征收集體土地房屋拆遷要注意什么問題？，1、集體土地房屋拆遷集體土地房屋征收拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規劃區外農民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。2、集體土地征收中房屋
1、集體土地房屋拆遷
集體土地房屋征收拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規劃區外農民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。
2、集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區別
征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經依法批準將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構筑物進行強制拆遷，并給予補償的行為。城市房屋拆遷是指因城市建設項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補償安置協議，按照協議實施房屋拆遷的行為。我國法律規定，城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定。而農民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征收中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關征地補償安置的規定。房屋拆遷管理部門和國土資源管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征收中房屋拆遷的主管機關。由此可見，集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規則來實施。由于農村與城市之間經濟發展水平差異很大，很難制定一個統一的標準，致使集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補償安置方面存在高低不等的標準，在拆遷中，兩種補償安置標準的選擇適用，往往成為當事人各方爭議的一個焦點。
3、集體土地房屋拆遷是否可以強制拆遷？
可以申請法院強制拆遷。根據《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》第十六條規定：拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內經協商達不成拆遷補償安置協議的，可以向所在地的縣(市)區人民政府申請裁決。裁決機關應當自受理裁決申請之日起三十日內依法作出書面裁決。當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期拒不履行裁決確定的義務，又不申請行政復議或提起行政訴訟的，作出裁決的機關可以申請人民法院強制執行。實施強制執行前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。
4、征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有幾種？
征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有三種：調產安置、貨幣安置和遷建安置。其中，遷建安置方式只能在縣(市)區人民政府確定的部分地區適用。鄞州區范圍可實行遷建安置的地點，已由《關于公布征收集體所有土地房屋拆遷宜遷建安置地點的通知》(鄞政發【2007】45號)文件確定。
5、集體土地征收中房屋拆遷應注意的問題
(1)依法辦理征地審批手續。因建設項目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準征收。我國《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設占用土地，涉及農用地轉化建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。依照法律規定因建設項目需要用地的首先應將集體土地征為國有，如項目建設不把集體土地依法征收為國有土地就實施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規定，沒有土地征收審批手續，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。
(2)征地管理部門按征地被批準方案實施并發布拆遷公告。征收土地方案經批準后，市、縣人民政府應當在被征收土地所在地的范圍內予以公布。公告內容應包括批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法和辦理征土補償的期限等，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應在公告中明確被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。同時可通知有關部門在拆遷用地范圍內暫停辦理戶口的遷入、分戶；房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押；核發營業執照等事宜。
(3)拆遷主體要有合法的資格并按程序規定拆遷。在征收集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區政府，有些是鄉、鎮政府，還有的是無拆遷資質的有關部門，拆遷主體比較混亂，實際操作很不規范。目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規，但根據現行法律法規還是應按照土地管理法的相關規定由縣、區以上國土資源管理部門組織實施拆遷或委托縣、區級國土資源管理部門實施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務院《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定執行。
集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區別
征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經依法批準將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構筑物進行強制拆遷，并給予補償的行為。城市房屋拆遷是指因城市建設項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補償安置協議，按照協議實施房屋拆遷的行為。我國法律規定，城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定。而農民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征收中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關征地補償安置的規定。房屋拆遷管理部門和國土資源管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征收中房屋拆遷的主管機關。由此可見，集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規則來實施。由于農村與城市之間經濟發展水平差異很大，很難制定一個統一的標準，致使集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補償安置方面存在高低不等的標準，在拆遷中，兩種補償安置標準的選擇適用，往往成為當事人各方爭議的一個焦點。
集體土地房屋拆遷是否可以強制拆遷?
可以申請法院強制拆遷。根據《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》第十六條規定：拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內經協商達不成拆遷補償安置協議的，可以向所在地的縣(市)區人民政府申請裁決。裁決機關應當自受理裁決申請之日起三十日內依法作出書面裁決。當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期拒不履行裁決確定的義務，又不申請行政復議或提起行政訴訟的，作出裁決的機關可以申請人民法院強制執行。實施強制執行前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。
征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有幾種?
征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有三種：調產安置、貨幣安置和遷建安置。其中，遷建安置方式只能在縣(市)區人民政府確定的部分地區適用。
集體土地征收中房屋拆遷應注意的問題
(1)依法辦理征地審批手續
因建設項目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準征收。我國《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設占用土地，涉及農用地轉化建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。依照法律規定因建設項目需要用地的首先應將集體土地征為國有，如項目建設不把集體土地依法征收為國有土地就實施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規定，沒有土地征收審批手續，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。
(2)征地管理部門按征地被批準方案實施并發布拆遷公告
征收土地方案經批準后，市、縣人民政府應當在被征收土地所在地的范圍內予以公布。公告內容應包括批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法和辦理征土補償的期限等，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應在公告中明確被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。同時可通知有關部門在拆遷用地范圍內暫停辦理戶口的遷入、分戶;房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押;核發營業執照等事宜。
(3)拆遷主體要有合法的資格并按程序規定拆遷
在征收集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區政府，有些是鄉、鎮政府，還有的是無拆遷資質的有關部門，拆遷主體比較混亂，實際操作很不規范。目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規，但根據現行法律法規還是應按照土地管理法的相關規定由縣、區以上國土資源管理部門組織實施拆遷或委托縣、區級國土資源管理部門實施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務院《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定執行。
(4)拆遷并進行房屋市場評估、拆遷補償標準要統一
由于集體土地征收中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規，且對房屋拆遷的補償安置標準又不適用城市房屋拆遷的規定，所以造成拆遷補償安置標準不統一。有的農戶在期限內搬遷而所得補償不如后搬遷的農戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農戶到處上訪、哄鬧，造成社會不穩定因素。為此，對集體土地征收中房屋拆遷，可根據拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結構類型和建筑面積的大小給予合理的補償，或由政府統一籌建安置房或農民公寓、有條件的附近安排宅基地等進行合理安排安置。對集體土地上的房屋進行評估時，應征求農戶意見，提供由三家具有省級以上建設行政主管部門核發的，三級以上的房地產評估資質機構進行評估，由被拆遷人優先選擇評估機構，對收征地上的被拆遷房進行市場評估。
征收集體所有土地房屋拆遷問題1、什么是征收集體所有土地房屋拆遷？
答：征收集體所有土地房屋拆遷，是指因城市建設需要征用集體所有土地時，由建設單位或個人拆除房屋及其附屬物并給予補償的活動。
2、征收集體所有土地進行房屋拆遷的主要法律依據是什么？
答：征收集體所有土地進行房屋拆遷的主要法律依據有：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條關于征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償的規定，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條關于土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有的規定，以及杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過、浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第五次會議批準的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。
3、哪些地方的房屋拆遷按照《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》辦理？
答：根據《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二條的規定，凡因城市建設需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物以及安置、補償等事宜的，均應遵守《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。
4、因成片開發建設征地拆遷涉及零星國有土地上房屋及其附屬物拆遷的，如何拆遷補償安置標準？
答：因成片開發建設征地拆遷涉及零星國有土地上房屋及其附屬物拆遷的，按《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》實施管理，但其補償、安置標準按《杭州市城市房屋拆遷管理條例》執行。
5、公益性征用土地拆遷補償和商業性征用土地拆遷補償標準是否一致？
答：按照規定，公益性用地和商業性用地的補償標準是一致的。《土地管理法》規定，征地補償是根據土地的原用途給予補償，至于征收以后是公益性還是商業性用地，那是屬于現用途。公益性征用土地拆遷補償和商業性征用土地拆遷補償都應當根據《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》進行。
6、余杭區征收集體所有土地拆遷房屋是否適用《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》？
答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第三十六條規定，杭州市所轄各縣（市）征地拆遷，可參照本條例執行。中共杭州市委、杭州市人民政府市委〔2001〕8號《關于蕭山余杭撤市設區后管理權限等問題的通知》規定，保留蕭山、余杭兩區享有地市一級部分經濟管理權限，撤市設區前兩地制定的優惠政策繼續有效，計劃生育、戶籍管理、土地征用、房屋拆遷、社會保障、房改政策、出租車營運等政策目前維持現狀。原余杭市人民政府余政發［2000］160號文件關于轉發《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知規定，凡在余杭區范圍內，因城市建設需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的，適用《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。所以，余杭區征收集體所有土地拆遷房屋適用《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。
7、余杭區征收集體所有土地拆遷房屋補償安置等事宜按什么標準執行？
答：原余杭市人民政府余政發［2000］160號文件關于轉發《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知規定，凡在余杭市范圍內，因城市建設需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的，拆遷房屋補償、安置等事宜按余杭市有標準執行。
8、余杭區目前有哪些拆遷補償政策，如何適用？
答：余杭區目前的拆遷補償政策有，2001年6月28日區人民政府以余政發［2001］115號文件印發的《余杭區城區規劃區內農村集體土地征地拆遷有關補償政策意見》，適用范圍是余杭區城區規劃區內。
2002年9月1日后因征用集體所有土地需要拆遷農村集體所有土地上的房屋的，適用2002年10月25日區人民政府文件以余政發［2002］188號文件發布的《關于征用集體所有土地房屋拆遷執行新調整的〈余杭區房屋重置價格〉的意見》和2002年8月29日區人民政府文件以余政發［2002］147號文件發布的《關于實施〈浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法〉有關配套標準的批復》。
2004年4月1日起適用2004年4月13日區人民政府辦公室以余政辦［2004］77號文件發布的《關于轉發征用集體所有土地房屋拆遷執行新調整的房屋重置價格的通知》和2004年3月30日區人民政府以余政發［2004］56號文件發布的《關于實施〈浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法〉有關配套標準的批復》。
但2004年4月1日前已發《集體所有土地房屋拆遷許可證》的，包括拆遷人(含接受委托拆遷、評估的中介機構)已與被征地單位或被拆遷人簽訂征地房屋拆遷補償安置包干協議的；或者同一建筑項目分期分批動遷的實行同一政策，即舊房的評估價格和新房的安置價格仍按調整前規定執行。
9、余杭區征用集體所有土地房屋拆遷主管部門是哪個政府部門？
答：根據原余杭市人民政府余政發［2000］160號文件關于轉發《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知的規定，凡在余杭區范圍內，因城市建設需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的，其房屋拆遷主管部門為余杭區土地行政管理部門。
10、什么是拆遷人？
答：根據《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第五條的規定，拆遷人是指取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設單位和個人。
11、什么是被拆遷人？
答：根據《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第五條的規定，被拆遷人是指對被拆遷房屋及其附屬物的合法所有權人。
12、拆遷人有哪些主要權利
答：通過對被拆遷人進行補償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權利；有申請裁決和向法院起訴的權利；與房屋被拆遷人簽訂補償安置協議的權利；達不成補償安置協議時，可以申請裁決的權利。
13、拆遷人有哪些主要義務
答：拆遷人應當按規定查明被拆遷人的戶籍、被拆遷房屋及其附屬物狀況等事項。必須對被拆遷人給予補償和安置。
14、國務院辦公廳有關文件對拆遷人有什么要求
答：國務院辦公廳有關文件指出，拆遷人及相關單位要嚴格執行有關法律法規和規定，嚴禁野蠻拆遷、違規拆遷，嚴禁采取停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷。否則，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。
15、被拆遷人有哪些主要權利？
答：被拆遷人有取得補償和安置的權利；有與房屋拆遷人簽訂補償安置協議的權利；與拆遷人達不成補償安置協議時，可以申請裁決的權利。
16、被拆遷人有哪些主要義務？
答：被拆遷人必須服從征地建設的需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。
17、國務院辦公廳有關文件對拆遷人有什么要求
答：國務院辦公廳有關文件指出，對被拆遷人的一些不合理要求，不要作不符合規定的許愿和亂開口子，防止造成以鬧取勝的不良影響。對少數要價過高，無理取鬧的，要堅持原則，不能遷就；對少數公開聚眾鬧事或上街堵塞交通、沖擊政府機關的被拆遷人，要依法及時進行嚴肅處理。
18、拆遷用地范圍公告后，拆遷范圍內的單位和個人應暫停辦理哪些事宜？
答根據《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第七條的規定，征用集體所有土地需拆遷房屋的，在城市規劃主管部門核定拆遷用地范圍并由土地管理部門公告后，拆遷范圍內的單位和個人暫停辦理下列事宜：
（一）暫停辦理戶口的遷入、分戶；
（二）暫停辦理房屋的買賣、交換、翻（擴）建、析產、贈與、分戶、租賃、抵押等；
（三）暫停核發營業執照、臨時營業執照。
19、在拆遷范圍內暫停辦理有關事宜的期限為期限有多長？
答：在拆遷范圍內暫停辦理有關事宜的期限為三十個月。因特殊情況需要延長暫停辦理有關事宜期限的，應在期滿前一個月報經市土地管理部門批準，可以適當延長，但延長時間最長不超過十二個月。
20、什么是房屋拆遷許可證制度？
答：房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可、拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。
21、房屋拆遷許可證的特點和作用是什么？
答：房屋拆遷許可證具有一次性、局部性的特點，它只對特定的項目，在一定的時間和范圍內有效。實施房屋拆遷許可證制度，是國家加強對房屋拆遷工作管理，維護國家和拆遷當事人雙方的合法權益，保障城市建設順利進行的重要途徑。
22、如何申請取得《集體所有土地房屋拆遷許可證》？
答：根據《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第八條的規定，建設單位和個人征用集體所有土地需要拆遷房屋的，必須持建設項目及用地批準文件、拆遷計劃及拆遷方案，向土地管理部門提出申請，經審查批準才可取得《集體所有土地房屋拆遷許可證》。領取《集體所有土地房屋拆遷許可證》后，方可拆遷。
23、哪些情況下不得發放拆遷許可證？
答：國務院辦公廳文件規定，對違反城市規劃及控制性詳細規劃，沒有拆遷計劃、建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件，以及拆遷補償資金、拆遷安置方案不落實的項目，不得發放拆遷許可證。
24、根據《集體所有土地房屋拆遷許可證》的規定，拆遷人應該注意哪些事項？
答：拆遷人實施房屋拆遷不得超越經批準的拆遷范圍和規定的拆遷期限。
拆遷人如需變更拆遷范圍的，應當重新辦理領證手續；延期拆遷的，應當辦理延期手續；終止拆遷項目的，應當及時辦理注銷手續。
25、什么是征收集體所有土地房屋拆遷公告？
答：集體所有土地房屋拆遷許可證一經發放，土地管理部門應當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等于以公告。
26、征收集體所有土地房屋拆遷公告的意義和作用？
答：征收集體所有土地房屋拆遷公告是一種告知性的文書，是行政機關將拆遷的有關事項向社會公布的一種形式，是對拆遷當事人知情權的保護，是現代意義上政務公開、文明辦公的具體體現。
27、房屋拆遷有哪些形式？
答：1、人民政府組織統一拆遷，即由人民政府或其專門委托的單位統一進行拆除、補償、安置等工作。
2、自行拆遷。它是指拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。
3、委托拆遷。它是指拆遷人將房屋拆遷的補償和安置工作委托他人進行。被委托人應當是取得房屋拆遷資格的單位。
28、對拆遷形式，《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》有什么要求？
答：根據《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第九條的規定，實行綜合開發的地區，應實施統一拆遷。土地管理部門不得接受拆遷委托。
29、什么是取得房屋拆遷資格的單位？
答：取得房屋拆遷資格的單位是取得《房屋拆遷資格證書》從事房屋拆遷的單位。
30、房屋拆遷資格的單位的設立要求是什么？
答：根據《城市房屋拆遷單位管理規定》，設立房屋拆遷單位必須具備下列條件：
（一）有上級主管部門同意組建的批準文件；
（二）有明確的名稱、組織機構和固定的辦公場所；
（三）有與承擔拆遷業務相適應的自有資金和技術、經濟、財務管理人員。
31、應當如何對房屋拆遷單位進行管理？
答：房屋拆遷主管部門應當依照《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷單位管理規定》，對申請設立房屋拆遷單位進行資格審查，對審查合格的單位頒發《房屋拆遷資格證書》（以下簡稱《資格證書》），對房屋拆遷單位和自行拆遷單位的業務工作進行指導、監督和檢查。
32、如何對被拆遷房屋作價補償？
答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十二條的規定，被拆遷房屋需要作價補償的，由按規定取得評估資格的單位在實施房屋拆遷前進行房屋評估，但不得由拆遷人、被拆遷人進行房屋評估。
33、什么是房屋拆遷評估機構？
答：房屋拆遷評估機構，指經房屋拆遷部門或房產管理部門核準，依法從事房屋拆遷估價業務的房地產估價機構。
34、房地產價格評估機構資格等級分幾級？
答：房地產價格評估機構實行一級、二級、三級制度。
35、各級資格房地產價格評估機構的營業范圍是如何規定的？
答：一級機構可從事各類房地產價格評估，可以跨省、自治區、直轄市從事評估業務。
二級機構可從房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資人股、司法中裁等方面的房地產價格評估。可以在其注冊地的省、自地區、直轄市區域內從事評估業務。
三有機構可從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。可以在注冊地城市區域內從各評估業務。
臨時資格機構的營業范圍根據其資金和人員的相應條件確定，可在其注冊地城市區域內從事評估業務。
36、房屋拆遷評估機構由誰委托？
答：參照《城市房屋拆遷估價指導意見》第七條的規定，房屋拆遷評估機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與房屋拆遷評估機構簽訂書面拆遷估價委托合同。
37、房屋拆遷評估機構的基本要求是什么？
答：房屋拆遷評估機構不得轉讓、變相轉讓受托的評估業務。房屋拆遷評估機構和評估人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。
38、被拆遷房屋實際情況如何確定？
答：房屋拆遷評估人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
39、評估基準日如何確定？
答：被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準日以房屋拆遷許可證核發之日為準。
40、評估情況如何公示？
答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第十八條的規定，評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、依據、結果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監督。公示時間不得少于10日。
41、對房屋拆遷評估報告有什么要求？
答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第七條和第十七條的規定，房屋拆遷評估報告必須經注冊房地產估價師簽字并經評估機構蓋章。評估機構應當向委托人提供全部被評估房屋的整體評估報告和各套分報告、同時向被拆遷人出具分報告。
42、當事人對評估結果有異議怎么辦？
答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第二十條的規定，當事人對評估結果有異議的，應當在公示時間內向原評估機構書面申請復核，原評估機構應當在收到書面申請后10個工作日內出具書面復核結果。
43、當事人對復核結果仍有異議的怎么辦？
答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第二十一條的規定，當事人對復核結果仍有異議的，可以在收到復核結果后10日內向市、縣房屋拆遷土管部門書面申請裁決，當事人為市、縣房屋拆遷管理部門的，應向市、縣人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市、縣房屋拆遷評估技術委員會對評估結果進行鑒定，房屋拆遷評估技術委員會出具的鑒定結論可作為裁決依據，裁決部門應當自受理裁決之日起30日內做出書面裁決。
44、如何確定房屋占地面積和建筑面積？
答：房屋合法占地面積和建筑面積以《集體土地使用證》或農村私人建房用地批復上批準的占地面積和建筑面積為準。
原已發放《集體土地使用證》或已經批準，但遺失《集體土地使用證》和農村私人建房用地批復的，按當時家庭可享受宅基地建房的人口確定其合法占地面積，合法占地面積上的建筑面積視為合法，但必須有當地村委會和當地鄉鎮(街道)的證明。
1982年前國務院《村鎮建設管理條例》頒發前已建的房屋，符合一戶一宅規定的確認為合法面積，但必須有當地村委會和當地鄉鎮(街道)的證明。
45、建筑面積的計算口徑是什么？
答：建筑面積計算口徑標準。建筑面積的計算口徑統一執行國家質量技術監督局2000年2月22日頒布的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》(GBT17986.1-2000)、浙江省建設廳2001年7月25日頒布的《浙江省關于貫徹執行房產測量規范的若干規定》(浙建房〔2001〕130號)和中華人民共和國建設部2002年5月1日頒布的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》(建住房〔2002〕74號)的有關規定。
46、私有住宅用房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，是否計算建筑面積？應如何補償？
答：根據《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二十七條的規定，私有住宅用房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，均不作原住宅用房建筑面積計算，由拆遷人給予相應的折價補償。
47、對房屋承租人和借用人應否安置和補償？
答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二十三條規定，拆除出租（借）的住宅用房，拆遷人對租（借）用人不予安置和補償。
48、拆除未超過批準期限的臨時建筑如何補償？
答：拆除經依法批準尚未超過批準期限的臨時建筑，可根據已使用年限給予適當補償，但不作為安置依據。
49、私有住宅改作非住宅用房的，如何處理？
答：根據《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二十二條的規定，原私有住宅改作非住宅用房的，仍作住宅用房處理。
50、對原為住宅的經營性用房應否補償？
答：國務院辦公廳國辦發明電[2003]42號《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》指出，各地要本著實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。
51、對有產權、使用權糾紛或其他產權不明的房屋如何進行拆遷？
答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十五條規定，拆除有產權、使用權糾紛或其他產權不明的房屋，在拆遷公告規定的搬遷期限內不能解決糾紛或明晰產權、使用權的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷主管部門批準后予以拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應當會同有關部門組織拆遷人對需拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全手續。
52、什么是房屋拆遷證據保全公證？
答：房屋拆遷證據保全公證是指在房屋拆遷之前，公證機關
對房屋及附屬物的現狀依法采取勘測、拍照或攝像等保全措施，以確
保其真實性和證明力的活動。
53、拆除違章建筑、臨時建筑和暫時保留使用的房屋應否補償？
答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十六條規定，拆遷用地范圍內的違法建筑物、超過批準期限的臨時建筑和暫保使用的房屋，應無條件自行拆除，不予補償，不作為安置依據。
54、在土地管理部門發出拆遷用地范圍公告后進行的房屋裝修、翻（擴）建的，可否予以補償？
答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第七條規定：征用集體所有土地需拆遷房屋的，在城市規劃主管部門核定拆遷用地范圍后，經土地管理部門公告拆遷用地范圍后，不得再進行房屋的買賣、交換、翻（擴）建、析產、贈與、分戶、租賃、抵押等。所以，《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十六條第二款規定，被拆遷人在土地管理部門發出拆遷用地范圍公告后，進行裝修、翻（擴）建的，一律不予補償，不作為安置依據。
55、如何確定安置人口？
答：安置人口按照被拆遷人家庭常住戶口人數確定。
56、什么樣情況下可增加安置人口？
答：有下列情形之一的，可增加一個安置人口：
??（一）已婚尚未有子女的；
??（二）已領取獨生子女證的。
57、在本市市區無常住戶口的哪些人員可計入安置人口？
答：被拆遷人家庭成員在本市市區雖無常住戶口，但屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：
（一）結婚三年以上的配偶；
（二）原戶口在拆遷地現在部隊服現役的軍人（不含已在外結婚定居人員）；
（三）原戶口在拆遷地的大中專院校的在校學生；
（四）在戶口所在地無人贍養，并在拆遷范圍內實際居住二年以上的被拆遷人雙方父母；
（五）原戶口在拆遷地現在監獄服刑、勞動教養的人員；
（六）法律、法規規定的其他人員。
58、拆遷期間出生或死亡的人口如何計算安置人口？
答：被拆遷人在拆遷公告之日起至正式安置前出生的人口應作為安置人口，在此期間死亡的人口不再計入安置人口。
59、拆遷集體所有土地上私有住宅用房的安置方式有哪幾種？
答：有以下三種安置方式：遷建安置；調產安置；貨幣安置。
60、什么是遷建安置？
答：遷建安置是指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規定辦理用地手續，在規劃確定的農居點復建多層住宅進行安置。
61、遷建安置中，農居點具體安置方案由誰在什么時間確定？
答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十八條規定，在農居點內安置被拆遷人的，當地村民委員會應在拆遷公告發布后十五日內，確定具體安置方案。
62、什么是調產安置？
答：調產安置是指在拆遷私有住宅用房時，根據城市規劃不能新建農居點的或被拆遷人全部是非農業人口的以拆遷人統一建造的多層成套住宅用房，作為產權調換用房，安置被拆遷人，實行產權調換。
63、對安置被拆遷人的住宅用房有什么要求？
答：安置被拆遷人的住宅用房必須符合國家規定的建筑設計規范和工程質量標準，并有相應的通水、通電、排污等附屬設施。
64、什么是貨幣安置？
答：實行產權調換安置的，經拆遷人與被拆遷人協商一致，也可以由拆遷人對被拆遷人實行貨幣化安置，由被拆遷人自行解決拆遷安置用房。集體土地房屋拆遷的貨幣安置作為一種補充方式，在《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷條例》中只有原則性的規定，目前無可操作性的辦法和價格依據，故至今尚未正式實行，待條件成熟后再有步驟地實施。
一、農村土地征收一般程序
農村征地拆遷行為實際包括了土地征收、土地征用和拆遷房屋兩個階段，包括以下幾道程序：
1、辦理用地申請
用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區縣國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。
2、擬定征地方案
行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應自申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。
3、征地審查
國土房管局根據各項征地相關方案編制建設項目呈報說明書，并報送同級人民政府審核。
4、征地審核與批復
行政主管部門收到建設項目呈報說明書和有關方案后，對文件資料齊全符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。
5、征用土地方案的公告
征用農民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉（鎮）農民集體所有土地的，在鄉（鎮）人民政府所在地進行公告。
6、制定征地補償安置方案
區縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬定征地補償、安置方案。
7、征地方案安置補償公告
有關人民政府的國土房管部門會同有關部門根據批準的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內以被征收土地的所有權人為單位擬定征地補償、安置方案并予公告。
8、補償安置的措施
區縣國土房管局應當依照征地補償、安置費方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。
9、頒發建設用地批準書。
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內容審核：索建國律師
來源：臨律-征收集體土地房屋拆遷要注意什么問題？，
