則可能導(dǎo)致交易失敗或產(chǎn)生法律糾紛。

2.交易雙方應(yīng)遵守北京市央產(chǎn)房交易的相關(guān)規(guī)定，如價(jià)格、稅費(fèi)等方面的要求。

3.交易過程中，如遇問題或糾紛，可向北京市央產(chǎn)房交易中心咨詢或投訴。

綜上所述：

北京市央產(chǎn)房交易中心負(fù)責(zé)北京市范圍內(nèi)中央單位公有住房的交易管理，買賣雙方需遵守特定流程和規(guī)定，確保交易合法、公正、透明。在交易過程中，雙方應(yīng)提供真實(shí)、完整的證明文件，遵守相關(guān)規(guī)定，并可在遇到問題時(shí)向交易中心咨詢或投訴。

法律依據(jù)：

《在京中央和國家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案》

第十二條規(guī)定：

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購房職工按住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)與以市場(chǎng)價(jià)購買的經(jīng)濟(jì)適用住房面積標(biāo)準(zhǔn)的差額，補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。購房職工按規(guī)定向售房單位繳納所得收益。

《關(guān)于中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》

第六條規(guī)定：

上市出售的已購公有住房，按照屆時(shí)同地段普通商品住房價(jià)格的70%與現(xiàn)住房評(píng)估價(jià)的較低值確定。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條規(guī)定：

下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、北京房屋登記中心

法律主觀：

這個(gè)部門---北京建設(shè)委員會(huì)及各區(qū)建設(shè)委員會(huì)，這要看你的房屋由那級(jí)，那個(gè)建委管轄。 北京市房屋權(quán)屬登記規(guī)范規(guī)定轉(zhuǎn)移登記（過戶）時(shí)限為20個(gè)工作日。

法律客觀：

辦理房屋抵押登記業(yè)務(wù)不收費(fèi)。此項(xiàng)業(yè)務(wù)是書面受理，需要經(jīng)過受理、審查、決定、告知四個(gè)階段。辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，需提交以下申報(bào)材料：1、申請(qǐng)書;2、抵押合同;3、以房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的，提交《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》;以在建工程設(shè)定抵押的，還需提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》;以預(yù)售商品房設(shè)定抵押的，提交經(jīng)預(yù)售登記的商品房預(yù)售合同;以共有房屋設(shè)定抵押的，提交《房屋共有權(quán)證》及共有人同意抵押的證明;4、依法需由有關(guān)部門批準(zhǔn)的，需提交有關(guān)部門同意設(shè)定抵押權(quán)的文件;5、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明，委托代理人申請(qǐng)登記的，還應(yīng)提交授權(quán)委托書、代理人身份證明;6、其他有關(guān)證明材料。市建委具體辦理在京中央國家機(jī)關(guān)辦公用房、軍產(chǎn)、外產(chǎn)、外國駐華使領(lǐng)館用房、外商獨(dú)資企業(yè)用房、中外合資(合作)企業(yè)用房、保密用房的房屋抵押登記，請(qǐng)您攜帶好相關(guān)申報(bào)材料，到北京市房屋權(quán)屬登記中心辦證大廳辦理，業(yè)務(wù)受理時(shí)間為周一至周五的上午8：30—下午17：30，遇國家法定節(jié)、假日休息;辦理其他類房屋抵押登記，請(qǐng)您攜帶好相關(guān)申報(bào)材料，到房屋所在地的區(qū)縣建委、房管局權(quán)屬辦證大廳辦理房屋權(quán)屬登記。辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)共需要30個(gè)工作日。

三、北京市房地產(chǎn)交易

賣方要配合買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。包括審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

2、買賣雙方簽訂購房合同，詳細(xì)簽訂房價(jià)，付款方式，交房時(shí)間和定金多少。

3、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的銷售價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估；

4、中介公司為買家到相關(guān)銀行辦理貸款手續(xù)。貸款申請(qǐng)時(shí)間比較嚴(yán)格，時(shí)間多數(shù)為半個(gè)月，當(dāng)然每個(gè)地區(qū)不一樣。較后待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后，開始辦理過戶手續(xù)。

5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

6、由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。

在辦理上述手續(xù)后，雙方當(dāng)事人應(yīng)憑過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

一、房產(chǎn)稅如何征收

1、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一是房產(chǎn)的計(jì)稅余值，二是房產(chǎn)租金收入。按稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10％至30％的自然損耗等因素后的余額。

2、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)不屬于免稅范圍；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但如學(xué)校的工廠、商店、招待所等應(yīng)照章納稅；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

3、對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房地產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；從2001年1月1日起，房產(chǎn)稅。經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅；損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

4、納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)自行計(jì)算扣除，并在申報(bào)表附表或備注欄中做相應(yīng)說明；在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算的條件是什么

企業(yè)清算的所得稅處理，是指企業(yè)在不再持續(xù)經(jīng)營，發(fā)生結(jié)束自身業(yè)務(wù)、處置資產(chǎn)、償還債務(wù)以及向所有者分配剩余財(cái)產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，對(duì)清算所得、清算所得稅、股息分配等事項(xiàng)的處理。被清算企業(yè)的股東分得的剩余資產(chǎn)的金額，其中相當(dāng)于被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤和累計(jì)盈余公積中按該股東所占股份比例計(jì)算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得；剩余資產(chǎn)減除股息所得后的余額，超過或低于股東投資成本的部分，應(yīng)確認(rèn)為股東的投資轉(zhuǎn)讓所得或損失。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》明確，清算所得是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格減除資產(chǎn)凈值、清算費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)等后的余額。

企業(yè)清算的所得稅處理包括以下內(nèi)容：（一）全部資產(chǎn)均應(yīng)按可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格，確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；（二）確認(rèn)債權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)乃没驌p失；（三）改變持續(xù)經(jīng)營核算原則，對(duì)預(yù)提或待攤性質(zhì)的費(fèi)用進(jìn)行處理；（四）依法彌補(bǔ)虧損，確定清算所得；（五）計(jì)算并繳納清算所得稅；（六）確定可向股東分配的剩余財(cái)產(chǎn)、應(yīng)付股息等。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：臨律-北京市央產(chǎn)房交易中心，