住宅改成商業(yè)用房后拆遷如何補償

當(dāng)前住改商房屋拆遷并不完全統(tǒng)一，有的以房屋權(quán)屬登記為準(zhǔn)，有的以房屋的實際用途為準(zhǔn)，有的以房屋權(quán)屬登記兼實際用途為準(zhǔn)。

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》的明確規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。”

《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第32條規(guī)定：“征收個人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改變房屋用途作為生產(chǎn)經(jīng)營性用房使用的，應(yīng)當(dāng)按照住宅房屋給予征收補償。但本辦法公布前，住宅已作為商業(yè)門面使用，且以該住宅為注冊地址辦理了工商營業(yè)執(zhí)照的，對其實際用于經(jīng)營的部分可以給予適當(dāng)補助助，補助標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過商業(yè)門面與住宅房屋市場評估差價的50%，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府制定?！?/p>

商業(yè)用房拆遷流程

1、確定征收范圍

市、縣政府在作出征收決定前，要組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、建設(shè)等有關(guān)部門對征收范圍進(jìn)行審查，摸清征收范圍內(nèi)的建筑、居民、環(huán)境等社會情況與民情，并進(jìn)行相關(guān)比較。

2、擬定征收方案

在作出征收決定前，市、縣人民政府需要由房屋征收部門擬定一份征收補償方案。細(xì)分為征收方案與補償方案，包括征收的理由、補償?shù)姆绞綐?biāo)準(zhǔn)、補償?shù)穆鋵嵉戎T多方面。

3、論證征收補償方案與聽證

在房屋征收過程中，政府每個涉及公共利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)舉行聽證，以廣泛聽取，充分吸收各方面意見，意見采納情況及其理由要以適當(dāng)形式反饋或者公布。政府每個涉及他人重大利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)告知利害關(guān)系人有申請聽證的權(quán)利。其次是對于征收補償方案應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門論證。論證應(yīng)該從征收的內(nèi)容和合法性兩個方面進(jìn)行。

4、對征收補償方案征求公眾意見

對于征收補償方案，政府應(yīng)當(dāng)征求公眾意見。征求意見前應(yīng)當(dāng)公布征收補償方案，至于公布的形式應(yīng)當(dāng)以保證公眾能夠知曉，如舉辦座談會等;征求意見的期限不少于三十日。這里的“公眾”，是指不特定的人群，主要包括被征收人、利害關(guān)系人、律師以及專家等在內(nèi)的所有社會公眾。

5、修改征收補償方案

征收補償方案的修改有兩種情況：一是針對征收補償方案征求公眾意見后，市、縣級人民政府結(jié)合公眾意見對征收補償方案進(jìn)行修改，修改完成后，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況和補償方案的修改情況及時公布。二是舉行聽證會后根據(jù)聽證會的情況修改征收補償方案。

6、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

政府任何的決策和實施都貫穿著一定的風(fēng)險，征收與群眾利益息息相關(guān)，如果不進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估就有可能繼續(xù)陷入強拆的惡性循環(huán)里，政府需要進(jìn)行社會穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等方面的風(fēng)險評估，這有利于選擇征收成本最低、對被征收人影響最小和公共利益最大的方案，為制定補償方案提供依據(jù)，最大限度地保障被征收人的利益。

7、政府常務(wù)會議討論

如果房屋征收決定涉及的被征收人數(shù)量較多，那么作出征收決定前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過政府常務(wù)會議討論。公民的利益要慎重對待，法人、其他組織的利益同樣應(yīng)當(dāng)慎重對待。由此，如果涉及的被征收人數(shù)量較多，而作出征收決定前沒有經(jīng)過政府常務(wù)會議討論則是違法的。反之被征收人數(shù)量不多的項目，也要按照領(lǐng)導(dǎo)干部的分工和職務(wù)權(quán)限，民主決策。

8、落實征收補償費用

作出房屋征收決定前，政府對于征收補償費用應(yīng)當(dāng)有所了解和研究，在討論決定征收時該費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

9、公告與進(jìn)場

作出房屋征收決定后，要依法公告，公告一般張貼于征收范圍內(nèi)以及周圍較為醒目的地點，也可以通過報紙、電視等新聞媒體予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)該包括征收范圍、征收目的、實施單位、補償方案、行政復(fù)議、行政訴訟等救濟(jì)方式，然后就可以委托實施單位進(jìn)場開展工作。

10、宣傳解釋工作

市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ?。因為在房屋征收的同時，國有土地使用權(quán)要同時收回，因此國有土地管理部門同樣應(yīng)該做好宣傳解釋工作。

以上知識就是小編對相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答，住宅改成商業(yè)用房后，已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：頭條-住宅改成商業(yè)用房后拆遷如何補償，