本案在審理過(guò)程中，存在以下三種觀點(diǎn)：

1、原被告雖然全部履行合同全部義務(wù)，但雙方未就房屋所有權(quán)到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，所以房屋所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋買賣無(wú)效，雙方相互返還，被告已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了改建，實(shí)際返還房屋已經(jīng)不可能，故應(yīng)當(dāng)判令被告返還拆遷補(bǔ)償款。

2、被告系在村委會(huì)分配給原告的宅基地上改建樓房，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民的住房不得出售給城市居民，而本案原、被告違反規(guī)定，合同無(wú)效，但原告應(yīng)當(dāng)從25日交付房屋后就應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利受到侵害，至才主張合同無(wú)效，已經(jīng)超過(guò)法定時(shí)效，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

3、同意第二個(gè)觀點(diǎn)中合同無(wú)效的理由，但合同無(wú)效不適用時(shí)效規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同無(wú)效，對(duì)該補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)考慮被告對(duì)房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分給原告。

筆者同意第三種觀點(diǎn)。理由：對(duì)第一種觀點(diǎn)，我國(guó)《民法典》規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)行性規(guī)定的合同無(wú)效。強(qiáng)行性規(guī)定即強(qiáng)行性規(guī)范，強(qiáng)行性規(guī)范包括強(qiáng)制性規(guī)范與禁止性規(guī)范，強(qiáng)制性規(guī)范是指法律或者行政法規(guī)條款命令當(dāng)事人作出一定行為的規(guī)范;禁止性規(guī)范是指法律或者行政法規(guī)條款命令當(dāng)事人不作出一定行為的規(guī)范。我國(guó)法律沒(méi)有對(duì)強(qiáng)制性規(guī)范與禁止性規(guī)范作出區(qū)別，故違反了強(qiáng)制性及禁止性規(guī)范的合同無(wú)效。對(duì)違反禁止性規(guī)范的合同無(wú)效，我們不難理解，就像訂立買賣國(guó)家禁止的毒品的合同無(wú)效一樣，只要觸犯了法律禁止性規(guī)定的行為都是無(wú)效的。但是對(duì)違反了法律強(qiáng)制性規(guī)范的行為是否無(wú)效值得探討，國(guó)家

《土地管理法》第62條的規(guī)定“農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”“農(nóng)村居民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定“農(nóng)村村民出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。購(gòu)買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地條件。”根據(jù)前述規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣，因?yàn)樯婕暗酵恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓，也需要有關(guān)部門批準(zhǔn)，違反了相關(guān)規(guī)定，合同可能無(wú)效。但我們知道未發(fā)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與買賣合同無(wú)效是兩個(gè)不同的概念，買賣合同無(wú)效固然不能發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原因未必就是合同無(wú)效所致，從保護(hù)買受人的合法權(quán)益出發(fā)，認(rèn)定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的合同無(wú)效，顯然不妥，因?yàn)橐坏┱J(rèn)定買賣合同無(wú)效，其結(jié)果對(duì)買受人極為不利。買受人基于誠(chéng)實(shí)信用原則相信出賣人不會(huì)反悔而對(duì)房屋作出了改建并且付出了大量的投入，一旦認(rèn)定無(wú)效，買受人損失的不僅是可以測(cè)算的損失，更多的是無(wú)法評(píng)估的損失，失去了平等保護(hù)合同當(dāng)事人的原則。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

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