一、企業拆遷有哪幾種評估方法

　　1、重置成本法

　　重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率(70%或80%等)。

　　2、收益法

　　如果用于生產經營的對于其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。

　　3、市場比較法

　　需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質(國有、集體)、同用途(商業、工業、住宅)，商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。

　　4、假設開發法

　　假設開發法在實踐中運用不多。要預估出土地開發后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等，所體現出的市場價值。

　　5、基準地價修正法

　　基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。

　　

二、企業拆遷的評估流程

　　1、確定評估機構

　　被征收人在規定時間內協商選定房地產價格評估機構;如何確定評估機構我們在第二期節目當中已經講過，包括協商一致確定、多數確定、抽簽確定、搖號確定等方式。

　　2、簽訂房屋征收評估委托合同

　　評估機構確定后，由房屋征收部門作為委托人，與確定的評估機構簽訂評估委托合同;并向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書。

　　房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

　　3、房屋征收部門向評估機構提供評估房屋的情況等材料

　　包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。對未經登記建筑的調查、認定、處理是有關部門在作出房屋征收決定之前就應當展開的一項工作。

　　對于已經登記的也就說有房產證的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

　　企業拆遷最佳的評估方法是委托專業的評估機構，對企業進行拆遷的，企業與拆遷方可以共同委托有資質的評估機構對企業拆遷面臨的各項補償進行評估，以確定經濟補償的數額。以上知識就是小編對相關法律問題進行的解答。如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網進行法律問題咨詢。

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內容審核：李軒教授

來源：中國法院網-企業拆遷有哪幾種評估方法，