一、拆遷評估需要注意哪些問題

拆遷評估需要注意的問題，具體如下： 1、房屋面積及宅基地面積認定。 一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準； 2、宅基地區(qū)位補償價。 宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補償價=（當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價）*戶均安置面積/戶均宅基地面積；當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定；評估機構(gòu)對當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權(quán)益； 3、評估方法。 評估機構(gòu)不采用市場價法評估，導(dǎo)致評估價嚴重偏低；市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格； 4、評估機構(gòu)的選擇。 拆遷人單方選取評估機構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了法律規(guī)定；拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式； 5、實地查勘程序。 拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料；實地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認可； 6、未依法委托專家評估。 房屋拆遷管理部門作出裁決一般未經(jīng)鑒定程序，直接做出裁決； 7、評估機構(gòu)沒有給付完整的估價報告。 評估機構(gòu)只提供估價結(jié)果報告，沒有提供完整的估價報告，這是嚴重違法的； 8、不依法出具分戶評估報告問題。 法律規(guī)定拆遷區(qū)域應(yīng)出具整體評估報告和分戶評估報告，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的；即使出具分戶評估報告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單； 9、不依法對被拆遷房屋的裝修進行評估。 法律明確規(guī)定對被拆遷房屋的裝修價值賠償應(yīng)協(xié)商，協(xié)商不成應(yīng)另行評估；拆遷人卻未進行裝修的另行評估嚴重違法； 10、拆遷評估報告未依法送達。 法律規(guī)定評估報告應(yīng)依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達或公告送達；拆遷人張貼于門的方式是違法的；

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十一條  被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。 因舊城區(qū)改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》

第四條  宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補償價=(當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。 當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。 評估機構(gòu)對當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權(quán)益。

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》

第六條  市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。 拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應(yīng)當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。

第十三條  市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。

第十四條  拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

第十五條  拆遷估價人員應(yīng)當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。 實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。 因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》

第十條  房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決申請后，應(yīng)當按照下列程序進行： （一）向被申請人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，并告知被申請人的權(quán)利； （二）審核相關(guān)資料、程序的合法性； （三）組織當事人調(diào)解。房屋拆遷管理部門必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據(jù)進行復(fù)核；對當事人提出的合理要求應(yīng)當采納。房屋拆遷管理部門不得因當事人申辯而做出損害申辯人合法權(quán)益的裁決。 拆遷當事人拒絕調(diào)解的，房屋拆遷管理部門應(yīng)依法作出裁決。 （四）核實補償安置標準。當事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。鑒定時間不計入裁決時限。 （五）經(jīng)調(diào)解，達成一致意見的，出具裁決終結(jié)書；達不成一致意見的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當作出書面裁決。部分事項達成一致意見的，裁決時應(yīng)當予以確認。書面裁決必須經(jīng)房屋拆遷管理部門領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

《國有土地上房屋征收評估辦法》

　第四條  房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十三條  注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

第十九條  被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當向其作出解釋和說明。

《房屋買賣合同司法解釋》

第七條  拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

二、遇到拆遷評估應(yīng)該注意的幾類基本問題

1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準。 2、宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低問題。 3、評估方法錯誤問題。拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。 4、評估機構(gòu)的選擇違法。實踐中拆遷人卻單方選取評估機構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了法律規(guī)定。

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》 第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。 《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》 第十三條：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。 第十四條：拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。評估機構(gòu)不采用市場價法評估，導(dǎo)致評估價嚴重偏低。 《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。 第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

三、拆遷協(xié)議哪些問題需注意

一、明確拆遷人與被拆遷人主體資格； 二、簽約時要注意合同的細節(jié)和自己的談判地位； 三、審查不利因素不公平的條款一定不能簽。

《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當事人訂立合同，應(yīng)當具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔義務(wù)的資格。 注：自民法典2021年1月1日生效后，以上分析內(nèi)容與民法典沖突之處將參考民法典規(guī)定，結(jié)論可能不同。

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四、拆遷房子需要找評估公司評估嗎

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

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來源：臨律-拆遷評估需要注意哪些問題，拆遷評估需要注意哪些問題和細節(jié)

投稿：魯慧藝

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