合肥市拆遷安置三榜公示,合肥市拆遷安置三榜公示,法律分析:各地的拆遷范圍會(huì)發(fā)布在拆遷公告,拆遷公告會(huì)在當(dāng)?shù)厥小⒖h政府門戶網(wǎng)站,政府信息公開欄目查詢。拆遷公告,又名拆遷公示,指的是市政府因建設(shè)規(guī)劃需要或土地征收需要對(duì)區(qū)縣市的某個(gè)待拆遷區(qū)域公告
法律分析:各地的拆遷范圍會(huì)發(fā)布在拆遷公告,拆遷公告會(huì)在當(dāng)?shù)厥小⒖h政府門戶網(wǎng)站,政府信息公開欄目查詢。拆遷公告,又名拆遷公示,指的是市政府因建設(shè)規(guī)劃需要或土地征收需要對(duì)區(qū)縣市的某個(gè)待拆遷區(qū)域公告的文書,告知該區(qū)域因規(guī)劃需要被拆遷。其中包括:拆遷原因、拆遷目的、拆遷期限、拆遷單位。拆遷公告是由國(guó)家城建主管部門發(fā)布的,具有法律效力的行政公文。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第六條 為了公共利益的需要,國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋,并依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
各地的拆遷范圍會(huì)發(fā)布在拆遷公告,拆遷公告會(huì)在當(dāng)?shù)厥小⒖h政府門戶網(wǎng)站,政府信息公開欄目查詢。拆遷公告,又名拆遷公示,指的是市政府因建設(shè)規(guī)劃需要或土地征收需要對(duì)區(qū)縣市的某個(gè)待拆遷區(qū)域公告的文書,告知該區(qū)域因規(guī)劃需要被拆遷。其中包括:拆遷原因、拆遷目的、拆遷期限、拆遷單位。拆遷公告是由國(guó)家城建主管部門發(fā)布的,具有法律效力的行政公文。
一、農(nóng)村征地拆遷怎么申請(qǐng)?
進(jìn)行征地的程序:
1、辦理用地申請(qǐng)。
2、擬定征地方案。
3、征地審查。
4、征地審核與批復(fù)。
5、征用土地方案的公告。
6、制定征地補(bǔ)償安置方案。
7、征地補(bǔ)償、安置方案的公告。
8、補(bǔ)償安置的實(shí)施。
9、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。
拆遷的程序:
1、用地單位申請(qǐng)領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證。
2、申請(qǐng)拆遷許可。
3、進(jìn)行拆遷宣傳。
4、房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告。
5、暫停有關(guān)活動(dòng)。
6、拆遷人向房管部門確定拆遷實(shí)施方案。
7、拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷范圍內(nèi)的房屋建筑物等進(jìn)行拆遷評(píng)估。
8、拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。
9、拆遷安置。
二、房屋拆遷流程
拆遷指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃等,基于國(guó)防、外交、交通、文化、保障性安居工程、舊城改建等公共利益的需要,劃定征收范圍,依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物,并對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償?shù)恼袨椤R試?guó)有土地上的房屋拆遷為例,其程序主要包括:
1、調(diào)查核實(shí)。拆遷人收到征地批文后,首先要到派出所、房管站抄錄征
地范圍內(nèi)的人口、房產(chǎn)情況,按表格逐一登記,并上門核實(shí)。
2、作出征收決定。為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,確需要征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。
3、發(fā)出征收公告。征收決定一經(jīng)作出,拆遷主管機(jī)關(guān)應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告或其他形式予以公布,同時(shí)應(yīng)作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作。
4、拆遷評(píng)估。由被拆遷人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行測(cè)量、評(píng)估,并作出評(píng)估報(bào)告。
5、簽訂協(xié)議。在公告規(guī)定的時(shí)限內(nèi),拆遷人與被拆遷人應(yīng)按國(guó)家和本地區(qū)關(guān)于安置、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定在自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂協(xié)議書。協(xié)議應(yīng)明確補(bǔ)償辦法和數(shù)額、安置面積和地點(diǎn)、搬遷過渡方式和時(shí)限以及違約責(zé)任等。
6、實(shí)施拆除。被拆遷人搬遷后,拆遷人應(yīng)及時(shí)在批準(zhǔn)的拆遷范圍和期限內(nèi),將已騰空的房屋一一拆除。
法律依據(jù):
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十五條
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
第十三條
市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。
【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六條為了公共利益的需要,國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋,并依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
法律分析:1、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,原房屋依據(jù)本辦法第七條規(guī)定計(jì)算有效建筑面積后,對(duì)補(bǔ)償對(duì)象按照人均30平方米建筑面積實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的剩余有效建筑面積按照單位平方米造價(jià)予以補(bǔ)償。因交易等原因造成原房屋面積小于人均30平方米建筑面積的,按照交易后剩余面積實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。單位平方米造價(jià)按照市人民政府公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后,補(bǔ)償對(duì)象可按800元/平方米人均申請(qǐng)?jiān)黾淤徺I15平方米建筑面積。
2、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模磳?duì)應(yīng)安置房屋所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)乘以應(yīng)安置面積予以補(bǔ)償。應(yīng)安置面積依據(jù)本條第(一)項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算(含人均可以增加購買的15平方米建筑面積)。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百四十三條 為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
一、常見的合肥下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)通行的拆遷補(bǔ)償政策——僅適用于非城市規(guī)劃區(qū)
根據(jù)筆者辦理的案件經(jīng)驗(yàn)來看,磨店、大圩、撮鎮(zhèn)、店埠、上派等鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及合肥市區(qū)內(nèi)的城中村、棚戶區(qū)改造,目前政府一般給出以下補(bǔ)償政策,即使被拆遷范圍屬于城市規(guī)劃區(qū)。屬于城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋,在下文探討。
(一)計(jì)算有效面積
按照《合肥市集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定,人均最多60平方米有效面積,計(jì)算有效面積后的剩余面積,不予補(bǔ)償,已辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》的除外。
舉例:自有房屋面積300平方米,家里有三口人,有效面積為180平方米。
(二)選擇貨幣化補(bǔ)償
1、按照《合肥市集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定,用所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)×有效面積予以補(bǔ)償
2、也有部分地區(qū)用房屋實(shí)際面積×800元/每平方米至1000/每平方米元左右,進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償
(三)選擇房屋安置
1、人均30平方予以安置,超過的有效面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。可按800元/平方米申請(qǐng)?jiān)鲑彛鲑徝娣e為人均15平方米建筑面積
舉例:自有房屋面積300平方米,家里有三口人,有效面積為180平方米。可以獲得90平方米的房屋安置,可以最多增購45平方米,剩余的90平方米給予貨幣補(bǔ)償。
二、法律規(guī)定的:被劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
目前合肥各個(gè)區(qū)下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本都被劃入了城市規(guī)劃區(qū),只要屬于城市規(guī)劃區(qū),就不應(yīng)適用上述的《合肥市集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》,即不是按照人口,而是按照房屋實(shí)際面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置。
(一)已被劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋,參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),而不是人口
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條規(guī)定,征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償,補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持
(二)可選擇按房屋價(jià)值進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償——與人口無關(guān)
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條,對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
舉例:自有房屋面積300平方米,家里有三口人,周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格6000元/每平方米,根據(jù)最高人民法院的司法解釋,最高可以達(dá)到300平方米×6000元/每平方米計(jì)算貨幣補(bǔ)償,與家里有幾口人無關(guān)。
(三)可選擇按房屋價(jià)值進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換——與人口無關(guān)
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定,被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
三、律師提示
根據(jù)筆者辦理拆遷案件經(jīng)驗(yàn),以及司法解釋的明確規(guī)定,已經(jīng)劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋拆遷,完全有可能按照國(guó)有土地上拆遷補(bǔ)償政策予以補(bǔ)償。
但是,在實(shí)踐中,往往拆遷辦的工作人員會(huì)不停游說,說現(xiàn)在簽訂協(xié)議可以獲得額外獎(jiǎng)勵(lì),如果錯(cuò)過時(shí)間了,不僅沒有獎(jiǎng)勵(lì),房子還要被強(qiáng)拆,甚至沒有補(bǔ)償。
因此建議廣大被拆遷人,如果對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意,應(yīng)當(dāng)選擇合理合法的方式維權(quán),同時(shí)需要注意,拆遷維權(quán)也是有期限限制的,超過起訴期限會(huì)喪失勝訴權(quán)。具體可參照《房屋拆遷補(bǔ)償起訴有期限》一文。
四、引用的法律依據(jù)及規(guī)范性文件:
1、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》
第十二條征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償,補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。
2、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅,被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
3、《合肥市集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》
第七條征收集體土地上住宅房屋,應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員(以下稱被征收人)進(jìn)行補(bǔ)償安置。已在其他集體土地上房屋征收項(xiàng)目中獲得房屋安置的集體經(jīng)濟(jì)組織成員,不得重復(fù)安置。
征收集體土地上住宅房屋的補(bǔ)償安置方式分為產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種。
第八條征收集體土地上住宅房屋,分別按照下列情形計(jì)算有效面積:
(一)被征收房屋面積大于人均60平方米建筑面積的,按照人均60平方米建筑面積計(jì)算有效面積。若被征收房屋已辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》等合法證照且證載面積大于人均60平方米建筑面積的,按照證載面積計(jì)算有效面積。
(二)被征收房屋面積小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面積的,按照人均實(shí)有面積計(jì)算有效面積。
(三)被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的,被征收人可以按照200元/平方米申請(qǐng)補(bǔ)齊至人均30平方米建筑面積后計(jì)算有效面積。但是,因私自交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的,按照實(shí)有面積計(jì)算有效面積。
被征收房屋計(jì)算有效面積后的剩余面積,不予補(bǔ)償。
第九條被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,其被征收住宅房屋依據(jù)本辦法第八條規(guī)定計(jì)算有效面積后,對(duì)被征收人按照人均30平方米建筑面積實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的剩余有效面積按照被征收房屋單位平方米造價(jià)結(jié)合成新予以補(bǔ)償。因交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的,按照交易后剩余面積實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。單位平方米造價(jià)按照市人民政府公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換后,被征收人可按800元/平方米申請(qǐng)?jiān)鲑彛鲑徝娣e為人均15平方米建筑面積。
第十條被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模磳?duì)應(yīng)安置房屋所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)乘以應(yīng)安置面積予以補(bǔ)償。應(yīng)安置面積應(yīng)依據(jù)本辦法第九條進(jìn)行結(jié)算(含人均可以購買的15平方米建筑面積)。
第十一條與被征收集體土地上住宅房屋有關(guān)的下列人員,可以認(rèn)定為本辦法的被征收人,但已享受房改售房(含集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房)等住房福利政策的除外:
(一)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的配偶,及其共同生育和依法收養(yǎng)的子女;
(二)原屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員的政策性農(nóng)轉(zhuǎn)非人員;
(三)原屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員在讀大中專學(xué)生、現(xiàn)役軍人和正在服刑人員;
(四)符合房屋安置資格和計(jì)劃生育政策的孕婦尚未出生的孕兒
法律分析:被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:
(一)國(guó)防和外交的需要;
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。
縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。
多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。
擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。
相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。
●合肥房屋拆遷三榜公示
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投稿:顧俊松
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